利潤比紙薄 長租公寓如何走出資金鏈謎團

利潤比紙薄 長租公寓如何走出資金鏈謎團

饒賢君

去哪找錢、找到的錢怎麽花、花完之後怎麽賺錢，這一條看起來並不複雜的資金流轉鏈條上，答案的不同成了界定長租公寓品牌生死的分割線。

長租公寓領域進入了一段“靜默期”，短短的一年多時間，這個曾經政策紅利環繞、資本爭相湧入的行業處境尷尬，頭部玩家忙於清理存貨、加快周轉、改善現金流，尾部玩家則在努力維系成本與規模擴張之間難以平衡的翹板，退出、爆倉、撤離等一系列的負面詞匯成了長租公寓行業一年來的關鍵詞。

這樣的情況還在延續，5月13日，朗詩集團宣布將處於虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等的非地產業務剝離至控股集團，成為首個因虧損原因將長租公寓業務剝離上市公司主體的地產公司。

困擾朗詩的還只是朗詩寓“暫時處於培育期”，無法實現盈利，拉低了整體估值，一些面臨“爆倉”的長租公寓卻連創始人都已經深陷泥潭。

房東東創始人全靂介紹，近日，一批此前曾辦理租房金融貸款的長租公寓創始人被法院列入失信人名單，同時，鄭州青檸公寓也於近日陷入租金貸爆倉的旋渦，此前，已有至少15個長租公寓品牌遭遇爆倉危機。

一位國內排名前十的集中式長租公寓CEO稱：“在別的行業裡，我們說‘旱的旱死，澇的澇死’，在長租公寓行業不一樣，這裡只有更旱，沒有最旱，你今天聽說這家沒錢了，別驚訝，明天可能那家就資金鏈斷裂、爆倉了，這個行業目前來看資產還是太重，大家現在都在消化之前盲目擴張留下來的‘歷史遺留問題’。”

去哪找錢、找到的錢怎麽花、花完之後怎麽賺錢，這一條看起來並不複雜的資金流轉鏈條上，答案的不同成了界定長租公寓品牌生死的分割線。

寒冬還是初春？

“如果一個做長租公寓的人告訴你，‘我的資金鏈完全沒問題，我一點都不缺錢’，那我敢說，99%的可能他在騙你，1%的可能他家裡有礦。”前述長租公寓CEO認為，在重資產模式依然佔行業主導地位時，資金鏈出現問題對於各個長租公寓品牌來說並不稀奇。

因此，對長租公寓而言，融資能力成為了發展的關鍵要素。

燕鄰資本公寓投資部董事總經理吳佳敏介紹稱，傳統公寓運營商一般有兩種獲取融資的渠道，分別是股權融資和債權融資，但股權融資存在資金成本高、獲取難度大等問題，而ABS等債權融資方式對於規模較小的公寓品牌而言又難以實現，因此，目前許多公寓品牌的融資渠道被堵死，面臨資本寒冬。

吳佳敏表示，長租公寓行業的特性在於資本回報率低、回報周期長，而傳統的融資渠道成本高，這之間形成了一個矛盾，“你的回報率可能只有5%、6%，然後你用一個很高的成本再去做一個十年周期的項目，這個账是算不過來的，肯定沒法回本，所以去年很多企業爆倉了。”

找錢又難又貴，這成為了製約包括頭部企業在內的長租公寓品牌的難題。

全靂認為，隨著租金貸引發眾多社會問題被有關部門叫停，民間機構的融資渠道也被堵，想從銀行借錢更難，沒有了新的資金注入，很多公寓企業陷入僵局。2018年，許多公寓創始人想要通過項目轉讓離場、收回本金，但很多公寓項目以極低的價格轉讓都沒有人接手。

同時，據多位業內人士透露，包括自如、蛋殼等在內的長租公寓品牌對新收房源更加審慎，著重消化原有庫存，並進行內部人員的“優化”，以穩定現金流。

前述長租公寓CEO表示，頭部企業對資本的渴求更強烈，“頭部企業面最主要的是這兩年搶房源太凶，所以庫存量大，規模越大，對運營能力、去庫存能力的要求越高，因為如果中間出現了比較大規模的空置、斷層，那麽企業資金鏈會受到很大影響，這也是今年大家都有大規模融資，但資金鏈還是吃緊的原因。”

