薑兆華：二次房改後深圳房價會降嗎？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 薑兆華

　　由於新規劃方案中將保障性住房比例調高至60%，建案供應控制在40%以內；加之建案在地理位置、住房面積等方面較保障性住房具有明顯優勢，建案的市場稀缺性被進一步放大。物以稀為貴，深圳建案價格不但不會下跌，反而還會繼續上漲。

　　6月5日，深圳召開《關於深化住房制度改革，加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》新聞通報會（以下簡稱《征求意見稿》），拉開深圳新一輪住房制度改革序幕。一石激起千層浪，被外界解讀為深圳“二次房改”的《征求意見稿》一經發布，即刻引發市場熱議。作為中國改革開放最前沿的深圳，為什麽會提出“二次房改”新政？深圳“二次房改”究竟解決什麽問題？二次房改，深圳房價會降嗎？ 

　　一、為什麽會提出“二次房改”？

　　深圳“二次房改”新政，從根本上打破以建案為主體的住房供給格局，建立起租售並舉的住房供應與保障體系。深圳頒布住房改革新政或是基於以下幾點考慮：

　　（一）提升城市人口紅利。深圳是全國最早引進人才的一線城市，其人口紅利經驗正被全國其他城市複製效仿。在二線城市“搶人大戰”愈演愈烈的背景下，深圳已經預感到城市人口與人才增長的潛在危機。在高房價擠壓下，一線城市人才“倒流”至準一線甚至二線城市的苗頭已經出現。如何“築巢”引鳳，保持人才增長紅利是深圳面臨的城建“大考”。

　　（二）調整住房供應結構。深圳作為一座最年輕的移民城市，其常住人口平均年齡和住房普及率都不高。統計數據顯示：截至2017年底，深圳市常住人口1253萬，其中戶籍人口435萬，佔比34.72%，常住人口平均年齡32.5歲，是全國人口最年輕的城市。目前深圳共有各類住房1065萬套（間），其中市場商品住房、政策性住房和保障性住房佔比僅為21%。818萬佔比65.28%的深圳人並沒有在深圳安家“落戶”。高房價疊加住房供給管道不充分，讓絕大多數深圳人不得不“望房興歎”。

　　（三）平抑房價過快增長。過去10年裡，深圳房價呈現超常增長態勢。據媒體披露：深圳房價從2006年不到1萬元/平，到2017年5萬多/平，10年漲了490%。而工資增長卻跑不過房價增長，2006年深圳平均工資2926元，2017年深圳平均月工資8421元，10年工資漲了190%。深圳房價增長幅度是工資增長幅度的2.58倍。10年間，深圳一直在實行住房限購、限貸政策，然而房價卻像卯足勁的彈簧越調越漲。居高不下的住房價格，讓深圳建案越來越聚焦在少數富裕人群。動輒500、600萬，甚至上千萬的房價，把大多數中低收入人群擋在購房者門外。買不起房、貸不起款成為眾多深圳人安家落戶的最大“心結”。

　　二“二次房改”，解決什麽問題？

　　深圳實行二次房改新政，其核心是要建立起一套住房供應保障的長效機制。從本次發布《征求意見》看，房改新政將重點解決以下方面問題：

　　（一）建設規劃長期化。一般城市住房建設規劃大多為三年或五年，十年、八年的住房建設規劃都較為少見；而深圳發布的《征求意見》規劃目標則是十七年。《征求意見》確定的住房發展目標與正在編制中的《深圳市城市總體規劃（2016-2035年）》目標一脈相承。該中長期規劃對住房供應的財政預算、土地規劃、人口增長等經濟要素做出了合理地匹配性安排。

　　（二）供應管道多元化。在解決住房管道供應方面，《征求意見》推出六大供應管道：1．增加建設用地；2．盤活存量用地；3．利用招拍掛商品住房用地；4．盤活各類存量用房；5．實施公共設施綜合開發；6．開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略。圍繞“租售並舉”住房保障機制，《征求意見》甚至突破企事業部門利用自有土地建房、金融機構直接投資建房等傳統“禁區”，最大限度地盤活社會資源稟賦；土地房產資源的利用幾乎到了“挖地三尺”的地步。

　　（三）住房保障結構化。住房保障結構化安排是本次《征求意見》的最大看點。深圳提出住的房供應保障目標是2018-2035年，新增建設籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套；2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房不少於25萬套。《征求意見》不僅在住房供應數量做出結構性規劃，而且在受益人群、住房面積、購買價格、租賃價格等方面做出了制度性安排。結構化的住房保障體系將在一定程度緩解深圳住房單邊供應格局。

　　三、“二次房改”，深圳房價會降嗎？

　　二次房改推出的價格雙軌制，調節的不是住房市場價格而是住房的供應結構。讓高收入人群以較高的市場價格購買商品住房；讓中低收入人群以較低的經濟成本享受社會住房保障福利。

　　深圳本次頒布的《征求意見》，實際上是深圳市住房保障體制改革的中遠期規劃書。住房保障政策的大尺度開放，引發市場對深圳房價會否下跌的無限猜想。深圳“二次房改”對房價到底有多大影響呢？

　　據深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示：5月新建商品住宅成交均價為54111元/㎡，環比4月下降0.1%，同比去年下降0.7%，新建商品住宅成交均價連續20個月下降；5月二手房成交均價59686元/平，二手房價格保持繼續高位增長，一手房、二手房價格持續出現倒掛。我們應該看到的是：一手房價格下降原因不是市場需求真正減少，而是政府對新開建案備案嚴格調控所致。

　　從短期看，《征求意見》從規劃到落地畢竟有一個過程。2018年深圳預計供應5萬多套房源，比去年增長50%供應量。如果按照40%用於建案供應計算，則2018年建案供應2萬多套，與去年同期基本持平。原本就購買不起建案的中低收入人群，即使購買保障性住宅、參與租賃住房對建案市場價格影響也並不大。

　　從長期看，深圳二次房改新政對深圳房價過快增長會有平抑作用。但由於新規劃方案中將保障性住房比例調高至60%，建案供應控制在40%以內；加之建案在地理位置、住房面積等方面較保障性住房具有明顯優勢，建案的市場稀缺性被進一步放大。物以稀為貴，深圳建案價格不但不會下跌，反而還會繼續上漲。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)