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◎原創撰稿：樓兔子 胡春
◎關聯公眾號：樓兔子兄弟
這個國慶小假，普天同慶共享詩和遠方。
樓兔子憋在深圳，看了深圳灣超級總部基地一套二手房。
這套房子，東向可以俯視整個深圳灣超級總部基地，香港米鋪深圳河套。西向眼前就是茵茵綠地高爾夫、曲線婀娜深圳灣大橋、深圳灣體育館以及遠方的大小南山。景色太美堪比深圳灣壹號，簡直亮瞎眼睛。
中介朋友跟我說，這是百仕達紅樹西岸的樓王部門，大約240平米4+1房兩廳三三衛雙陽台，目前市場報價是6188萬。我算了一下，如果按這個價格成交，那單價大約是每平米25.7萬咯！
深圳灣的百仕達紅樹西岸，能賣到這個價嗎？太震撼了。
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紅樹西岸有潛力引領深圳灣嗎？
樓兔子去踩盤當天，先在小區周邊轉了一下。兩個感覺如下：
1、確實是成熟的上等社區，百仕達紅樹西岸和中信紅樹灣是深圳灣超級總部基地附近最好的居住區。百仕達紅樹西岸沒有對外臨街商業，純居住社區。一樓有架空層花園。車位比是1:1.8，有室內恆溫泳池、室外泳池和網球場健身會所等，對於一個建成近20年的小區來說，實在是甚為難得了。個人預判，深圳灣超級總部基地正在加速開建，濱海大道下沉計劃也在推進中，這兩個小區的房價，還有機會。
紅樹西岸小區園林實景
2、馬路邊綠蔭下，四五批中介舉著牌子在路邊攬客推銷附近的二手房。你懂的，當中介上路打街霸的時候，往往市場會略顯艱難。這個時候，恰恰是真實用家揀選好貨的時間點。
快二十年過去了。百仕達紅樹西岸到底還能不能算是深圳豪宅的絕對標杆呢？我的感覺是：這個建案的價值還沒爆發出來！
1、區域價值還在加速度增長。這點很簡單，深圳灣超級總部基地作為深圳城市的封面，現在才剛剛起步開建。百仕達紅樹西岸與超級總部基地就一路之隔。一旦超總成型，中信萬科恆大碳雲招商等等大批量的世界500強企業進駐，百仕達紅樹西岸的房子不漲價才是怪事。
深圳灣超級總部基地規劃效果圖
2、深圳核心區一下臨海的房子還是太便宜了。香港現在維港臨海的豪宅，不看海的房子單價每平米港幣30萬至40萬元間，看海的房子單價立馬飆升到每平米大約港幣60萬至80萬，好的超過港幣100萬。深圳灣臨海的房子是什麽價？大部分還是每平米15萬左右，高的在25萬至30萬間。差距還很大。
香港凱旋門看海豪宅單價80萬以上
3、百仕達紅樹西岸建案設計一點也不過時。當年，建案剛剛建成的時候，深圳人總說濱海大道附近出現了一個怪物！全玻璃外立面，也不是大家習慣的圍合式小區住宅，太奇怪啦。你現在看，深圳灣壹號那才是全玻璃外牆。而且小區布局的通透采光和通風性，以及景觀面幾近無限放大利用，這些都太重要了。
4、紅樹西岸的建築品質值得讚賞。大家可以看看建案的立面門窗用材，已經接近20年啦。一點也不比深圳灣壹號的用材差。樓兔子去看的這套房是2棟。我的記憶中，當年是有傳聞洛克菲勒公司有計劃整購這棟樓！因此，百仕達老闆歐亞平其實是專門在美國定製生產了一批金屬玻璃門窗用材、隔音地板，跨洋過海運回來的。這個精工建築，在不久前的台風山竹建築工程品質檢測中，就明顯戰勝了很多深圳灣大名鼎鼎的網紅盤！別的大樓搖搖晃晃、業主只能住地下停車場。但百仕達紅樹西岸真的是巍峨不動穩如山。
不經歷風雨，難看見真章。不對比不知道，對比看過之後，就真的必須點讚這套房子了。
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這套房子憑什麽叫價超過25萬？
大家都知道，國慶節前夕，深圳灣超級總部基地的萬科瑧灣匯剛剛開盤推售了一批新房源。
樓兔子得到的消息是，賣的很不錯。整體備案均價是11.8萬，價格區間大概是8.8萬至15.9萬。大面積會便宜一點，公寓產品會精裝銷售，需要另外收一筆精裝費用。整體來說，實際銷售均價不會超過14萬。
次臥窗台對面就是萬科瑧灣匯
另外，各路資源匯總的資訊也顯示，百仕達紅樹西岸和中信紅樹灣，大部分住宅二手房，最近的實際成交價格，在每平米11萬至16萬間，當然也有中信紅樹灣的樓王部門，根本就沒有掛盤，無從測價。業界普遍預計在單價每平米18萬至20萬間。
樓兔子去看的這套百仕達紅樹西岸2棟240平米樓王部門憑什麽叫價每平米25萬以上？樓兔子實際踩盤了解，大概有這麽幾個原因：
1、確實是樓王部門。240平米的戶型，整個小區一共48套，1棟24套，2棟24套。實際上在放盤的大約是4套。很少很少放盤，尤其是2棟。
2、2棟240平米樓王當初開發商賣盤就比別人貴一大截，甚至比1棟的同戶型還貴！
