藍光發展：增速進入大轉捩點，未擠進千億俱樂部 財報診所

文 唐郡

編輯 劉肖迎

藍光發展的“千億夢”碎了。

3月17日午後，藍光發展發布2018年年報，全年地產銷售金額855億元，仍然沒摸到千億門檻。

2015年上市以來，藍光發展瘋狂融資加杠杆，只為早日完成2013年定下的“千億目標”。不久前，人們都以為這一目標將在2018年實現。

人算不如天算，房地產行業轉捩點來臨。

2018年上半年，藍光發展銷售乏力，掌門人楊鏗怒而臨陣換帥，老將魏開忠黯然離場。但形勢比人強，賣不動就是賣不動，看著“千億俱樂部”的大門，藍光還是沒進去。

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倒在千億門口

一年前，藍光發展對實現千億銷售幾乎志在必得。

公司曾多次公開表示，2018年合約目標是800億元—1000億元。按照以往經驗，區間上限才是保底目標。在各路媒體報導中，藍光發展“衝擊千億”是心照不宣的默契。

最新年報出爐後，“千億夢”被擊得粉碎。

2018年，藍光發展實現營業收入308.21億元，同比增長25.53%；歸母淨利潤22.24億元，同比增長62.91%。可惜，公司全年地產銷售金額僅855億元，沒摸到千億門檻。

2015年上市以來，藍光發展利用上市平台瘋狂融資，累計直接融資264億元、累計新增間接融資369億元。2015年—2017年，公司淨負債率從109.16%飆升至154.47%，換來高達78.26%的年均複合增速。

照此軌跡，2018年就是藍光的千億大年。上半年，藍光發展一腳油門踩到底，淨負債率（考慮永續債影響）飆升至186.19%，試圖依靠天量杠杆一舉衝進千億俱樂部。

可惜時間不等人，隨著行業整體減速慢行，房地產的美好時光一去不複返。2018年，全國建案銷售面積、銷售金額增速雙雙回落，分別僅1.30%和12.20%。

藍光的衝鋒究竟來得晚了些。

2018年1—6月，藍光發展合約銷售金額僅413.73億元，同比增速36.66%。掌門人楊鏗大怒，臨陣換帥，時任董事兼首席運營官魏開忠黯然下課。

少帥余馳臨危受命，卻無力扭轉頹勢。下半年，公司合約銷售金額僅441.66億元，比上半年沒多多少，全年最終銷售增速不到50%，遠低於2017年的93%。

藍光的高增長時代結束了。

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高負債持續

高增長結束，高負債卻還在持續。

截至2018年12月末，上市公司負債總額1328億元，同比增長62.46%，是2015年以來增速最高的一年。其中，有息負債高達537億元，同比增長75.35%。

經市界測算，藍光2018年末的淨負債率（考慮永續債影響）為140.50%，同比下降近14個百分點，但仍處於高位。

負債增長的原因主要是拿地。2018年，藍光新增土地儲備85塊，總建築面積約1496萬平方米。截至年底，公司待開發土地規劃建築面積1455萬平方米。年報顯示，公司2019年自有房地產項目計劃開工面積 1800 萬平方米，超過現有土地儲備。

這說明藍光的土地儲備嚴重不足，一旦停止拿地或拿地不足，正常經營就容易被打亂。

拿地要錢，上市公司表示，今年計劃土地總投資額為500億元。根據現金流量表，公司账面現金及現金等價物餘額僅232億元，資金缺口至少268億元。

年報透露，公司在建及擬建房地產項目所需資金將主要來源於銷售回款、合作開發、銀行貸款、信託融資、公司債、中票等。

因此，高負債局面短時間內難以扭轉。

當前，藍光發展已經拿到公司債發行批文25億元，中期票據發行批文14億元，短期融資券發行批文50億元。

顯而易見，藍光準備繼續加杠杆狂奔，繼續未完的“千億夢”。

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千億夢圓還要多久？

一鼓作氣，再而衰，三而竭。

藍光發展預備不顧一切再度衝擊“千億俱樂部”，形勢卻不樂觀。

首先是融資。

2018年，藍光發展平均融資成本高達7.54%，同比增加0.35個百分點。以537億有息負債計算，財務費用將高出近2億元。年報顯示，公司2018年財務費用同比增長近40%。

另一方面，信用借款變得更加困難。

截至2018年末，上市公司近530億資產受限，較6月末增長112億元。絕大部分資產的受限原因是為借款提供質押或抵押擔保，其中，存貨資產受限價值475億元，約為全部存貨餘額的一半，說明其一半的產品已用於抵押借款。

一個有意思的事實是，今年年初，多家研究機構聲稱藍光發展2018年銷售金額破千億，與公司年報數據相差數百億元，這已經很難用統計誤差來解釋。

中原地產首席分析師張大偉告訴市界，機構榜單統計數字與年報數據相差甚大，可能涉及榜單造假，也就是業內所說的“買榜”。出於融資、股價等方面的考慮，房企有授意機構發布注水銷售數據以獲得更好排名的動機。

今年以來，藍光發展確實拋出了幾項債券融資計劃，而股價也上漲了約34%。

市界就此致電藍光發展董秘辦及品牌部請求置評，對方表示銷售數據以年報為準，但截至發稿，未收到對上述數據差異的回應。

此外，管理層動蕩、業主為裝修質量維權等問題也為藍光奔向“千億俱樂部”埋下隱患。

拋開這些不談，人們最為關心的問題就是：藍光何時能夠實現“千億夢”。

按照前述經營計劃，上市公司預計2019年開工面積1800萬平方米，以均價1萬元計算，貨值應為1800億元。藍光發展從未披露具體銷售去化率，億翰智庫曾估計其2018年平均去化率約62%。以此推算，藍光2019年銷售額約為1116億元，剛好達標。

計劃往往趕不上變化。2019年以來，房地產行業銷售整體下滑，一線房企也沒有幸免。儘管藍光發展尚未公布2019年1月和2月銷售情況，但按常理推斷，它的日子不會比一線房企更好過。

因此，藍光想在2019年實現千億目標，或許會比2018年更加艱難。