三四線城市二手住宅有價無市，剛需購房者要不要接盤？

房地產市場中新商品住宅與二手住宅構成了完整的市場交易產品。二手住宅銷售是房地產市場的主要風向標，二手住宅銷售價格下跌，新商品住宅銷售也會受到不同程度的影響。劉全認為，新商品住宅與二手住宅價格密切相關，新商品住宅銷售價格大幅上漲，必然會引起二手住宅市場價格升高。前兩年，三四線城市房價持續大幅上漲主要是棚改貨幣化補償利好政策刺激，部分三四線城市房價漲幅一度領漲全國房地產市場。目前，三四線城市二手住宅有價無市，剛需購房者要不要接盤？

據央行公布數據顯示，截至6月末，全國主要金融機構房地產貸款餘額41.9兆元，同比增長17.1%。7月份，住戶部門中長期貸款增加4417億元，單月維持在4000億元以上。劉全認為，央行持續寬鬆貨幣政策是支撐房地產市場購買力的主要條件，無論是新商品住宅與二手住宅銷售都離不開寬鬆貨幣政策加持。否則，房地產市場不可能維持高度繁榮景象。全國部分三四線城市由於缺乏支柱產業，外來人口有限，二手住宅銷售價格下行趨勢明顯。

中原地產調查數據顯示，2019年1-7月，全國土地出讓金總收入3.6兆元，同比增長8.6%；全國住宅類用地成交樓面均價2871元/㎡，同比增長17.3%。劉全認為，房地產開發土地價格上漲是促進房價走高的主要原因之一，土地價格上漲引起房地產開發成本大幅增加。全國一二線城市與三四線城市之間的競爭日趨強化，小城市人口持續向大城市流入趨勢明顯。由於三四線城市經濟基礎、人口結構和綜合實力疊加影響，部分三四線城市房價大幅上漲已經終結。

城市房價與人口之間密切相關，如果城市連人都沒有了再談房價就失去了任何意義。劉全認為，全國部分三四線城市人口大量流出導致房價已經不具備大幅上漲的基礎，意味著這部分三四線城市房價上漲空間極為有限。城市人口是決定三四線城市房價上漲的主要因素，城市只要有大量人口流入，未來房價仍然有上升空間。三四線城市二手房有價無市，市場投資炒房客面臨挑戰。

作者：劉全

創作：2019.8.14