龍湖陣痛：吳亞軍8個月不回內地，高管頻頻出走，業績同比下滑
來源：深藍財經網
龍湖集團董事長吳亞軍在哪兒了？沒多人知道具體行蹤。
而媒體公開的消息顯示，至少在最近8個月來，吳亞軍竟然遠離內地，一般主要呆在美國，離中國內地最近的去處也就香港，而公開資訊顯示——她久久沒回來了。
原因，始終是個謎。
而在最近八個月來，龍湖地產的命運放在了吳亞軍對CEO邵明曉的信任上。在最近的這段時間，至少在直接管理上，邵明曉主導了龍湖地產方方面面，包括變革、業績下滑、被沽空，以及正在發生的一切……
不願意回內地的吳亞軍
吳亞軍創辦龍湖地產以來，公司內部的年會幾乎沒有缺席過。而2018年的年會，她打破了這個記錄，僅僅為公司員工們發來問候影片。
媒體上報導的吳亞軍最近一次公開露面，是3月23日在香港舉辦的龍湖2017年度業績發布會上。
媒體普遍提及，最早披露吳亞軍久久沒回國的動態的是一個名叫董小姐的作者。董小姐之所以沒有披露不回國的原因，是因為擔心龍湖股價可能會有20%以上跌幅。
公眾號談天說債引述彭博的消息稱：“吳總未回國是因為照顧在美國治療的親戚。”
誰的變革？
吳亞軍不在內地的時間裡，CEO邵明曉在龍湖地產（0960.HK，下稱龍湖）發揮了主導作用。
財經雜誌引述知情人士稱：“吳亞軍出國後，邵明曉對龍湖的掌控力更強了，在經營治理層面堪稱‘一言堂’。”
而正是這段時間，龍湖正在發生一些變化。
3月23日，龍湖地產更名為龍湖集團，龍湖四大主航道業務浮出水面：新房開發銷售、商業運營、物業服務與長租公寓。此外，養老業務和產業新城也是公司的業務探索方向。
而更大的變化也在悄然推進。早在離開中國內地之前，吳亞軍已經在公司內部提出了一個變革計劃。而具體對變革計劃操刀的無疑是邵明曉及公司高層，他們將為這場變革的成敗負責。
根據《財經》報導，2016年底，吳亞軍在龍湖提出了“平台+端”的變革構想，之後經過近半年時間討論決策，於2017年逐步試點、推進，完整的執行方案至今仍在路上。
這是一次龍湖的組織結構大改造，與它對應的是業務重塑與人員重新配置。如果實現，龍湖將從組織形式上變成一家罕見於同行的房地產公司，但大概率也會迎來一次人員的大清洗。
龍湖的管理架構與碧桂園、萬科、融創等公司完全不同，它強調集團權威。
一位龍湖中層管理者說，邵明曉延續了吳亞軍的治理觀念：“要確保龍湖有一個強大的集團，集團權威不可破。”
龍湖還採用雙向匯報製，每個事項都要經過職能總和項目總兩條線，二者共同決策。“在龍湖，想做一件事你要給所有長官講一遍，大家都要同意，才能去做。”一位龍湖業務線中層人士說，這能減少犯錯率，責任共擔，但也導致龍湖的決策效率太低。
現在，這個管控模式正在源源不斷帶來新問題。
“這已經倒逼了一些人離職。”一位前龍湖員工稱，由於上海、蘇州、南京、無錫、寧波等城市所有的財務部人員如今大部分都要去杭州上班，大家開始產生一些對抗性。
現在，在龍湖各地，一場集權還是放權的爭論此消彼長，影響也逐漸顯現。
頻發高管離職
誰在主導改革，吳亞軍遠程遙控還是邵明曉獨立執行？但不容忽視的細節是，正是在最近的半年內，龍湖就有三位集團副總裁級高管離職，他們分屬投資、戰略、行銷等領域。另一些年輕人則火速升遷，預示著公司未來的新面貌。
今年3月，龍湖戰略發展部總經理王亞軍由於個人原因將離開龍湖，原戰略團隊向CEO邵明曉匯報工作，這只是龍湖高管離職的一個縮影。
根據第一財經記者不完全梳理發現，包括龍湖前副總裁袁春、副總裁顏建國、上海公司總經理張澤林、南京公司總經理李巨集耕均相繼離職。此前，龍湖上海公司更是全部換血，從總經理到各個業務條線老總全數在主動和被動中離職。
在龍湖長達七年的袁春，一度被外界看作龍湖集團五年後下屆CEO的第一人選，但袁春最終“由於個人原因”選擇了離開。從很多消息看，袁春的離職主要是集團將物業服務以及相應的O2O技術平台交於其全權管理，而並非一些核心業務。
“從去年龍湖提出了更高的規模目標後，龍湖的人員流動就明顯開始加快，跟得上節奏的留下，跟不上節奏的就離開。”一名前龍湖員工評價。
高管的變動對銷售帶來了質的影響，雖然龍湖可售貨值較之前有很大提高，但是銷售金額並未表現得讓人滿意。
“高管團隊的穩定對於房企非常重要，這個涉及管理風格和團隊士氣，一般高管離職都會給企業帶來影響。”一位房企人力總評價。
高管變動同時，龍湖的產品同樣面臨問題。曾經龍湖的形象是豪宅專家，不過近年看龍湖幾乎已經沒有這樣的標簽。
