文 | 胡野原
富力在地產圈掀起了軒然大波。
王健林和孫宏斌都會記得，兩年前，李思廉在花費199億從王健林手中買下77家萬達酒店時的得意神情。只是，佔了的便宜都得還回去的。700多個日夜之後，富力失路。
這兩天，富力地產一份《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的內部文件近日流出，文件要求公司上下所有員工以行銷為導向，全面啟動全員行銷模式，並強調公司暫停拿地。
富力確實曾經歷浮沉。早在2008年，金融危機下，富力資金鏈幾乎繃斷，一度陷入破產危機。彼時李思廉曾跟員工交底稱，“我們要撐過明年”。後來，四兆的經濟刺激計劃，讓富力逃過一劫。
不過，這次不一樣。曾經熬過破產劫難的廣州小老虎，面臨的是從未有過的艱難。
富力忽然掉隊
在那份引人注目的文件中，富力地產強調2019年下半年原則上暫停拿地，並要求“以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化”。
這句話在文件中被加粗標出，以凸顯其重要性。
文件不僅提醒“各公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務”、“各公司財務、開發、工程等部門應以銷售為中心展開工作”，還要求“各部門、各公司必須上下全體動員，堅持全民行銷”。
無一不表現了富力對於現金的渴求。
這還只是富力眼前困局之一面。文件中，最令人驚訝的莫過於這句話：“2019年下半年原則上暫停拿地動作”。
一家不再追尋土地的地產公司，就像一隻聲稱不再捕獵的狼。從任何一個角度看，都透出詭異。
但對富力來說，完成文件中的三項任務：“加緊銷售”、“加快回款”、“暫停拿地”——也許有著生死線的意義。
最終，這份文件不只是放在富力老總李思廉或是張力的辦公桌上，而是廣為傳閱。一位富力內部員工透露，以往來說，這樣的通知一般都是密件傳閱給各地區負責人。然而這份通知發至公司人手一份，顯然是有意讓所有員工都意識到公司的真實經營狀況。
可見，此時的富力，已是顧不得臉面了。
生死攸關之際，什麽都比不上真金白銀來得重要。
曾幾何時，富力還是華南五虎之首，雲端跌落的失重感，令富力自身都感到驚詫。2019年3月20日的業績發布會上，富力集團董事長李思廉還說，“我們應該沒什麽可難受的。”
現在看來，那不過是強撐著的大話罷了。倘若一點都不難受，如今的這份文件，根本不會有出現的一天。
如果將時間倒回至富力開始的時刻，或許不難看出，它的難受從起家之時就已經埋下了苗頭。
破舊的富力
富力從哪裡來？
面對這個問題，有人會說富力從廣州來，因為其發家的大本營就在廣州。也有人會說，富力從香港來，因為大老闆之一李思廉，正是香港人，為富力注入不少港味地產商的基因。
但富力的真實面目，是從破落之地裡起家的地產公司——舊改，正是富力誕生的地方。
富力有兩個老闆，這在地產圈裡人盡皆知。李思廉是高學歷、喝洋墨水長大的香港人，早年間做證券分析工作，上世紀80年代辭職後，在香港與廣州兩地之間做貿易，正是在這段時間，他結識了正在廣州做公務員的張力。其實，他成長的年代正是香港地產商風生水起的時代，作為見證者之一，地產也是他內心的嚮往。
張力出身沒有李思廉那樣高的文化，他1973年參加工作，從工人做起，一步步闖進吃公家糧的隊伍。後來在廣州郊區二輕局做團委副書記。1986年，張力任花園村酒店總經理。不久又被借調去籌建白雲區政府辦公樓。這段時間裡，張力發現自己做生意的秉賦。於是1988年，他決定辭去公務員工作，下海經商。
最初，張力是做裝修的小包工頭，1992年底和李思廉合作，投身房地產。1993年，二人共投資2000萬元，組建了廣州天力地產公司，即富力集團的前身。
張力後來講述自己的創業史時說，“那年我差不多35歲了，口袋揣著200塊錢就打天下了”，後來創造出了“富力地產神話”。談及這段歷史，張力並不諱言自己有“做生意的稟賦”，並坦言自己“膽子夠大”。
1994年，廣州舊城改造時，荔灣區嘉邦化工廠是整個廣州地產界無人問津的地塊，甚至到了避之唯恐不及的地步。後來，這裡成了富力的第一個項目，富力新居。
