劉曉春：穩定房地產市場流動性，創新抵押貸款模式

　　意見領袖 | 劉曉春 上海新金融研究院（SFI）副院長

　　雖然房地產業高增長、高增值的發展階段已經結束，但在今後相當長的時期內，它還將是經濟發展中的重要角色，依然發揮支柱的作用。

　　不過，今後的支柱作用只是就經濟總體而言，在各個地區、不同階段，作用會有所不同。隨著城市化和現代農業的發展，一些三四線城市的房地產業將進入飽和甚至過剩狀態，而一些不斷有人口流入的大城市對房地產依然有強勁的需求。同時，部分上世紀70年代到90年代建造的質量、結構較差的房子已經不適應現代生活方式和環保的要求，有必要拆除重建，這也為房地產業提供了巨大的發展空間。因此，對房地產市場的發展，沒有理由沒信心。

　　當前穩定房地產市場的關鍵，是穩住流動性，特別是房地產商的流動性。這需要多方發力。第一，穩流動性不是救個別非理性經營和擴張的房企，更不是給一些房企免責送錢，需要防止道德風險。第二，個別穩流動性的手段或許要突破常規，但依然要依法合規，尊重市場規律。第三，多渠道籌措資金穩流動性，但必須切斷風險蔓延的通道。

　　無論用什麽渠道解決房地產企業的流動性困難，都不應是無償的，被幫助的房地產企業在法律上和經濟上都是第一責任人，幫助的前提是有明確可操作的法律協議。

　　多渠道籌措資金，首先應該是各級地方政府支付積欠的應付款。建設優良的營商環境，首先有賴於講誠信的地方政府。

　　在幫助房地產企業穩流動性的過程中，需對各類可能的資金來源權衡利弊和風險，策略上必須將購房者與爛尾樓風險完全切割。

　　購房者購買預售屋，無論貸款與否，都是全額繳付房屋的價款。一旦建築爛尾，不僅影響開發商、建築商、供應商和提供開發貸款的銀行的利益，更影響購房者權益及銀行的利益。風險面大幅擴大，還可能由單純的經濟風險發展為社會風險。同時，購房者已付全款，意味著建築項目不會再有現金流流入，任何有能力的企業接手項目都只有資金投入而沒有資金回籠，這給建築項目爛尾後的市場化處置帶來了巨大障礙。因而，要使房地產市場健康發展，將購房者與建築項目爛尾風險隔離是關鍵一環。

　　為此，需要改變預售房制度和創新抵押貸款模式。

　　（一）開發商預售房除了具備現有要求的條件外，還必須做到建築資金到位

　　所謂建築資金到位，是指預售房的後續建築資金必須安排妥當，包括自籌資金和銀行貸款，不得留有缺口。其中的銀行貸款，不應是預授信，而應是真實授信，必須按項目進度依據合約條款用信。

　　現在銀行大額貸款往往授信和用信分別審批，用信審批流程與授信流程相同，並且會提出新的條件。用信審批流程所需時間不可控和突然增加的用信條件等因素，導致借款人無法預先規劃資產負債，經營節奏被打亂，難免出現資金鏈斷裂風險。

　　銀行應該根據不同的貸款用途設計不同的貸款產品和不同的審批模式。傳統做法裡就有符合建築業的貸款方式，貸款合約簽訂後按計劃用款，提款支付時按合約條款審查，不需再行審批，更不會提出新的用信要求。

　　上世紀八十年代末九十年代初，一家銀行與一家生產罐頭筍的日資企業合作，每年初商談當年的貸款計劃，除了總的貸款金額、期限和利率外，還精確到每一筆用款的具體提款日期和還款日期。原來，這家企業每年先與日本母公司確定生產計劃及產品出口到日本的批次和時間，隨後與當地農戶商定毛筍收購價格和收購量，再來與銀行商談貸款計劃。一旦以上情況確定，就可以按計劃進行生產運營。

