如何理解針對高房租的 治理組合拳

　　如何理解針對高房租的 治理組合拳

　　陳哲

　　北京房產中介老人胡景暉，從羅生門中離開了服務18年的我愛我家。“出於對行業好的”初心，他踢爆了“資本助推房租暴漲”的行業內情。

　　這件事迅速佔據了媒體本周頭條。群眾利益無小事，轉天我們開始就看到政府連連出手，對市場亂象重拳整治。

　　12萬套不漲價房源如何投入租賃市場

　　8月17日，北京市房地產中介行業協會召集自如、相寓、蛋殼等10家房屋租賃企業座談，與會機構達成如下共識：機構們將拿出12萬套房源，更重要的是：不漲價。

　　中介協會迅速澄清了市場上的一些誤解：這些房源並非存量房源，而是舊房源加新房源。

　　此澄清非常必要，否則好像自如們囤了12萬套房源待價而沽一般。

　　不過既然不是存量房源，而是新房源和舊房源，那就涉及到兩個問題：

　　1、大家會在多長時間內與這些房源見面呢？一個月？一年？還是十年？

　　2、如果不僅是增量，那麽增量是多少？

　　從現有的通報內容看不出來準確答案。唯一明確的是，中介們手上拿著至少12萬套可供出租房源。

　　沒答案很可能是因為領會不夠。接下來繼續學習官方資訊：

　　北京市房地產中介行業協會還要求，機構推出房源時，不許漲價。

　　一個令廣大租房者倍感欣慰的消息。

　　不過機構內心可能是崩潰的。要知道他們拿房源時，通常會面臨競標的情況，如果是多年租約，多半會向業主作出一個租金逐年上漲的承諾。

　　轉過頭來想想，這也是調控的常用手法。看看人家開發商：拍地時也是要競價的，賣房時也是要限價的。

　　這一波操作的目標：加量不加價。

　　“三不得”與“三相信”

　　8月22日，北京市12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線正式開通，首日共接到投訴舉報52條，共涉及朝陽、豐台、海澱、昌平等9個區的30余家經紀機構。群眾主要反映了哄抬房租、無照經營等八類問題，包括自如在內的23家中介被曝光。

　　八類問題包括：哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強製貸款付租金、對委託出租房不予維修、采取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人。最直接影響房租價格的，還是“哄抬房租”。

　　最初胡景暉說到哄抬房租，就是機構以超過市場20%以上的價格去收取房源。就此，官方強調了三點要求：

　　1、不得用銀行貸款等融資管道的惡性競爭搶佔房源。

　　2、不得以高於市場水準的租金搶佔房源。

　　3、不得以高租金誘惑房東提前解約以達到搶佔房源的目的。

　　第一條看起來很有必要，就像不許開發商將銀行融資用於拿地以免哄抬地價。但是細細品味就有點困惑：到底是不讓外籌資金，還是不讓惡性競爭？

　　第二條，“高於市場水準”如何判斷？如果該區域市場處於租金“窪地”，新的租金標杆立起來了，機構能不能隨行就市？

　　第三條，如何判斷房東提前解約的真實原因是不是機構以高租金誘惑？

　　也許，監督者自有一套評定的方法。中介機構們可能也有自己的一套認知方法。

　　北京市住建委通過官方微信號“安居北京”表示，住建委等多部門組成兩個聯合檢查組，分別對自如、相寓兩家住房租賃企業進行了現場執法，發現了違法違規行為。

　　作為長租公寓的龍頭企業，自如隨即在8月23日發表聲明：全面接受相關查處結果，並在此基礎上進行深度自查、堅決整改。並在結尾意味深長地呼籲廣大消費者“相信自如、相信時間、相信正確”。

　　解決房租問題最終還得落到供求關係

　　在一波疾風驟雨般的組合拳後，我們對北京房租有何期待？

　　也許你可以有一千種分析方法，但最終繞不過去的是供求關係。就像房租問題爆發伊始，就有人把2017年的拆違，看作暴漲的重要原因，邏輯在於：一部分人沒有離開北京，而是進入了合法的出租屋，加劇了供應矛盾。

　　但是，到底拆了多少套？留下來多少人？新進來多少人？全北京用來租的房子有多少？夠不夠？好像迄今沒人能說得特別清楚。

　　中國社科院經濟研究所研究員汪利娜引用了一個數據：北京租賃市場上流通的房源約150萬套，缺口約80萬套。中原地產首席分析師張大偉認為大概靠譜。

　　由此不難理解，北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥說，要緩解目前矛盾，主要應該加大供應。

　　政府確實是這麽做的，據北京市住建委資訊：年底前市區兩級將力爭再提供近萬套房源。

　　其實當租賃機構們表態拿出12萬套這個數據時，我專門就政府在租賃領域提供了多少房源做了查詢：原來北京市2018年全年計劃提供公共租賃房1.5萬套，上半年已經完成了全年計劃的84%！

　　不過從現實的情況看，市場上的供求矛盾還是相當嚴重。

　　今年7月，北京市頒布了《關於優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》，明確2017年到2021年，北京市區將新供應租賃住房50萬套，繼續發展公共租賃住房，滿足中低收入家庭住房需要。

　　這部分房源，主要是針對符合首都產業發展戰略的人才。

　　當然，胡景暉也提供了一個數據，說北京六環記憶體在80萬~90萬套空置房，政府應該想辦法讓他們入市。

　　政府提供50萬套，民間新增80萬套。看起來，到2021年，北京租房問題就不再是問題了。希望真的如此。

責任編輯：張國帥