中介給我看了幾套房子的原始登記價。比如一套373平米的房子，原始登記價是908萬港幣。相當於是單價港幣2.43萬。現在這套房子在放盤售賣，叫價是6800萬。相當於是單價大約18.2萬。另外一套294平米的房子，當年一手售賣的登記價是930萬港幣。相當於大約是單價每平米3.1萬。另外有大批房子是單價每平米2.4萬左右開盤，還送全套豪華家私。
紅樹西岸部分一手新房成交資訊
這套240平米的樓王部門，原始價是多少呢？12538888元，相當於是單價每平米5.2萬。還沒有家私送！開盤就比別人貴一大截。
3、開發商不是傻子，當年定價就是看準了這套房子的價值。這套房子貴的理由是3點。
a，景觀面超讚。這個就不多說啦。上面已經介紹過。關鍵是同戶型2棟比1棟好，2棟中間樓層比低區和高區要好。這個不去現場肯定不知道。2棟比一棟好的原因是1棟方向偏了一點，看海面狹窄很多。這個，你懂的。多一寸海景就不是一個價了。2棟中區比高區貴。原因很簡單，高區坐在客廳只能看遠方的天。要看海濱公園，只能走到陽台。但中區房子，坐在客廳就可以看到，躺在床上就可以看到。
這套房可以收納如下景觀資源
b，這套房子有12米長的大陽台，客廳和主臥外側是連接一起的12米大露台，主臥外面更是高挑6米的大露台。太震撼了。可以和深圳灣壹號相比。
客廳和主臥外側的連體12米大陽台
c，告訴你一個天大的秘密。百仕達紅樹西岸的外立面看著很整體，戶戶有大陽台。其實真相是很多部門的陽台都是假的！陽台的框架是搭建好了，但是沒有搭樓板，中間是空的。看似完美無間的大陽台是不能站人的！
仔細看圖！很多陽台是假的！
你懂的，一套海景房沒有陽台的缺陷是致命的。樓兔子此前去香港看過豪宅，同樣是72樓的高區房子，面積也大約相當是100平米，天璽賣3500萬，凱旋門就賣8000萬。相差不只一倍！原因很簡單，凱旋門有陽台可以看海。天璽沒陽台不看海！
但樓兔子看的這套樓王部門，不僅僅是有一個12米、大約6米是雙層挑高的大露台！大露台上還養著一個超過2米高的盆栽，綠樹紅花之間，竟然還有一個小小的鳥窩！另外，東側的小次臥，也有一個可以使用的陽台！這就是差距！
大露台盆栽上還有一個鳥窩
樓兔子此前一直跟朋友說，現在是樓市調整期，剛需買房子最好還是去買新房吧。買二手房太考驗專業能力了。我告訴你，百仕達紅樹西岸二手房，就是一個非常考驗專業眼光的建案，同一個小區建案價差太大太大！如果你僅僅是以建案均價來參考買房，那你很大可能就掉坑裡啦！
附件中介資訊：深圳灣豪宅成交紀錄
1月 紅樹西岸
2-3-7B，117平，1320萬
2-3-24B，117平，1420萬，
2-1-24A，294平，3700萬
1.8.16A，117平，1470萬
1月中信紅樹灣
8-A-203，238平米，2200萬
9-B-1601，220平米，3200萬
9-A-1701，255平米，2950萬
3-B-1602，166平米，2100萬
13-A-3002，240平米，3500萬
13-A-802，240平米，3300萬
1月瑞河耶納
9-6A，166平米，1950萬
3月紅樹西岸
2-2-4B ，144平，1500萬
3-5-2B，190平，1950萬
1-4-18A ，173平，2268萬
1-2-31B，181平，2330萬
2-1-11A，294平，3790萬
2-4-27A，196平，2450萬
2.3.15B，117平，1400萬
3月中信紅樹灣
中信18棟1902房2018.3.4成交
中信8B1503，238.99平，2380萬
中信16B2002，204平，2500萬
中信8A3101，145平，1900萬
禦景3-26C，119平，1150萬
4月紅樹西岸
1.7.5B ，190平，2150萬。單價11.3萬
3.4.24A ，268平 ，4150萬。單價15.4萬
1-1-24A，268平，3780萬。單價14.1萬
2-8-9B，145平，1880萬。單價12.9萬
3-8-26A，181平，2250萬。單價12.4萬
3-3-26A，191平，2590萬，單價13.5萬
4月中信紅樹灣
5月中信紅樹灣
禦景東方3-12A，225平，2100萬，單價9.3
禦景5-18B，151平，1550萬，單價10.3
禦景4-32D，193平，2000萬，單價10.3
禦景9-8B，196平，2050萬，單價10.4
禦景3-20D，119平，1150萬，單價9.6
禦景1-24D，119平，1150萬，單價9.6
禦景4-28C，151平，1260，單價8.3
6月紅樹西岸
1-7-17B，196平，2900萬，單價14.8
文後提示
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