環京樓市降虛火

財經決策第一號：ENNweekly（?長按可複製）

文/《財經國家周刊》記者王玉光

導讀：尊重城市發展規律和市場規律，回歸居住屬性。

以廊坊市北三縣（三河、大廠和香河）為代表，涵蓋燕郊、固安、永清等地的環京樓市，曾經異常火爆；但在經歷近一年半的持續調控後，業已降下虛火。

中原地產2018年三季度環北京房地產市場報告顯示，今年三季度，在環京區域房價降幅最為明顯的幾個板塊中，燕郊住宅成交均價16592元/平方米，同比下降23.5%；香河住宅均價9389元/平方米，同比下降32.1%。

貝殼研究院RealData 數據庫也顯示，今年以來廊坊北三縣樓市仍處於下行期，二手房市場幾乎凍結。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，原因一是限購限貸提高了購房門檻，二是北京市場的下行致使環京樓市預期回落，投資者開始退場。

鴻坤集團總裁袁春認為，支撐樓市前景的核心是需求。“未來就是看京津冀協同發展的整個產業基礎能不能真正起來，當地老百姓收入能不能實質性增長，或者這個地方能不能吸引人進來，因為人來了才有居住的需求，這是最基本的邏輯。”

透支的房價

位於北京市正南80多公里的河北省霸州市，樓市“嚴冬”比其他環京城市來得稍早一些。

這座60餘萬人口的縣級市屬廊坊市代管，東距天津市60多公里，西距雄安新區20多公里，在京津冀協同發展上升為重大國家戰略的背景下，霸州市“京津雄三角中心”的區位優勢凸顯。

早在2016年，借著尚在討論中的“京霸城際”鐵路規劃，霸州市房地產市場迅速升溫，以北京投資客為主的各路購房大軍蜂擁而至，“日光碟”頻現，建案均價一度被炒高至1.2萬元/平方米以上，令當地大多數工薪階層望塵莫及。

短預售屋價漲上來了，支撐霸州市長期發展的產業經濟卻面臨轉型陣痛。一方面，為打好汙染防治攻堅戰、支持首都“藍天行動計劃”，霸州市以勝芳鎮家具批發市場和鋼鐵廠為代表的傳統產業已逐漸被騰退清空。據當地政府工作報告顯示，2017年霸州市關停“散亂汙”企業2682家，兩家鋼廠產能全部退出，成為“無鋼市”。

另一方面，雖然按照當地提出的“京南國家科技成果轉移轉化示範區”新發展定位，2017年，霸州市共引進京津項目32個，總投資390億元，新增規模以上工業企業12家。

但2018年霸州市人民政府工作報告在肯定成績的同時，坦言經濟社會發展還存在不少矛盾和問題，“經濟發展的內生動力仍顯不足，產業轉型更新任重道遠”。為此，“培育發展新動能”被作為霸州市當前各項目標任務之首寫進政府工作議程。

霸州市勝芳區相關工作人員告訴記者，這兩年產業轉型更新對當地就業結構和居民收入均產生較大影響。新的產業形態對人才的學歷和能力要求都與以往不同，而當地大量在家庭作坊、鄉鎮企業上班的產業工人難以適應這種轉變，面臨生存考驗。

由於缺乏良好的產業支撐，霸州樓市上漲的基礎並不穩固。

2017年6月，有媒體援引北京市住建委消息稱，作為京冀地區重要鐵路聯絡線之一的“京霸”鐵路將改線建設，不再經過霸州，改為連接雄安新區和商丘地區的“京雄商”鐵路；2018年4月，《河北雄安新區規劃綱要》頒布，傳說中的“京霸城際”已正式命名為“京雄城際”，雖然還在霸州北設站，但終點是雄安，這讓一些“下注”失誤的買房人叫苦不迭。

據安居客房價數據顯示，霸州房價走勢的分水嶺恰恰出現在2017年6月，建案均價從11758元/平方米高位跌落，8月以後一路下滑，至2017年12月已跌至9140元/平方米。

然而對當地樓市的致命一擊，卻是來自限購政策。霸州於2017年4月先於廊坊市其他區縣頒布限購政策，規定非本地戶籍居民須連續繳納兩年社保或個稅，限購一套住房，且購房首付款比例不低於50%。

調控政策一出，因過度炒作而遭透支的房價逐漸被打回原形。《財經國家周刊》記者在當地走訪調研時發現，大量新建成的建案遭到業主降價拋售。例如，霸州市楊芬港鎮一處在售建案的新房銷售價格是7500元/平方米，但業主拋出的轉讓房源多在6000元/平方米左右。

糾紛與亂象

霸州只是一個縮影。

在嚴格執行限購政策的一年半時間裡，環京樓市深陷疲軟狀態，無論房價還是成交量，均遭遇“斷崖式”下滑，而環京各地的房地產市場也大都在經歷著房價波動帶來的陣痛。

《財經國家周刊》記者在30多天的走訪調查中了解到，當前環京樓市存在一些亂象：

首先是退房糾紛愈演愈烈。限購調控之下，環京樓市大量建案降價促銷，典型的是廊坊市北三縣，部分建案價格腰斬，導致前期高價購房業主紛紛找開發商上門“討說法”。也有相當一部分退房理由是開發商違約造成的，比如政策變動後不能及時辦理網簽過戶。