張力回憶說，“那塊地靠著煤廠，又挨著鐵路，沒人敢買，就我們敢買。拿到那塊地時，地上煤灰有一寸多厚，我們把煤鏟起來，再用水衝乾淨，蓋上房子，每平方米3000多元，很快賣完。當時很少人搞普通住宅，市場上幾乎沒貨，大家都去搞甲級辦公大樓、高檔豪宅了。”當時，這個建案成了稀缺品，為求一房，買房者不惜通宵排隊。
剛起步的富力，一夜之間就走到了高光時刻。
這之後，富力在舊改路上一路高歌猛進，原廣州銅材廠、同濟化工廠變成了富力廣場，甚至老殯儀館都變成富力建案。
2003年，廣州市發布《珠江新城規劃檢討》，新一輪三舊改造正式啟動。富力重倉押注，聯合合景泰富拿下首個城中村改造項目——獵德村舊村改造。
這年9月30日，富力以7.7億元獨攬4幅地塊，樓面地價僅2380元／平方米。之後一年內，富力又拿到3塊地，總建築面積達到52萬平方米。
當時，張力給手下人的命令是，“珠江新城的地，出一塊就拿一塊”。
彼時擔任土地開發負責人的陸毅回憶，那時候拿地簡直太簡單了，“我就負責舉牌子把地拿到手”。
到現在富力已經是珠江新城最大的“地主”，連計程車司機都會在珠江新城內富力的眾多物業中迷路，因為“富”字頭的物業實在太多了，甚至有人戲稱，珠江新城或許改成“富力新城”更合適。
華南五虎，富力獨大。但此時，五虎中的恆大也嶄露頭角，在2003年被評為廣東房地產企業競爭力第一名，這一年，恆大一邊忙著在資本市場騰挪，買下了上市公司瓊能源，更名恆大地產。另一邊，則在南海之濱投資建設了年產量1000萬噸的大型現代化鋼鐵基地。最終這兩項嘗試均以失敗告終。
碧桂園則剛剛開始在酒店業務上，攪動起一點水花。
2年後，富力地產在香港聯交所主機板上市，成了第一家被納入恆生中國企業指數的內地房企。風頭無兩。
那時的富力沒有想過，令自己崛起的看家本事，有一天會害了自己。
兩次失誤：一個激進、一次保守
洶湧而來的輝煌，讓富力想在更多的地方插上自己商業地產的旗幟。僅在廣州的CBD珠江新城，富力就接連拿下17個項目。除此外，李思廉帶領富力走出廣東、布局全國。
在北京、天津、成都、重慶等地，富力拿下大量商業地塊，試圖在全國複製自己在珠江新城的榮耀。一邊開發購物中心和辦公大樓，一邊大舉進軍酒店業。
但這一打法並不為人看好。
在2004年的博鼇論壇上，王石就不客氣地批評了富力，稱商業地產的項目是比較難取得高比例融資支持的，如果沒有經濟實力，還搞出售型的商業地產，企業絕對會瀕臨倒閉。
李思廉則回嗆道，“商業之道，我也懂，你放心，我們會做的很好。”
然而，天不遂李思廉之願。2008年全球金融危機來襲之時，富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1，資金鏈幾乎繃斷，一度陷入破產危機。
當時李思廉跟員工講，“（我們）要撐過明年”。而富力在全國範圍內，更是幾乎全面停止前兩年啟動的增加持有型物業的整體戰略。
2010年1月，北京，東三環的富力廣場。
那時的李思廉，或許心裡是真的發慌。好在當年四兆活水的刺激下，房地產業成了經濟靈藥，順水推舟的富力逃過一劫。
李思廉是一個數學高材生，對於數字非常敏感，也一直十分關注利潤。經此一敗，李思廉的膽子似乎小了些。
2014年前後時，新一輪調控來臨。此時，富力的拿地策略是布局省會城市，而且不拿高價地，不拿地王，拿地的平均溢價率不超過30%。
根據CRIC研究中心的統計數據，富力地產2014年開始轉換方式，減少一二線城市拿地，主攻省會及三四線城市。與2013年相比，富力地產在一線城市可售面積佔比減少了4個百分點至12.1%；三四線城市佔比卻繼續上升2個百分點至31.6%。
令李思廉萬萬沒想到的是，在自己看來是穩妥之舉的拿地路線，卻在後來將富力甩出一線地產公司的行列。2014年富力收入僅為347億，而曾經跟在富力身後的小老弟恆大地產，則首次跨過千億門檻，實現1114億收入。
2014年，富力年報中提及，其在惠州、成都、西安、南京、大同、哈爾濱以及海南的項目，全數業績下滑，最低的南京下滑了23%，最高的海南下滑了44%。更令富力絕望的是，當時的土地儲備重地，均在這些地方。僅海南就儲備了341.5萬平米，惠州則有27.8萬平米，最多的重慶有479萬平米，是其土地儲備最多的城市。
