租賃資產證券化獲綠色通道 兆租賃市場引長線資金

　　租賃資產證券化獲“綠色通道”

　　兆租賃市場引長線資金

　　■本報記者 劉詩萌 陳岩鵬

　　北京報導

　　最近，月租1.5萬，10年租金高達180萬的天價租賃房萬科翡翠書院引起了人們的吐槽：“這麽貴的房租，又沒有產權，誰會去住？”

　　引起爭議的數字背後，企業也有一本進退兩難的辛酸账，畢竟土地價格如此高昂，租金高了無人問津，甚至會被疑“以租代售”，租金低了又只能賠錢。

　　然而，中國證監會和住房城鄉建設部4月25日發布的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），卻有望在一定程度上緩解這一兩難。這一政策鼓勵符合要求的企業通過發行權益類資產證券化產品和試點發行房地產投資信託基金，用以進行融資。自2017年住建部等9部委聯合發文在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場後，這是首個支持住房租賃資產證券化的官方檔案。

　　近日，首屆房屋租賃行業發展高峰論壇上給出的數據顯示，2017年，我國租房市場總規模在1.38兆左右；到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9兆元。

　　面對兆級的大市場，中國社科院財經戰略研究院研究員鄒琳華對《華夏時報》記者表示，這一政策體現了國家層面對發展住房租賃市場的金融支持。投資住房租賃市場具有佔用資金大、回本期限長的特徵，一般企業不願意投資，所以需要有長期融資工具的支持，資本證券化就是用來提供長期穩定資金支持的。

　　“綠色通道”

　　事實上，關於支持資產證券化以及REITs的政策在此前多個政策檔案中都有提及。2015年初，住建部發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出，REITs是一種金融投資產品，推進REITs試點，有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資管道，有利於增加中小投資者的投資管道。2016年5月和2017年7月的兩個加快發展住房租賃市場的檔案，也都表示要積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs），穩步推進REITs試點。

　　此次《通知》，正式提出了租賃資產證券化的準入門檻。根據這一檔案，開展住房租賃資產證券化應當符合3個條件，首先是物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；其次是物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；最後，要求原始權益人公司治理完善且最近2年無重大違法違規行為。

　　同時，專業化、機構化住房租賃企業將更受政策傾斜。《通知》支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產，優先支持項目運營良好的發起人開展住房租賃資產證券化。產品方面，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金。

　　在具體流程上，各地住建部門、證券交易場所和中國證券投資基金業協會分別會對租賃住房建設驗收、備案、交易和住房租賃資產證券化項目的受理、審核和備案設立綠色通道。

　　優先集體土地租賃用房

　　《通知》還明確了這一政策優先的方向，即在大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

　　去年8月底，國土部和住建部發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，宣布村鎮集體經濟組織可以自行開發，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，而不必經過土地徵收再招拍掛出讓的過程。由此，通過這種方式進入租賃市場的土地價格可以大為降低，這一政策也因而被視為對傳統土地財政的一種改革。

　　著名經濟學家宋清輝對記者表示，在近期萬科自持租賃房高價租金引發爭議的背景下，此次住房租賃資產證券化獲“綠色通道”，有望解決租售比懸殊等問題，有利於推進住房租賃市場規模化，也有利於推進集體用地進入租賃市場。目前租賃市場中，房企拿地成本很高，因此不得不設定高昂租金以回本，這一政策可以在一定程度上解決這一問題。

　　這次的資產證券化政策，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；有利於降低住房租賃企業的杠杆率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環。

　　能否建立盈利方式？

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，住房租賃市場的資產證券化政策頒布肯定有利於租賃企業投資租賃的積極性，但現在租賃市場最大的難題是任何租賃模式都無法實現盈利。

　　從市場目前的資產價格與租金價格看，租賃行業盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬的普通住宅，年租金收益不足10萬。這種情況下，租賃企業核心問題是如何盈利，而不是尋找管道變現利潤繼續投資。

　　資料顯示，國內市場上已經發行了一些住房租賃資產證券化產品，主要有兩大類，一類是在證監會系統的交易所掛牌的資產支持證券，包括一些類REITs產品，如保利地產的租賃住房REITs和碧桂園租賃住房REITs等，以及包括魔術方塊公寓信託貸款資產支持證券在內的收益權ABS和招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃等CMBS。另一類則是在銀行間市場掛牌的ABN。

　　張大偉認為，目前通過REITs的基本都是重資產模式，而市場上主流租賃企業以輕資產為主，這一模式並未獲得政策紅利。

　　鄒琳華指出，資產證券化也難以解決收益率過低的問題。目前主要受益者應當是國企或國有融資平台，它們可以較低成本獲得土地，這樣租金收益率就會大大提高，再發行資產抵押證券就沒有市場障礙了。現在的一些企業自持租賃房，雖然租金價格高，但是相對於房價來說，收益率還是很低的。

責任編輯：王嘉源