朱邦凌：應嚴查資本助推房租短期非理性上漲

近期，北京等一線城市和部分二線城市房租悄然上漲，房租“漲價”風刺激著在外漂泊的年輕人群。如果不采取應對措施，任由租金短期內非理性大幅上漲甚至暴漲，追不上房價的年輕人恐怕連房租也交不起了。

以8月6日至12日的整租租金為樣本，北京的整租平均租金同比增長了15.5%，部分小區從去年年末一路走高，截至7月30日漲幅已近40%。滬穗深等一線城市也同樣呈現這樣的態勢，截至2018年7月，住房租金同比分別上漲16.4%、21.6%和29.7%。二線城市中，南京與濟南的租金環比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。

我國房租房價比相對偏低是事實，“畢業季”租房市場需求增多也是事實，但這些都不是房租短期內暴漲的主要因素。實際上，房租短期內“漲價”風的一大主因或者說幕後推手，是各路資本瘋狂湧入房屋租賃領域。與長租公寓運營方推高房價，監管部門對房屋租賃產品金融化缺乏必要監管有關。

在國家倡導“租購並舉”之後，長租市場迅速成為一個被資本競相吹捧的風口。2016年以來，全國陸續誕生了2000多家長租公寓企業，僅深圳就有200~300家。魔術方塊公寓、蛋殼公寓、自如等規模化租賃企業的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態。自如今年初宣布完成40億元A輪融資，其估值逾200億元。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資。有媒體計算，當前北京約有17000套房源在出租，就算手持資本的巨頭全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000元漲到7500元計算，年租金總額也不過15.7億元，單單是自如40億融資，就完全有能力推高房租了。

這種長租公寓互聯網運營下的“投資邏輯”，實質上與互聯網企業盛行的“燒錢”模式一脈相承，都是先投入巨資燒錢搶佔份額，然後再以壟斷優勢獲取超額利潤。

與此同時，房企也加緊布局住房租賃市場，以萬科、碧桂園為代表的房企巨頭紛紛押注房屋租賃賽道，而互聯網巨頭包括阿里、京東早已衝進了賽場。行業龍頭萬科8月21日明確表示2018年把租賃住宅業務確定為核心。Wind數據顯示，A股上市公司中有14家企業經營住宅租賃相關業務。

各路資本以其擅長的“燒錢模式”，在房屋租賃市場展開市場份額爭奪。因此，在資本悄然運作下，租房市場已經發生了巨大變化。這種變化，就是資本爭搶租房房源，取得房屋後裝修更新運營再轉租出去，有的甚至哄抬價格。業內人士也自己揭短，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場”。

資本的不斷湧入並未讓租戶從競爭中受益，反而使他們面臨租不起房的窘境。

筆者認為，資本加持下鼓吹的市場化並不應成為房租暴漲的借口，國家應該采取管制租金的辦法。管制租金是國際慣例：2015年，德國議會通過《限制房租法》，將3年內租金漲幅限制從15%降至10%；房東漲租超過指導價20%的算違法，租客有權將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認為是賺取暴利，可判入獄3年。

長租公寓的興起，無疑契合了人們“美好租房”的需求更新。但這不應該建立在租金非理性上漲的基礎上，資本不應為了一己之利而成為房租大漲的幕後黑手。各路資本進入住房租賃市場，絕不能打著“美好生活”的旗號成為哄抬租金、搶佔房源的推手。

（作者系資深市場觀察人士）