近日，一則萬科城市之光項目開盤的消息瘋傳朋友圈，那個僅“通知全款客戶選房”不禁令人汗顏。在3月初的華遠·海藍城隻接受首付4成以上客戶；近日很多網友都看到一個消息：“首套4成，二套五成”，提高首付的建案眾多，相信這也是大多數網友的感觸。
西安的房價經過去年一年的發展，房價上浮、房貸利率上漲、資格審查更嚴格、貸款審批放緩等都是不爭的事實。對於剛需一族而言，如果首付比例上調至40%甚至50%，這也會直接摧毀資金略顯不足的剛需性買房。
但是在2018年的開年的3個半月中，“滿足首套剛需”的指導思想在何處得以體現？首付比例被抬高已成為圈內的熱點，在南京、合肥、蘇州、廈門等城市，早已司空見慣，在南京的熱門區域，甚至出現八成首付的案例。
如此現象，誰是背後推手？
供大於求的必然結果
目前西安的房地產依然是處於賣方市場，在2016-17年之前，西安的市場庫存縮減效果明顯，目前已經很難看到兩年前那種遍地是成屋的情況。如今基本上都是一經開盤，瞬間房子都被搶購一空。
2017年，西安市建案銷售面積2509.78萬㎡，增長超兩成，增速較上年提高4.7個百分點，增速高於全國、全省。進入2018年，西安新房均價保持在10000元/平以上，其中1月新房均價為10532元/平，2月新房均價為10542元/平，進入三月，西安房價依然保持微漲狀態。
2018年以來，西安市場供應量大幅下滑，市場庫存縮減顯著，去化周期連續2個月呈下滑趨勢，當前的去化周期僅為6個月，而根據最新公布的落戶數據來看，2018年1月1日至3月9日，落戶西安的人數達14萬人，這14萬人加去年落戶的26萬人所帶來的購房需求，是當前西安市場難以消化的，賣方市場下，誰有房賣，誰說了算。
信貸政策不斷收緊
“緊信貸”已經成為目前避免資產泡沫剛性破裂的手段，是因為經過幾年的信貸高速擴張，未來必然進入一個清理擴張後遺留風險的時期，包括房地產、政府平台貸款和過剩產能等等。起目標就是劍指國內商業銀行粗放式管理模式存在的諸多風險隱患。
在此背景下，整個房地產行業的目標也和降低行業杠杆，控制房貸額度，收緊住房貸款的宗旨一致。這對於購房者而言主要的影響還是體現在兩個方面：
一、房貸利率持續上揚
2018年2月，全國平均首套房貸利率5.46%，是基準利率的1.114倍，同比上漲22.15%，呈十四個月連續上漲之勢。
二、首付比例提高，審批從嚴
中行率先揭開了四成首付的序幕，其他行在審查資料時，如果發現貸款人征信有些許瑕疵，同樣會提高貸款利率或追加首付。
開發商回款需求
市場分成買方和賣方兩個對立面，市場的價格是由兩方討價還價後的結果，當然最終決定房價的還是買方的最終決定。而影響買方出價的重要因素就是資金。包括自己有多少現金；手上的現金能調動多少貸款；以及別的買家能調動的總資金。
由於房地產需要投入大量的資金拿地，房地產商的留存資金非常少，承擔的資金風險更高，所以採用高首付的方式進行資金的回收，也是一個值得考量的方向。
同時再加之整個市場呈現出供不應求的局面，銀行放貸放緩等背景，手握優質房源的開發商自然有恃無恐、底氣十足。舉個例子，僅有100套房源，有500個購房者排隊，從開發商的角度，自然是希望高價者得，而加入所有首付比例提高一成、兩成，能很大程度上緩解開發商的回款壓力，也能讓開發商更快地啟動新項目。
如此亂象，有何良策？
很遺憾，以目前的政策來看，並無良策可查。相關規定只是劃定了最低首付比例，並未對最高比例有所界定。同時由於建案在通過物價局的審批後，已經完全成為市場產品，而如何銷售、如何收取首付都成為市場行為，因此暫時職能部門也鞭長莫及。
住房，是商品，更是一種服務。買房子，買的不僅僅是可以遮風擋雨的四面牆一個頂，而是由諸多經濟要素共同構成的綜合服務——面積、房型、樓層、朝向、地段、配套、學區、醫療、交通、治安、人脈、乃至未來的規劃和發展。
今年的金融背景下，首付提高、利率上升仍是大趨勢，對於剛需客群來說，今年把你擋在門外的可能不是高房價，而是高首付及沉重的購房成本，基於此，還是建議剛需在尚能接受的環境下盡早出手。
還是那句話，能盡早上車盡早上車，坐在車上看有合適的再換，畢竟“小房撬動大房”是不錯的選擇，如果不上車，自己跑的再快還是會落後的。
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