　　房地產項目也完全可以這樣封閉運行。在這種情況下，只要監管到位，防止開發商挪用資金，即使負債率高，一般也不會出現爛尾樓風險。

　　（二）區分成屋抵押和預售屋抵押，制定不同的貸款政策和貸款模式

　　住房抵押貸款是購房者以所購房產作為抵押，購買該項房產的貸款。抵押貸款的作用是為購房者購房融資。購買成屋申請抵押貸款，是有明確的抵押物的；但預售房抵押貸款，發放貸款時並沒有可抵押的房產，實際上是在為開發商提供無償融資。雖然有開發商在房產證辦出之前為貸款提供的保證擔保，但一旦爛尾，也意味著開發商喪失了保證擔保能力。

　　在這種情況下，購房者依然是貸款債務人，負有還款的第一責任，作為已經全額付款的付款者卻得不到所購買的商品；而銀行發放了抵押貸款，卻得不到應得的抵押品。目前的抵押貸款模式不能防止爛尾樓風險，也不能合理應對爛尾樓風險，應該創新貸款模式。

　　（三）創新預售屋預抵押模式，防止爛尾樓風險，保護購房者權益

　　預售房制度可以有不同的選擇。一種是我國現行的制度，全額付款預售。這種制度下，開發商提前收到了銷售款，但如果沒有強有力的保障措施，購房者承擔的爛尾樓風險是非常大的。也就是說，購房者已經沒有違約的機會，卻要承受賣方違約的風險。

　　另一種是預付定金，到交房時支付全款。這種制度的好處是，買賣雙方都有了交易的確定性，同時，雙方都有違約的機會，不過都有獲得補償的機制，承擔的風險平等且不大。

　　筆者的建議是，廢除第一種預售房制度，採用第二種預售房制度，並在此基礎上創新預抵押貸款模式。預售房回籠款不應該是穩開發商流動性的資金來源。

　　在預抵押貸款模式下，當購房者和開發商簽訂購房合約時，與銀行簽訂抵押貸款合約，並將首付款存入銀行專戶，約定當開發商交房時，銀行即發放貸款連同購房者首付款給房產商，同時辦妥房產抵押手續。這樣，當發生預售房爛尾時，購房者和銀行都不會有任何損失。

　　（四）創新債務可轉移抵押貸款模式

　　如果繼續採用上述第一種預售房制度，當出現爛尾樓時，為了保護購房者權益，可以考慮創新債務可轉移抵押貸款。

　　購房者購房時，向銀行申請抵押貸款，加上首付，全額支付購房款，貸款合約由購房者、銀行、開發商三方簽訂。合約條款除了目前預售房抵押貸款合約規定的條款外，再加上一條：當發生建築項目爛尾、開發商不能交房時，購房者債務無條件轉移給開發商，即開發商由保證擔保人變為直接債務人，並且剩餘債務本息即刻全部轉為已到期債務，不再是幾十年期的分期償還債務，即時免除購房者的債務人責任。

　　由於建築爛尾完全是開發商的責任，因此，這樣的安排完全合理合法。相比之下，目前抵押貸款的安排，開發商承擔保證擔保責任，銀行雖然可向開發商全額追償，但購房者依然是第一債務責任人，缺少在建築爛尾情況下對購房者合法權益的保護，確實存在不合理之處。

　　債務可轉移抵押貸款模式下，在發生建築項目爛尾後，雖然可以免除購房者債務人責任，但只是免除了抵押貸款剩餘債務本息的責任，這之前購房者已經支付的首付款和債務本息依然體現為購房者損失。作為銀行，為購房者買房融資，與購房者只是債權債務關係，並不承擔債權債務之外的責任，而收回到期貸款本息則是法定權利。

　　因此，購房者購房過程中出現的損失，應該是房屋買賣雙方的事項，如何在建築項目爛尾情況下確定買賣雙方的風險責任，需要有另外的制度安排。如果沒有可行的制度安排，筆者還是主張取消目前的預售房制度。

