“存房”這筆账 算不算得過？

眼看著第一季度已過去，張先生在南海廣佛線地鐵上蓋的房子依然沒有出租成功。他一開始以為元宵節過後放盤一兩周時間即可順利出租，怎知道中介隻帶客看了幾次，還價的差距都在七八百元，與張先生的租金期望值差了20%。最近，張先生看到新聞說建行廣東省分行在國內首創研究出“不動產財富管理”業務，俗稱“存房”業務，並在廣州試點運營。他向記者詢問此事靠不靠譜，未幾就“哀歎”為何建行不在南海也搞試點。

據媒體介紹，建行“存房”業務的主要運營步驟，是房東提出“存房”需求後，建行對其房產未來3~10年租金收益進行專業評估。房主認可之後，建行再撮合房東和建方公司達成住房長租權交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然後負責出租及租後管理。在交易期滿後，建方公司會將房產歸還給房主。

從這個模式來看，建方公司應該是與建設銀行有很深淵源的關聯公司，相當於“二房東”。對業主來說，如果“二房東”可以一次性支付或分期支付3~10年的租金，由於是預付式支付傭金，租金肯定比按月交租的數額要低。以張先生的房屋來說，他期望租金是4000元，但中介反饋過來的租金只是3200元，而如果長租公司以2800元/月的標準一次性支付數年的租金，他也覺得挺劃算，因為他無形中免去了一年1個月的空租期，按月租2800元出租，其實與按3200元出租但每年有一個月空租期的收益差不多。

業主自主出租房屋，勝在對房源以及合約有絕對的控制權。舉例說，如果業主認為房源是可租可售的，那麽業主可能在租約裡對租期結束的條款可能約定得較為寬鬆。但對於保有穩定房源的“二房東”包租公司來說，業主就不能這麽任性，如果半路“叫停”長租合約，有可能需要退還預交的租金之外，還需要支付可觀的違約金。此外，由於業主一次性轉讓多年的租賃權，租金預付給業主，那麽如果往後幾年租金急漲，業主只能眼睜睜地看著別人漲租。話說回來，業主一次性獲得數年的租金，無論是做理財還是定存，獲得年化2%~4%的收益率是不成問題的，一般租賃合約約定年遞增租金幅度也不過是4%~8%，因此，業主獲得預付租金，損失也不會太大。

去年長租市場興起，記者回訪10年前曾一度風行的“房屋管家”公司，發現當年號稱有幾千租賃房源的公司已不知所蹤。這些公司幫業主打理房屋，免除業主滿足租戶需求、日常家電家具維護的煩惱，賺取一定的租金差價。說實在的，業主希望獲得穩定租金又不想打理租賃房源，房屋管家或者長租公寓的市場一直都存在，尤其是在個人擁有大量租賃房源的回遷房小區，各式各樣的“房屋管家”蓬勃興起。此次建行“存房”業務入局，背靠銀行的信譽，相信也較容易獲得業主的信賴。但對於業主來說，“存房”劃算與否是一道簡單的應用題計算而已，但問題在於業主是否可以確保部門長租。