長租公寓昊園恆業爆雷始末

文 ? 李夏

編輯 ? 邢昀

又見長租公寓爆雷，這次發生在北京。

自8月杭州長租公寓鼎家“爆雷”宣布破產後，一度被雷軍看好的上海寓見被爆出資金鏈斷裂。近日，北京長租公寓也接棒“爆雷”，多方證據顯示：運營商昊園恆業出現資金鏈斷裂。

“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險。”我愛我家原副總裁胡景輝離職揭開了蓋子。不幸的是，已有數以萬計的人深陷其中。從房租上漲到自如“甲醛門”，再到各地運營商“爆雷”事件，長租公寓迎來了“至暗時刻”，伴隨而來的是各路資本紛紛撤離。

近日，數名與長租公寓運營商昊園恆業簽約的租房客告訴市界，每月按時交付房租卻被房東趕出住所。房東則稱，並未如期收到房租。而這背後是運營商昊園恆業資金鏈斷裂及放貸方停貸。

針對此事，市界撥打昊園恆業公司電話，截至發稿，相關電話均未接通。

坑了上萬人?

今年9月，李女士通過昊園恆業在通州某小區租房，按照工作人員的要求，簽約當日就將1400元的房租和1200元的管理費打到公司法人王四會的私人账戶。

次日，工作人員卻找到李女士告知她，按月付租金的話，需將銀行卡綁定“元寶e家”金融平台，每月通過該平台繳納房租。

三日後，李女士打算搬進所租的房子裡，房東卻告知未收到租房款，不允許搬進租所。無奈之下，李女士找到昊園恆業要求退款退租，不料不僅沒給退款，還得知之前工作人員說的從“元寶e家”平台扣房租，竟然成了分期貸款。

“現在我們付了房租卻不能住，每個月還要還貸款，不然征信就會受到影響。上個月沒還已經逾期一次了，現在想在老家買房做貸款都不行了。”李女士對市界焦慮地說。

市界了解到，昊園恆業為租客提供的付款方式有兩種，一種是“租房貸”的形式，即房客僅需付一個月房租及押金，然後綁定“元寶e家”APP，即通過貸款的形式繳納房租。

這種“租房貸”（又稱“租金貸”）頗為常見，租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平台申請信用貸款。表面上，租客按月付租金，實際上，每月向機構償還貸款。

另一種，是租客提供與一個月房租等值的押金，同時一次性付清12個月的房租。但昊園恆業要求，房租需一次性打入公司法人和實際控制人王四會的個人账戶。

張先生表示，自己是第二種付款模式的受害者。“損失了兩萬元，房東也虧損了2個多月的房租。”張先生告訴市界。

“沒辦法，我們打算盡快走司法程式起訴。”數名受害者對市界表示。在一個有數百人的租客維權群，市界看到群內公告稱：黑中介北京昊園恆業，合約未到期強行要求租戶退租，至今未退還押金。承租期間讓租戶綁定的借貸軟體元寶e家，現未解綁且時刻影響租客個人征信。目前已上萬人受害，大多是剛畢業的學生。

“二房東”的生意經

長租公寓，是近幾年房地產三級市場的新興行業，既有以地產系為主的重資產運營，也有以中介系為主的輕資產運營。中介系的做法是運營商將業主房屋租賃過來，裝修改造後再出租，做的是“二房東”生意。

昊園恆業主要通過並購中小型中介公司來獲取房源，通過打隔斷增加房源。彼時，站在“風口”的昊園恆業賺的可謂缽滿盆溢。

公開資料顯示，昊園恆業成立於2014年1月，注冊資金僅50萬。2016年5月底，公司法人變更為王四會，也是公司的實控人，持股達100％。此後，昊園恆業便開始主做房地產經紀業務，進軍長租公寓市場。

“一邊依靠‘元寶e家’貸款輸血，一邊並購小中介公司獲取房源。”這便是昊園恆業的生財之道。兩年來，昊園恆業的“二房東”生意擴張速度極快，一路高歌猛進，並購了52家中小中介公司，拓展了大興區、通州區、海澱區、昌平區等地房源，在部分地區，如大興區亦莊板塊，佔據著相對壟斷的市場地位。

市界發現，2017年4月，昊園恆業的注冊資金由50萬變更為5000萬元，公司住址也從通州區怡樂北街商52號變更為通州運河核心區綠地大廈。

天眼查顯示，王四會擔任8家企業的法人，7家公司股東，49家公司的高管，均集中在房地產領域。然而，規模越大，資金要求就越高。

一位知情人士告訴市界，2017年年底大興火災後進行的清查活動中，“昊園恆業有8000多間房源被砸掉隔斷，損失超億元，自此就資金鏈一直緊繃”。而這場大火為近日發生的暴雷事件埋下伏筆。

2018年5月，昊園恆業運營愈發艱難。“那時，很多下面的小中介就出現不給房東打房租的情況了。”該名知情人士稱。

在過去爆雷的長租平台案例中可見，運營商以租客信用獲得的金融機構貸款並沒有直接到租客手裡，支付給房東也可做期限錯配，這筆貸款很多被平台用作現金流，拿去擴大市場，搶奪新房源。