一位龍湖前城市總曾透露，團隊每次擔憂的就是物業交付，一般都會伴隨維權。此前，互聯網一度出現一獨立IP“龍湖維權網”，各地業主均出現各類維權。
同策谘詢一份報告認為，高管人事變動頻繁、產品品質遭質疑、收益品質下降、周轉速度減緩、內增長變慢等，均需龍湖從自身出發，全面調整以達到適應市場的最佳狀態。
業績同比下滑是放慢速度？
5月8日晚間，龍湖地產有限公司發布四月份銷售簡報，截止二零一八年四月本集團累計實現合約銷售金額人民幣585.9億元，同比下降2.38%；合約銷售面積373.7萬平方米。
克而瑞研究中心發布的數據顯示，今年1-4月，在行業前十名房地產企業中，碧桂園、恆大、萬科位居行業前三，合計銷售總額高達6690.1億元，為後七家房地產企業銷售總額的1.26倍。同時，房地產企業增速出現明顯變化，去年增速較快的萬科單月環比出現12.4%的下滑，而龍湖和綠地更是出乎意料地呈現負增長，分別下降5.35%、10.13%。
負增長數據只是龍湖目前經營的一個側面，龍湖拿地還是猛增的。1-4月龍湖、萬科、綠地拿地金額分別為696億、350億、267億，同比增速分別為96.6%、32.07%、480.4%，均高於銷售額增速。
對於銷售額的問題，吳亞軍曾經在一場飯局中，用騎自行車來打比方，為公司增長緩慢做辯護。她認為，做公司就像騎自行車，騎得慢而不倒比騎得快更難，因為那需要更多風險平衡。
“公司實在跑不動了。對自己誠實很重要。我們是最早認識到問題的，並最早向市場低頭。”在2015年，21世紀經濟報導上的一篇文章，吳亞軍認為自己找到了問題。
在當時題為《吳亞軍：“那些讓我害怕的事情沒有了”》裡，吳亞軍有意識在2011年至2013年主導龍湖地產有意放慢發展速度，並對團隊、布局、產品進行調整。
不過，吳亞軍不在的日子，主政的邵明曉對銷售目標定出了巨集大的目標。在2017年度業績會上，邵明曉宣布2018年龍湖合約銷售目標是2000億元。在公司內部年會上，邵明曉要求未來三年，龍湖的地區公司要實現1~3個500億規模，3~5個300億規模，5~8個200億規模以及8~15個100億規模。以此估算，到2020年，龍湖計劃達到銷售額3200~6100億元。
沽空來襲？
儘管龍湖集團2018年開年業績未能延續2017年的強勁勢頭，但該公司依舊憑借之前靚麗的年報數據，受到眾多海內外機構垂青。
Wind數據顯示，從2018年1月1日至5月8日，中金、瑞信、大和、高盛等多家專業投資機構，累計發布增持龍湖集團的報告多達22份，且最高股價已預估至30港元/股左右。而截至5月9日收盤，該公司24.00港元/股的股價較52周高點回落13.36%，但仍較一年內12.84港元/股的谷值高出86.9%。
不過需要注意的是，有相關專業媒體結合Wind數據及和訊網的研報資訊統計得出結論：在剔除無效數據後，2013年至2017年間，券商研報累計發布85902份，覆蓋多達3096家上市公司，其中涉及上市公司負面的研報只有區區199份，總體正確率——21%。
龍湖集團自然也難幸免。Wind數據顯示，該公司股價在2月1日創出27.7港元/股的歷史新高後，有關該公司的研報中逾8成報告相繼發布，但該公司股價此後卻長時間在23港元/股附近徘徊。
券商研報正確與否暫且按下不表，投資者選擇的交易方向可以說明一切。
據港股沽空數據顯示，截至2018年5月9日，在港交所地產板塊上市公司的3天平均沽空比率和5天沽空比率排名中，龍湖集團分別以28.1%和24.23%的沽空比率高居第五位和第二位。
3月30日標普上調龍湖集團評級展望由“穩定”上調至“正面”，繼續維持BBB-長期主體信用等級。
業內專業人士向《投資時報》記者分析稱，龍湖集團業績下滑和管理層的變動是導致投資者看空情緒加重的主要原因。
還記得7年前盛夏裡的承諾麽？事實上，吳亞軍與邵明曉的分工周期早已發生變化：“五年內的事他都看看，五年後的事我去想想”，吳對外界表示。
但是，商業場上，五年太漫長了，足以決定一個企業的趨勢。
吳亞軍不在身邊的龍湖，下個五年會怎樣呢？
來源：公眾號深藍財經網（ID：shenlancaijing）綜合自財經雜誌、投資者報、第一財經日報
責任編輯：張恆
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