　　（五）創新抵押貸款利率浮動機制

　　貸款採用固定利率還是浮動利率，沒有定規，也沒有單純的好和不好之分。

　　若採用固定利率，市場利率上升，對借款人有利；市場利率下降，對貸款人有利。貸款期限長和貸款期限短，對借貸雙方也會帶來不同風險可能。

　　若採用浮動利率，借貸雙方承擔市場利率波動的風險，但因為浮動機制的不同，市場利率波動對借貸雙方的影響還是會有細微的差別。

　　抵押貸款期限較長，貸款時借貸雙方都沒有能力預測未來長時段的利率波動情況，國際上大多數國家和地區都採用浮動匯率。美國相當部分的住房抵押貸款採用固定利率，原因是美國住房抵押貸款機構一般都將抵押貸款證券化，讓市場去消化利率波動風險，機構自身基本不承擔利率風險，借款人則完全暴露在市場利率波動風險中。

　　浮動利率一般是選擇一個基準利率，確定在此基準利率基礎上加或減多少基點，在貸款期限內，加減基點是固定的，浮動的是基準利率。加減基點的多少，由各家銀行根據自身負債成本和競爭需要確定，不同時期會有變化。所以，加減基點的確定是市場競爭的結果。因此，浮動利率對借貸雙方都是比較合理的。

　　我國目前住房抵押貸款浮動利率與一般抵押貸款浮動利率稍有不同。我國住房抵押貸款浮動利率是在LPR基礎上加基點確定的，但前些年各家銀行加減基點的多少不完全是市場競爭的結果，也受到宏觀調控監管要求的影響。目前，為了穩經濟，加快經濟復甦，央行適當降低了有關利率，更主要的是，監管引導各家銀行降低對實體經濟、小微企業的貸款利率，同時也引導降低新發生住房抵押貸款絕對利率。也就是說，存量房貸利率和新發生房貸利率都隱含了一定的調控導向。

　　在存量房貸利率高於新增住房抵押貸款利率的情況下，市場上一些聲音要求調降存量房貸利率。但如上所述，這不是一個簡單的公平與否、合理與否的問題，不能簡單用降低存量房貸利率的方式來解決。

　　住房抵押貸款可以說是一種超長期貸款，在整個貸款期限內會經歷多次市場利率的波動，對借貸雙方都具有很大的不確定性，因此，利率的合理性尤其重要。一般來說，貸款合約簽訂後，就不會再對利率做出調整。如果現在在貸款期限內要求銀行統一調降貸款利率，就會面臨按照何種標準調降的問題。

　　如果調降標準是非市場化的，並且用新的合約形式固定下來，未來或將面臨更大的扭曲，不僅與利率市場化的改革方向相悖，還會埋下風險隱患。因此，必須創新利率浮動機制，既解決當前的矛盾，穩定房地產市場，長遠來看又能理順被扭曲的市場利率，確保房地產市場健康發展。

　　新的機制可以有不同方案：其一，在銀行與存量房貸客戶協商簽訂新的貸款協議時，可以明確降低原有貸款利率是一個有期限的調整行為，期限可以定為一到三年不等，到期後恢復原計息標準。其二，分段重新協商浮息標準機制，比如三年為一段，重新確定LPR所加基點。存量房貸重新調整利率和新增房貸都可以按這個方案簽訂合約。

　　現實中由於客戶數量龐大，銀行難以一戶一戶個性化協商，只能確定一個標準與所有客戶簽訂合約，難免會處於強勢地位。可以考慮開放轉抵押業務，讓客戶能方便地將剩餘抵押貸款轉到提供更優惠條件的銀行，通過銀行的競爭給客戶更多的談判話語權。

　　總之，需要創新業務模式，分階段逐步解決房地產市場存在的問題，穩定房地產市場流動性，釋放有效需求，促進房地產行業健康發展。

　　(本文作者介紹：上海新金融研究院副院長、上海金融數字化研究中心主任)