這些遠離一二線的土地儲備，帶給富力的並不是想象的暴利，而是虧損。
更戲劇性的一幕發生在2015年。這一年政府調控放鬆，一線城市房價飆漲，結果重倉三四線城市的富力，完美錯過一線城市行情。也是在這一年，五虎中的碧桂園也邁入千億俱樂部，實現1132.2億人民幣的收入。
富力，再一次踏錯節奏。
尤其在富力重倉地之一的海南，富力受挫尤為嚴重。
2018年4月22日，海南省發布通知，當天20時起，全省限購：非海南戶籍居民家庭在新增限購區域購買住房，須提供一名家庭成員在海南省累計24個月及以上的繳稅證明，在此前已限購區域，則需60個月繳稅證明。
這意味著非本省戶籍購房者基本上不能在海南買房。此時的富力，在海南尚有305萬平米土地儲備。這些土地，原本是富力的希望，現在則成了枷鎖，將它困在這座海島上。
回過頭去看，富力走過的路並不是一條市場化的房企路。
舊改項目與招拍掛拿地不同，流行的三舊改造方式一般為，由企業與三舊業主方協商，達成一致後向政府申報，然後掛牌出讓，出讓條件一般為“量身定做”。在這一操作模式中，“關係”是說不清道不明，但又無比重要的因素。
2010年，位於珠江新城核心區的富力中心大樓。
富力是一個深諳政商關係的企業。良好的政府關係、善於對舊改項目的評估及豐富的談判技巧，讓富力在舊改上表現突出、收獲頗多。
創始人之一的張力原先在天河區政府任職，並且參與了上世紀90年代廣州舊工廠的改造，積累了不少人脈資源和開發經驗。富力的政府關係很難說與他無關。
富力地產董事長助理陸毅曾公開表示：“在中國，社會關係還是最大的生產力。政府關係好的話，你可以第一時間獲得很多很準確的信息。”
2007年，楊箕村舊改項目啟動之時，富力也是通過這種操作拿下該項目。2010年與村裡簽舊改協議。村裡先期3億元的拆遷費用由富力墊付，後來村民擔心協議出讓會讓楊箕村土地“賤賣”，要求公開拍賣並獲批準。富力作為唯一競拍者，以4.73億元底價拍得楊箕村27.38萬平方米的土地。
富力在舊改和城中村改造中，很多是通過這樣的非公開方式低價拿地。但走出廣東後，這個模式變得不那麽靈光。
富力曾在武漢的一次舊改項目爭奪中，輸給了上海複地。此後，富力內部總結出一條經驗：不碰外地的舊改項目，原因是他們在外地的政府關係“沒有那麽好”。
接連失誤，並沒有完全毀掉富力。直到2017年7月。
致命轉折：199億世紀並購
雖然兩次失誤後，富力已經元氣大傷，但李思廉野心未消。
2017年7月19日，在萬達的索菲亞酒店，一場聲勢浩大的收購在這裡告一段落：富力以199.06億收購萬達旗下77家酒店。
李思廉大概自己也沒有想到，在地產巨頭融創的眼皮底下，自己也能夠分到一杯羹。更別提，這杯羹是自己硬咬下來的。
這場收購原本應該是萬達與融創的二人轉。7月10日，萬達與融創原本公布的消息稱，融創將以631.7億的價格，收購萬達旗下的13個文旅城以及76個酒店項目。其中，文旅城項目作價295.75億，76家酒店項目，作價335.95億。
這時候，還沒有富力什麽事。
直到到7月19日的發布會上，生生闖進來了一個富力。期間發生的故事，耐人尋味。發布會上的背景板，最先變成了萬達、融創、富力三家。接著忽然撤下富力，只剩萬達和融創。不久，再次出現峰回路轉，重回三家。這場大戲背後，是隔壁房間裡李思廉坐地殺價。
當天，即將公布消息時，李思廉將交易價格砍了135億，隻肯六折收購。有人聽到三位大佬商談的會議室內，傳出了激烈的爭吵聲和摔杯子的聲音。
最終，融創以438.44億元收購萬達13個文旅城項目91%的股權，而富力則以199.06億收購萬達旗下酒店業務，而且比原先還多了一家，整整77家。
算下來，平均每家酒店的售價還不到3億元人民幣。當時的李思廉，無疑是撿了一個大便宜，還因此得了個“史上最會砍價的男人”名號。
2017年7月19日，富力買下萬達旗下77家酒店，簽約儀式。
看起來，李思廉和張力，贏了王健林。那時候，李思廉以為自己撿到一顆糖。不過時隔兩年後發現，那是人家扔出來的巨型毒藥包。