8月21日，北京市開通打擊“黑中介”熱線，接受對隔斷群租、強製貸款的舉報。8月22日，北京市住建委公布了23家違法違規問題中介，第一家即是昊園恆業。

天眼查顯示，昊園恆業有11條行政處罰記錄，處罰原因包括提供虛假資訊或者采取欺騙、惡意串通等手段損害消費者權益、佔用、挪用或者拖延支付客戶資金等等。

此外，昊園恆業多起官司纏身。裁判文書網顯示，2017年至今，昊園恆業共有17起因房屋租賃合約產生的民事糾紛，其中2018年就有14起。除此之外，昊園恆業還12次被法院列為被執行人，被列為2018年失信企業。

晉商消費金融踩雷

隨著爆雷事件一再曝光，運營商昊園恆業背後的金融平台也浮出水面。

市界了解到，與昊園恆業合作的“元寶e家”是元寶億家互聯網資訊服務（北京）有限公司（下稱元寶億家）旗下的金融平台，主打“家庭消費”分期消費。

公開資料顯示，元寶億家於2016年3月創立於北京，實控人名叫宋建，曾做過P2P網貸。副總裁、監事靳寶珠今年6月曾公開介紹稱，“元寶e家”從2016年至今全國的用戶規模近60萬人。然而，“爆雷”事件發生後，有消息稱該公司上海分公司也出現資金鏈斷裂。

市界向元寶e家發去採訪郵件，對方回復稱，核實後會盡快處理。截至發稿，未收到相關回復。

租客張先生告訴市界，按照以往，“元寶e家”會在租戶下單之後三個工作日，一次性將11期租房貸款付給昊園恆業。8月開始，“元寶e家”開始降低每月下單通過率，放款日期也從三天延長至七天、半個月。9月下旬，“元寶e家”就徹底停止與昊園恆業的合作。

一位金融圈人士稱，像“元寶e家”這類P2P平台背後一定是有資方的。

租客劉女士告訴市界，此前自己在“元寶e家”還款時發現錢款實際流向了晉商消費金融股份有限公司（下稱晉商消費公司）。

晉商消費公司作為資金方，出借資金給元寶e家，元寶e家一次性將資金支付給長租公寓公司，再由長租公寓公司將租金按時交付給房東。而當昊園恆業出現問題，晉商消費公司也面臨出借資金無法回籠的風險。

市界查詢發現，晉商消費公司背後除了山西本土的晉商銀行之外，還有360金融等公司。晉商消費公司法人是王培明。大股東為山西本土銀行——晉商銀行，持股比例達40%。二股東為北京齊飛翔藝商務谘詢有限公司，持股比例達25％，360的法人代表周鴻禕為其背後的實控人。

山西當地一位金融圈人士告訴市界，晉商消費公司的法人代表王培明也是晉商銀行的行級長官，晉商消費金融公司是晉商銀行主要投資成立的，致力於為中低收入群體和個體工商戶提供消費金融整體解決方案。

多名受害者向市界表示從未簽署過貸款合約，但莫名其妙就被放貸了。“這應該走的是管道放貸。”上述山西金融圈人士解釋稱。

市界撥打了晉商消費金融公司客服電話，發現語音提示，為元寶e家客戶提供專門的快捷谘詢通道，當市界問詢此事時，客服表示，公司將針對不同客戶的情況採用不同的解決方案。

11月2日，一位受害者稱，“元寶e家”的一家在深圳的資方公司打電話問詢租房合約是否正常進行，並稱“元寶e家” 對他們存在欺騙，正在考慮收縮風險。

市場迎來洗牌

近年來，長租公寓市場頗為熱鬧。萬科、龍湖等地產界龍頭開發商，選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域，互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進軍住房租賃市場，各類品牌如雨後春筍般湧現。

相關數據顯示，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

“長租公寓有很多資本湧入，但資本不能只為了賺錢，必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。長租公寓爆倉比P2P暴雷更危險。”胡景輝離職時曾說。

如今看來，被資本裹挾的長租公寓運營商風險正在急劇放大，由此而引發的“爆雷”確是坑慘了一眾租客、房東。

相關部門的監管也趨於嚴格。今年8月，北京市住建委聯合多部門曾集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求住房租賃企業不得利用自銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源、不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源。

自北京對住房租賃市場調控力度全面收緊後，天津、南京等多地也開始跟進。

8月，深圳互金協會發布了《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，籲請相關部門不要與違法違規的長租公寓中介服務商開展類似“租金貸”業務。

針對”爆雷“事件，北京市大器律師事務所創始合夥人劉玥律師對市界表示，第三方金融機構介入長租公寓，並未違反法律規定。但運營商可能涉及虛假宣傳，即在租戶不知情的情況下，讓租戶以貸款的形式支付租金，另外，運營商在合約方面可能存在惡意的欺詐。

上海易居房地產研究總監嚴躍進則對市界表示，對於當前長租公寓來說，導入金融模式其實是有利好的，本身也是將長租公寓短期收益不好的缺點給彌補了。但是，運營方資金需要管好，可借鑒浙江長租公寓的發展政策，即強調知情權。若是這方面做到位，後續發展機會很大，其資金到位，運作難度就會減少。

不少專業人士表示，合理的金融工具應該規範利用，如果過度金融化，長租平台利用租客信用過度加杠杆，最終受損的是租戶。

嚴躍進判斷，長租公寓運營將迎來一輪洗牌，對前期的狂熱發展做出糾正。而在資本“退燒”後，一些難盈利、不規範的中小長租公寓品牌難逃被洗牌的命運。