中國消費者協會不久前公布的上半年投訴統計表明，關於建案的投訴在各類投訴中上升最快。僅去年上半年全國30個省、自治區、直轄市各級消協(委員會)共接到房屋和裝修建材方面的投訴17971件，其中住房品質引發的投訴上升了9.6%。而其他諸如虛假廣告、合約違約、物業管理等問題也很大程度上影響了消費者的購房行為。
典型案例分析
昨天是一年一度的“3·15”國際消費者權益日，記者找來一些樓市糾紛案例，為各位買房時提供參考。
案例一：“買房送車位？” 看清是產權車位還是人防車位
市場冷淡期，開發商促銷推出“買房送車位”活動，以4.8萬元/套的價格向購買了特定房屋的業主低價出售其所購房附近的車位，收樓後，開發商卻表示該類車位為人防車位，不是有產權的車位。這引起了部分業主的不滿。
業主王某認為，雙方約定以4.8萬元購買樓棟附近的車位，而人防車位是不能出售的，與合約的約定不一樣，他要求以4.8萬元購買有產權的車位。
法院分析：開發商提交的宣傳單上有“送車位”“車位免費”的字樣，但買房時購房者填寫的特殊申請表明確記載的是“購買”“選購”車位，故法院認為雙方達成了以4.8萬元的價格購買一個車位的協定。同時由於沒有對車位的性質有任何的描述，即使車位價格相對低於市場價，也並不能得出開發商主張的車位為人防車位的使用權的結論。且人防車位屬全體業主共有，開發商無權對人防工程上規劃而成的車位進行處分。法院判決業主向開發商支付車位轉讓款4.8萬元；開發商應於王某還清車位轉讓款之日起三日內向其交付產權車位一個。
提醒：車位存在著產權車位和人防車位的區別，無論是購買還是“贈送”，購房者和開發商最好在相關合約上清楚標記車位的性質，避免引起糾紛。
案例二：承諾的游泳池不見了? 開發商被判賠償
2013年10月，鄧某花56.5萬元總價在塘廈購買了某花園二期的一套建案，收樓後，鄧某發現買房時銷售承諾的游泳池不見了。
鄧某認為，開發商在宣傳、銷售時明確說明和允諾二期有游泳池，並且舉證了展示沙盤的照片、影片。其中，展示沙盤的照片顯示二期洋房中間有一塊依常識判斷應為游泳池的模型，影片中的銷售人員均確認了二期銷售時是宣傳有游泳池的。
開發商則表示，其在宣傳、銷售某花園二預售屋屋時未曾明確過二期有游泳池，但確認在銷售大廳內的展示沙盤中某花園二期範圍內的區域有藍色標示，確認藍色標示代表有水，但該藍色標示是指水系景觀而非游泳池。
法院分析：證據表明，開發商在宣傳、銷售該花園二期時明確說明和允諾有游泳池，對鄧某訂立《建案買賣合約》及房價的確定具有重大影響，故開發商關於游泳池建設的明確說明和允諾已構成要約。開發商已經構成了違約，應承擔相應的違約責任。開發商應按鄧某所購房屋價款的1%賠償鄧某損失，即5653.49元。
提醒：業主保留證據成為勝訴的主要原因。本案中開發商主張其在宣傳、銷售某花園二預售屋屋時未曾明確過二期有游泳池，開發商舉證了網絡宣傳資料、照片。但從該照片的拍攝時間判斷在鄧某和開發商簽訂《建案買賣合約》之後，原審法院不予采信。相反，鄧某舉證了展示沙盤的照片、影片及影片中人物、開發商銷售人員行銷榮辱榜圖片，原審法院予以采信。
案例三：房價上漲拒絕交易 賣家構成違約
2015年5月，王某與陳某及中介公司就陳某位於塘廈的一套住宅簽訂了《房屋買賣居間合約》，約定陳某將案涉房屋轉讓給王某，轉讓價格為89.2萬元，王某支付定金5萬元給陳某，並約定在貸款申請經銀行初審通過7個工作日內支付17.84萬元首期款給陳某。
據了解，簽訂合約時該套住宅的單價是9300多元/平方米，一年後，該套房子的價格上漲。買家王某認為，由於陳某拒絕辦理交易委託公證手續，導致他沒有買成房子。王某向一審法院起訴，請求陳某返還定金5萬元以及支付違約金17.84萬元，並解除王某、陳某之間的《房屋買賣居間合約》。後王某申請變更訴訟為陳某繼續履行《房屋買賣居間合約》，王某按合約約定一次性支付房屋轉讓款。
陳某則認為，由於王某一直沒有支付首付款，陳某有權解除購房合約。2016年3月，陳某與他人簽訂了《房屋買賣合約》，約定將房屋出售，同時收取了對方支付的首期款10萬元。