另外，五證不全就違規銷售的現象在環京樓市也不少見。在廊坊一些區縣，當地開發商單憑一紙“內部認購協定”就收取首付甚至全款，幾乎成為銷售慣例；甚至還有一些缺少資質的鄉鎮級開發商違規銷售的小產權房，被當地執法部門拆除後引發買賣雙方糾紛。

其次是開發商和代理機構通過陰陽合約、為購房者補繳社保等方式，試圖規避調控、繞開限購的各類銷售套路層出不窮。

據媒體公開報導，在固安、香河等地，均有在售建案對外宣稱外地人不限購。通常有三種套路規避政策：一是花5萬元直接辦理網簽；二是由開發商或中介代為補繳社保，滿三年後再網簽；還有一種專為“炒房”提供便利，如果購房人三年內就找到了接盤人，開發商可以協助其更名轉讓，仍按新房出售，如此可為炒房者省去一大筆交易稅費。

再就是環京房企因資金回籠受阻而負債高企、違約拖欠供應鏈账款的現象呈高發態勢。一些大企業被迫大規模裁員降薪，甚至出售股權以償還債務。

榮盛房地產發展股份有限公司一位行銷負責人告訴記者，今年市場的變化對環京開發企業的打擊比較嚴重，長期的以價換量對各個企業的資金鏈要求非常高，一旦沒有掌握好零界點，融資出問題，企業就將面臨生死考驗。

解局與破局

在榮程房地產行銷公司總經理催俊南看來，目前可能是“環北京樓市近10年最低迷、最難受的時候”。

催俊南告訴《財經國家周刊》記者，今年上半年部分大房企采取以價換量的方式取得了一定的銷量，但相比限購之前的成交量仍然慘淡。受限購和信貸收緊等因素影響，環京樓市從今年7月份開始就進入寒冬狀態，即便“金九銀十”期間，各售樓處也是門可羅雀，銷量萎靡；整個市場預期也是僵局狀態，高價買入的業主降價出售，買主卻在持幣觀望。

“購房者的預期崩潰，可能導致退房或違約，乃至引發貸款斷供的風險。”催俊南說。

為何在這一輪調控中，環京樓市會經歷如此劇烈的波動？多位接受《財經國家周刊》記者採訪的業內人士均認為，這與環京樓市“主要靠北京需求外溢支撐”的消費結構和市場特徵有關。

旭輝集團環京開發負責人表示，環京房價的下調受到多方面因素的綜合影響：一是本地需求不足，限購前投資、投機性需求過於旺盛，導致房價快速上漲，在調控政策向北京看齊後，由於產業基礎和自住需求不足，房價一度虛高。

二是北京購房需求正在復甦，逐漸形成了覆蓋不同需求客群的多元化產品供給，隨著北京與環京地區住房價差的逐漸縮小，外溢到環京的需求量或將進一步減少。

旭輝集團環京開發負責人認為，環京市場仍處於回歸理性的過程中，在調控環境下，一段時間內環京樓市價格仍將趨於平穩。

在鴻坤集團總裁袁春看來，環京樓市的這種消費特徵和南方經濟發達區域有很大不同。他說，長三角地區也嚴格執行限購政策，但是其民間購買力、尤其是縣、鄉鎮一級的購買力都很強，從而可以實現消費下沉，即便上海、杭州和南京這些中心城市限購，其周邊的蘇州、昆山等次一級區域依然有較強的購買力支撐，因此限購對於長三角地區，其影響並不如京津冀地區那麽明顯。

鴻坤集團目前在環北京區域有十餘個房地產項目，可謂“重倉”環京樓市。自限購實施以來，袁春所感受到的市場變化是“冷熱不均，整體上都不是特別好”。

曾因透支了京津冀協同發展政策利好而虛火暢旺的環京樓市，在遭遇持續調控而被動“現形”後，未來何去何從？

在旭輝集團環京開發相關負責人看來，京津冀協同發展作為重大國家戰略，在產業協同發展、公共服務一體化等方面都將給環京地區帶來很多機遇，環京樓市未來仍將緊密跟隨北京市場的發展脈絡。

不過他同時認為，京津冀協同發展更多是強調發展戰略與格局的協同，環京樓市應尊重城市發展規律和市場規律，回歸居住屬性。

袁春說，正在興建的首都第二機場將於明年9月滿足通航條件，環北京各個區域自身的發展定位也在逐漸清晰，“等產業真正落進去了，高淨值的人、受過高等教育的人逐漸聚集，即所謂‘築巢引鳳’，就會形成正向循環，但這一切肯定需要時間。”

封面圖片：中新網資料圖

總監製：王磊

監製：程瑛

責任編輯：王婷、楊萌

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