資本給物業行業帶來了什麽？
招商蛇口並購物業資產管理公司中航善達（000043.SZ）再進一步。
4月28日晚間，中航善達發布《發行股份購買資產暨關聯交易預案》透露，中航善達發行股份購買招商局物業管理有限公司100%股權的發行價確定是7.9元/股，為定價基準日前60個交易日股票均價的90%。
這宗關聯交易的背後，是一場央企之間的資產騰挪。首先，招商蛇口以8.95元/股的價格受讓中航國際持有中航善達22.35%的股份，總代價約為13.34億元，交易完成後招商蛇口成為中航善達的控股股東；然後，中航善達發行股份購買招商蛇口子公司招商物業100%股權，形成關聯交易。
股份轉讓與發行股份購買資產的實施不互為前提，但在雙方方案中，監管機構批準股份轉讓交易，是後續發行股份購買資產交易的生效條件之一，目前股份轉讓交易尚未完成過戶。
中航善達的前身為中航地產，在上一輪央企整合中，中航集團開始陸續剝離房地產業務，中航地產的地產資產絕大部分出售給了保利發展，隨後這一平台的戰略聚焦於物業資產管理業務。在國家推進央企戰略性重組改革和專項整合，推動央企提質增效、提高主業核心競爭力的背景下，此次一攬子交易預計不會有太多審批障礙。
確定發行股份購買資產的發行價之後，下一個關鍵數據便是招商物業100%股權的評估價格。可供參考的數據有，2018年度招商物業實現營業收入29.17億元，淨利潤1.83億元，截至期末的總資產為16.98億元，淨資產為4.01億元。
此次重大交易前，中航善達的股價為10.04元/股，總市值約66.96億元，招商蛇口以現金支付收購中航國際22.35%的股份。
簡單計算，中航善達購買招商物業所發行的股份數量，加上此前招商蛇口收購22.35%的股份，使得招商蛇口所持中航善達的股份預計將超過30%，屆時中航善達需要提請股東大會，免除交易對方因本次交易增持公司股份而發出全面要約。
招商蛇口和中航善達都相信，交易將實現物業管理行業橫向整合，明確未來發展的戰略定位，進一步打開物業管理戰略業務的未來發展空間，打造央企物業管理旗艦企業，在行業競爭逐漸加劇的情況下實現做優做強，提升行業地位。
招商物業與中航善達如果能完成重組，將誕生出中國第三大規模、A股第一大規模物業公司。
中航善達2018年實現營業收入66.6億元，其中物業管理業務實現營業收入37.18億元，同比增長29.58%；另外建築樓宇工程業務實現營業收入1.01億元、房地產業務實現營業收入27.03億元。
如營業收入規模簡單相加，招商物業與中航善達2018年度物業營業收入已高達66.35億元，在國內物業行業中僅次於萬科物業（97.96億元）、綠城服務（67.1億元），遠超A股唯一物業上市公司南都物業（10.59億元）。
在房地產收入迅速減少情況下，中航善達預計2019年營業收入同樣將高達53億元。以管理規模來看，截至2018年底，招商物業布局了40多個城市464個物業項目，服務面積超過7500萬平方米，而中航善達管理面積同樣高達5307萬平方米，雙方合並造就了一個管理面積高達1.28億平方米物業公司的誕生，這一規模將進入行業前10。目前行業第一的彩生活平台服務面積為11.22億平方米、萬科物業合約管理面積為5.3億平方米。
“快速發展仍然是這個行業確保第一梯隊的必經路徑。”一位上市物業公司高管告訴一條君，如同房地產開發業務以千億規模為追求目標一樣，物業公司做大做強的必然途徑依然是擴大經營規模、獨立發展。
但從彩生活並購萬達物業開始，到2018年房地產公司分拆物業赴港的上市潮，更應該關注物業行業鏈接資本市場，最終給行業帶來了什麽。
在招商蛇口與中航善達的交易中，如果交易重組後公司股價長期低迷，招商蛇口所持股份的鎖定期將相應延長，同時預計交易方案中還將有相應的業績補償條款。
“某種程度上，資本市場給行業帶來專業、穩定的預期。”一位未上市物業公司高管評論認為，目前資本對物業行業帶來的改變並不多，商業模式探索深度有限。國內未上市的大型物業公司還有龍湖物業、萬科物業等。
萬科董事長鬱亮對物業服務業務就有著旗幟鮮明的觀點，他曾在一次小型討論中強調，“我希望萬科物業未來上市，不是物業公司名義，如果只是物業服務上市，我覺得小看他了，他應該區別於現在所有的物業公司，我才能讓他上市。”
至於物業公司到底應該是什麽樣子，鬱亮也給不出答案。這尚是一個龍頭物業公司的困惑，對於招商蛇口與中航善達來說，顯然未來需要做的事情還有很多。
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