法院分析：陳某經擔保公司多次通知均拒絕辦理公證委託，導致無法繼續進行交易，後則以時間過長、房價上漲、案涉房屋給陳某母親居住等理由拒絕轉讓案涉房屋，已構成違約。
提醒：在王某申請變更訴求之前，解除買賣合約的通知已經送達陳某。因此法院認為，案涉《房屋買賣居間合約》已經於2015年11月17日解除。王某再請求履行一個已經解除的合約，沒有事實及法律依據，應不予支持。但由於案涉《房屋買賣居間合約》解除系因陳某的根本違約行為所致，王某可根據合約的約定及法律的規定向陳某另行主張權利。
投訴聚焦四大問題
據中國消費者協會投訴部工作人員分析，從房屋投訴情況來看，房地產市場秩序混亂的問題尚未得到根本解決。交易環節中的虛假宣傳廣告、房屋的品質安全、合約問題仍然突出，甚至還存在惡意炒樓和囤積居奇的現象。據有關專家介紹，房地產投訴主要存在著四大問題。
首當其衝的就是住房品質問題。
舉例說明，近十年來，北京出現過兩場特大暴雨，而為數不少的別墅、上等公寓出現漏水，地下太空、車庫被泡的現象，建築品質甚至不如一些老舊樓房。而在中國房地產20年歷程當中，建築品質始終是房地產投訴的第一因素。
常見的房屋品質問題有：牆體裂縫及樓板裂縫，屋面滲漏，包括廚房和衛生間向外的水準滲漏以及向樓下的垂直滲漏；牆體空，牆皮脫落；隔音、隔熱效果差；門窗密閉性差；水、電、暖、氣的設計不合理；公用設施設計不合理，品質不過關。如樓梯寬度過小、電梯運行品質不穩定、公用照明設施不完善、消防安全設施缺乏等等。
因此，專家建議，買房前要仔細查看規劃圖、建築設計圖，公用設施設計不合理等問題就可以避免。交房時仔細驗收也能避免一些品質問題。如果這些問題大多數業主都遇到，建議集中起來向開發商反映，尋求雙方都滿意的解決方案。
其次是虛假廣告以及承諾縮水。
效果圖中的綠地變成了房子、會所變成了物業用房……虛假廣告始終是房地產業發展過程中不可回避的問題之一。而與虛假廣告如出一轍的是開發商的口頭承諾在交房時縮水。
業主在買房時，開發商的銷售員會承諾很多優惠，如送車位、免交一定期限物業費等，但後期又不能如期執行。買房人發現上當後，開發商會以“此承諾並無書面說明”等各種理由搪塞過去；另一種通行的辦法是“銷售員辭職了，當初的說辭是銷售員未經開發商允許私自承諾給買房人的”。即使購房者準備訴諸法律也因是口頭承諾而喪失主動權。
因此專家建議，法律並不完全否定口頭承諾，但是口頭承諾很難拿出證據。對於上下家的主張以及承諾，應盡可能以書面形式保留下來。若用電話方式聯繫，可採用電話錄音等方式保留證據。
第三是貨不對板。
售樓處、樣板間是開發商的門面，當然是用的最好的裝修標準。但在實際交付中，房子並沒有那麽大、層高並沒有那麽高，有的裝修產品也被偷梁換柱，或者是裝修及配套設施所使用的材料品牌和標準與樣板間所看到的不一樣，甚至差距很大。其實，在近些年隨著市場的規範，有關部門要求開發商必須把樣板間的標準進行明示，但仍然防不住開發商的貓膩。
因此專家建議，買房人在買房時不可迷信樣板間，必須要求開發商明確未來交付的標準，並且盡量寫在合約裡。看樣板間時盡量把那些看上去很美的小零碎環節去掉，多考慮生活的實際需求。簽訂合約時尤其要仔細推敲裝修部分的條款，逐條約定違約責任，不要怕麻煩。
第四是合約違約。
合約違約是房屋投訴中消費者反應強烈的問題之一。
據專家介紹，尤其是處於賣方市場時，消費者處於相對弱勢。開發商一旦不能按照合約規定如期貨房，就以各種理由推脫，而消費者卻很難按照合約約定得到違約金的賠償。一些開發商不允許消費者簽訂補充合約，在合約中處處設定限制消費者的不平等格式合約條款。有的則是模糊合約條款，出現糾紛後，就以合約沒有約定為由推脫責任。
在建案買賣合約裡，開發商對於延期貨房的免責理由一般說是不可抗力。按照規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、洪水等等。只有不可抗力造成的延期貨房才能夠免除開發商延期貨付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力。
（綜合來源：北京青年報、廣州日報）
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