吃下萬達的77家酒店後，富力成了全球最大的豪華酒店業主。
富力開始變得不像是一家地產企業，倒像是個酒店集團。事實上，在收購完成後，即有媒體認為，這是這家老牌地產商在規模徘徊不前、多元化轉型不力之下的自我突破：借道收購，變身專業酒店運營商。
即便在會議室裡吵得激烈，那天的發布會重新開始後，王健林站在台上，還是對著台下的李思廉說：“批量收購酒店的機會，相信一百年只有一次，通過一定財技，相信富力收支也能達到平衡。”
回頭來看，那究竟是不是一句祝福，也有待考量。但李思廉聽完後還是春風滿面，志得意滿。
只是市場並不買账。交易發生後，富力地產被評級機構惠譽列入負面觀察。在二級市場上，富力地產港股在宣布資產收購後的第一個交易日就高開低走，曾連續三個交易日收跌。
因為交易前後，富力的銷售和財務問題已經顯露。2017年上半年富力實現合約銷售390億元，同比增幅30%，而核心開發商同期銷售收入同比增幅56%，富力遠落後於平均值。
當時富力並不以此為意。
2017年7月20日，富力董秘胡傑在招商證券電話會議上透露，上半年富力完成400億元收入，收購所用的資金，公司將全部以自有資金支付。而且收購完成後，富力淨資產將增加100多億元，負債率將從2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了資產負債狀況。
在富力的設想中，收購總價不足200億元，77間酒店2016年當年收入總額為53億元，4年經營額即可覆蓋收購對價，且增加現金流，如果酒店全部用於融資，已經能夠融回超過收購的價格。
後來的發展，顯然沒有按照他們的劇本走。
債務困境：還不完的錢
令富力始料未及的是，在萬達的那場發布會上的春風得意，或許是自己的最後一次高光時刻。
這之後，富力一路馬失前蹄。
2019年7月2日，富力地產發布公告稱，今年前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602.2億元。這不是一個十分難看的數字，問題就在於，富力地產對自己的定位不是這樣的。
此前，富力方面給自己定下來年度權益銷售達到1600億元的目標。按照這個目標來計算，2019年半年過去了，年度目標隻實現了37.64%，全年還差近千億元業績目標待完成。
富力這下半年，絕不會好過。因為還有讓它還都還不完的債，紛至遝來。
2019年一季度末，富力地產借款餘額1875.82億元，相比2018年底新增243.43億元，而其淨資產僅698.30億元。這些債務當中，一年後必須償還的多達523億。
富力地產截止2018年底的現金餘額只有347億元，其中149億元還是受限資金，真正能用來還債的只有198億元，風險敞口325億元。
簡言之，這325億的債，以富力當時的已有資金是還不上的。只能尋找其他資金來填補窟窿。
最快的方法，自然是借新債，還舊債。
據富力7月8日公布的2019年累計新增借款公告顯示，截至6月30日，公司借款餘額達1952.34億元，較2018年末新增320億元，新增借款佔公司2018年末淨資產698億元的比重達45.8%。
至於新增的320億元借款被做何用，富力地產明確表示是“償還原有債務”。
只是借錢還債只能爽一時。就像擊鼓傳花的遊戲，借來的新債就像那朵花，從後來人的手上，傳遞給前面的人。一旦這朵花停止傳遞，債務鏈條也就崩斷了。
屋漏之時，富力偏又逢到連夜雨。近期的中央政治局會議後，央行再次點名房地產，稱房地產行業擠佔過多信貸資源，這意味著房企融資環境將進一步惡化。
換句話說，富力再想借錢還債，難度更甚從前。
擺在富力眼前的，只剩下了暫停拿地、全員銷售、加速回款這一條路。這也許就是富力將家醜放在公司所有人面前的原因。
但這唯一的一條路，同樣是艱巨的路。
7月30日的中央政治局會議上，明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
這一次，富力也許再也不會有2008年那樣的好運。
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