不過，對於整個長租公寓行業，熱錢依然抱有熱情，新的融資渠道也在逐漸成型。全靂表示，今年開始，品牌型長租公寓的融資成本在降低，銀行、保險資本在行業內逐步深入，公募REITs試點也在推進，未來長租公寓的融資渠道將逐漸暢通。

並非所有長租公寓都有機會獲得這些的熱錢，持有優質資產、擁有良好運營能力、能夠產生穩定現金流的品牌將具備更高的優先級。

全靂認為，對於優質的、有價值的長租公寓品牌，其未來發展很清晰，“大家看到的是長租公寓缺錢，實際上長租公寓不是缺錢，而是缺運營的能力。未來，持有物業的重資產品牌會向房地產基金管理轉變，像美國的EQR(美國最大的REITs運營商)，而輕資產管理輸出品牌，可以進行長租公寓管理，幫助別人賦能，這也非常有價值，傳統的二房東型的公司會比較尷尬。”

“利潤薄如紙”

相對於長租公寓行業，始終掛著“利潤率”不高這一標簽的酒店行業都顯得“更能賺錢”。

多位此前從事酒店行業、如今進入長租公寓行業的業內人士對記者稱，利潤率微薄是長租公寓行業的一個鮮明特徵，通常而言，運營良好的酒店資產利潤率在20%左右，而一個優質的長租公寓資產利潤率也很難超過8%。

華菁證券發布的長租公寓行業報告曾進行過測算，數據顯示，入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則企業息稅前利潤率為0，55%的拿房成本佔比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點，無論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。

全靂表示，長租公寓行業的利潤薄如紙，而如何將薄如紙的利潤“做厚”，是對從業者的大考，他認為，在長租公寓投資創業中，存在四大財務陷阱，影響著企業的現金流狀況以及盈利水準。

其一是現金流管理混亂，沒有形成完整的現金流管理模型；其二是應收款項控制不嚴，租客拖欠嚴重，資金無法如期回籠，嚴重影響現金流管理和逾期現金流管理；其三是存貨管理薄弱，規模擴張過快，積存了過多的房源而沒有相應的出房能力，反而成為包袱；其四是成本管控能力過低，無法做好質量與成本之間的平衡。

前述長租公寓CEO表示：“我們之前閑聊，為什麽今年大家都在慢慢做減法，分散式的自如、蛋殼在加強庫存的消化周期、降低人力管理成本，集中式的魔術方塊、樂乎在做輕資產、管理模式、數字化輸出，因為今年是一個比較特殊的節點，一些長租公寓頭部企業都已經D輪融資，馬上要進入上市的衝刺階段，這個階段必須要把運營管理能力、盈利能力做上去。”

頭部企業的動作實際上也在為中小型玩家探路，多位業內人士對記者表示，以高成本融資快速提升房源庫存規模的方式已經告一段落，長租公寓行業將進入優勝劣汰、資源集中的精細化時代，這一階段將比拚企業的服務能力、資源整合能力、信息化水準，不具備相應能力的企業將難以生存，只能面臨倒閉或是縮減規模。

轉型“輕重資產結合”的模式似乎已經成為了頭部企業的共識，多位業內人士稱，無論是集中式或是分散式，頭部長租公寓企業目前均在對外進行輕資產輸出，從而減輕資金鏈條的負擔，將前期投入在IT、數字化運營、標準化方面的沉沒資本轉化為現實利益。

以魔術方塊公寓為例，目前，其正在全國20個主要城市進行“玩賺公寓合夥人計劃”的巡回分享會，進行輕資產化運營模式及數字化能力的託管式輸出。魔術方塊生活服務集團副總裁錢智康稱，魔術方塊的輕資產輸出模式形成了研發、營建、系統、行銷等全系統標準化流程，可以直接在新城市、新企業進行異地複製。

全靂表示，“創業型公寓也許只有下面幾條出路，一是把企業做到行業金字塔的頂端，最終奔著上市為目的，二是被大企業收購並購，三是擁抱政府和國企的大腿，能夠合作介入一些保障型及政府項目，四是企業大幅減速，轉向小而美。”