土地市場走勢如何，請看易居院40城地市報告
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40城整體： 多項指標增幅有所收窄
1、土地成交建築面積：前三季度累計同比增長21%
2018年9月，40個典型城市土地成交建築面積4811.3萬平方米，環比增長1.3%，同比增長27.7%。
2018年前三季度，40個典型城市年初累計土地成交建築面積36117.4萬平方米，環比增長15.4%，同比2017年前三季度增長21.2%。
40城季度土地成交建築面積走勢
數據來源：CRIC、易居研究院
從年初累計土地成交建築面積同比增幅的曲線來看，目前已經保持了連續19個月的正增長態勢，但6月份以來的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢。參考歷史規律，考慮到調控政策的持續收緊、各地市場的逐漸降溫和房企資金趨於緊張，房企購地節奏將有所放緩， 全年40城土地成交建築面積會略漲，但幅度不會太大。
40城年初累計土地成交建築面積同比增幅
數據來源： CRIC、易居研究院
2、土地出讓金收入： 前三季度累計同比增長2.9%，增幅持續收窄
9月，40個典型城市土地出讓金收入為1740.5億元，環比減少15.9%，同比減少36.3%。隨著金融環境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地方面也會更加理性，近期全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場也呈現了明顯的降溫態勢。預計隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。
2018年1-9月，40個典型城市土地出讓金累計收入16519億元,同比增長2.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月份以來收窄趨勢明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。 從這個角度看，土地出讓金規模依然超出了歷史同期水準。
分城市來看，2018年1-9月，40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計土地出讓金總額分別為2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2億元，這說明今年以來這幾個城市土地市場較為火熱。杭州土地市場今年上半年持續火爆，5月出讓的百井坊地塊以107億的總價成為近期的全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。不過三季度以來杭州土拍卻不斷遇冷，雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二三成，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。
3、土地成交均價：三季度同比下跌31%
9月，40個典型城市土地成交均價為4354元/平方米，環比下跌2.6%，同比下跌25.6%。造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象；二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。
40城土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之後便一路震蕩下跌，預計這40個城市全年保持同比下跌態勢。另外，預計2018年全年全國土地成交均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落。
需要指出的是本報告內的40城土地成交均價為樓板價。
40城月度土地成交均價走勢
數據來源：CRIC、易居研究院
地價房價比可以更真實的反映土地市場與房產交易市場的關係。2015年，隨著部分城市樓市的回暖，土地市場也變得活躍起來，40城地價房價比曲線也進入上行通道。2016年，部分城市地價暴漲，地王頻出，40城地價房價比也在2016年的三季度和四季度達到了階段性高點。此後土地市場開始逐漸降溫，期間出現了小幅波動。截至2018年三季度，地價房價比已經連續下行四個季度。這主要是因為房價依然保持了一定的上漲動能，而地價則開始出現下滑，此消彼長下導致了地價房價比的下行，預計四季度地價房價比將繼續回落至27%左右。
4、土地成交溢價率：創40個月新低
9月，40個典型城市土地成交溢價率15.2%，與8月相比下降2.1個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。
從歷史數據看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。從圖中最早的2011年1月開始，土地市場急速降溫，土地成交溢價率進入下行通道並跌至歷史低點，這是一個長期的調控更新的進程。此後，國家連續兩次降息，刺激經濟發展，土地成交溢價率才得以反彈，漲勢一直持續到2014年年初。
2014年年初至2014年年中，房地產市場低迷，經濟面臨下滑風險，土地成交溢價率再次由漲轉跌。至2014年三季度，央行降息，各地政府放鬆限購、限貸，全國房地產市場回暖再次進入上升周期，土地溢價率也在2016年9月達到歷史高點，全國地王頻現。2016年9月，政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今，目前已創下自2015年6月以來40個月的新低。
需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。
40城月度土地成交溢價率走勢
數據來源：CRIC、易居研究院
分城市來看，9月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為合肥、北海、寧波、襄陽和長春，土地成交溢價率分別為72%、43%、33%、32%和30%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。9月份，上海、蘇州、廣州、大連等9個城市的溢價率為0%，主要是由於多地政府頒布了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。
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城市分類： 一二線平穩，三線依然火熱
1、一線城市：成交面積環比小幅上漲
9月，4個一線城市土地成交建築面積為277.3萬平方米，環比增長14.2%，同比下降29.1%；成交均價為14530元/平方米，環比上漲0.7%，同比下降0.6%。一線城市的土地成交均價自2017年6月左右開始震蕩下跌，今年6月份以來有所反彈與土地出讓結構有關，溢價率持續維持在10%以下的低位。土地成交建築面積自2017年年末以來也維持在2011年以來的較低位水準，預計到年底一線城市的土地成交面積及均價仍有下降太空。
一線城市月度土地成交建築面積及價格走勢
數據來源：CRIC、易居研究院
2、二線城市：成交均價震蕩下跌
9月，二線城市土地成交建築面積為3307萬平方米，環比下跌4%，同比增長17.2%；成交均價為4477元/平方米，環比下降5%，同比下降23.1%。二線城市的土地成交面積自2017年12月以來開始震蕩下跌，8月增長較多主要是由於重慶、武漢、南昌等中西部二線城市成交面積增幅較大，和供地節奏有關，9月環比小幅下跌。土地均價自2017年9月達到5825.6元/平米的歷史高點之後便進入了下行通道，5月份雖有所抬頭，但仍處於下行通道，8月份再次轉跌，9月繼續下跌，創2016年6月以來新低。預計到年底二線城市的土地成交均價和成交面積將逐漸降溫。
二線城市月度土地成交建築面積及價格走勢
數據來源：CRIC、易居研究院
3、三線城市：成交均價創新高
9月，三線城市土地成交建築面積為1227萬平方米，環比上漲15.3%，同比上漲120.9%；成交均價為2339元/平方米，環比上漲1.6%，同比上漲21.5%，創歷史新高，三線城市土地市場依然較為火熱。值得注意的是，10月8日晚間，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，建案庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。此前8月底呼和浩特提出明確把“穩地價、穩房價、穩預期”作為調控總體目標，全面停止去庫存調控措施。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務已經基本完成。在因城施策背景下，或將有更多城市跟進退出去庫存政策。目前三線城市土地市場余溫尚在，但是隨著政策的變化和購買力的透支，預計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現降溫態勢。
三線城市月度土地成交建築面積及價格走勢
數據來源：CRIC、易居研究院
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結論和趨勢：地市整體降溫趨勢不變
2018年三季度，40個典型城市土地市場呈現量升價跌態勢。40 城年初累計土地成交建築面積同比增幅有所放緩，顯露出降溫趨勢；40 城年初累計土地出讓金同比增幅連續收窄；40 城土地成交均價同比增幅連續震蕩下跌，溢價率也持續下跌。總體來說 40 城土地市場維持了降溫趨勢。
分城市來看，目前一線城市以及部分熱點的二線城市均頒布了較為嚴厲的調控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價和溢價率維持在較低水準。三線城市的土地成交面積同比增幅較高，成交均價創新高，依然較為火熱。
7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏製房價上漲。下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市，預計部分熱點城市調控政策還有更新的太空。同時，銀保監會會議指出進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏製房地產泡沫化。10月8日晚間，國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，建案庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。10月7日，央行宣布定向降準1%，央行表示，降準釋放的約7500億元增量資金，主要是為了增加金融機構支持小微企業、民營企業和創新型企業的資金來源，在房地產調控不放鬆的情況下，降準對房企資金壓力的緩解作用有限。在調控趨嚴的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。
執筆人：易居研究院研究員 沈昕
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