開發商打包轉讓小區車位，我們算了一筆账

近日，浙江金華某小區兩位業主以打包形式獲得該小區所有停車庫車位的消息，成為不少媒體關注的熱點。此則新聞之所以會引發公眾關注，大概有以下兩個原因：第一，居然有業主這麽有錢，能買下這麽多的車位？第二，這麽做是不是太任性了？符合法律的規定嗎？

第一個問題就不討論了，這年頭有錢人確實很多。需要關注的是第二個問題，這麽任性的做法，有沒有法律依據？

現有法律中關於小區車位的規定來自《物權法》，該法第七十四條對小區車位的權屬規定主要體現了三個層面：第一，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；第二，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；第三，佔用業主共有的路線或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

那麽，按照法律規定，開發商有沒有權將這些小區車位都轉讓給兩位業主？在我看來，只要不是屬於業主共有，即“佔用業主共有的路線或者其他場地用於停放汽車的車位”，開發商都有權將其轉讓。不過，也有人質疑，將所有的小區車位都歸於一到兩位用戶，這樣的做法是否妥當，是否剝奪了小區其他業主的權利？就像媒體報導中律師所指出的，業主可以根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第十三條的規定，業主請求公布、查閱建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況的，人民法院應予支持。

首先需要明確的是，將小區裡所有的停車位都轉讓給兩位業主，也是“滿足業主的需要”。車庫停車位的用途是做什麽？當然是停車。這兩位業主購買了整個小區的停車位，其目的還是要營利，無論是以出租或者轉讓的方式，那麽，誰會來使用這些車位呢？大概率事件是該小區業主。儘管這些小區停車位已經上鎖，但這並不意味著不讓小區業主使用，而是說要以出租或者買賣的方式使用。從這個角度看，並沒有違反法律的規定。

或許有人會說，將車位轉讓給這兩個人，是不是侵犯了其他業主權利？在我看來，這並沒有侵犯其他業主的權利，因為開發商作為這些停車位的所有權人，完全有權在法律範圍內處置這些車位。有業主抱怨說車位賣給這兩個人只要14萬元，但是他們卻以16萬元的價格出售，因此並不公平。那麽，16萬是合理的嗎？毫無疑問，這個價格比14萬要貴，但這並不意味著這就是不合理。可以設想一下，對企業而言，利潤最大化是其目標，如果16萬甚至15萬的價格就能出售這些停車位，我想它沒有理由把這個差價轉給其他人來賺。一個可能的解釋是，在前四年間，小區業主不願意接受這個價格，以至於開發商不能將其停車位順利轉讓，於是不得不將停車位以打包的方式轉讓。而這兩個業主也是膽大包天，覺得停車位價格上漲是一個大概率事件，於是這個買賣就做成了。

那麽，做出了這筆大買賣的這兩位小區業主有沒有可能大賺一筆呢？我倒是覺得他們不可能這麽幸運。首先，約4000萬元資金的財務成本就非常高。假設這4000萬的資金都是自有資金，以5%年化收益率計算，一年的機會成本就近200萬。假設所有的車位在1年內順利賣出，那麽以327個車位每個兩萬元的差價計算，共有654萬，就有454萬的毛利；如果在兩年內賣出，那麽資金的機會成本就達到了400萬，若差價還是兩萬，那麽毛利就只有254萬了。必須考慮到的一個現實是，賣掉327個車位，不可能全都由兩個業主自己乾，於是還需要人工和辦公成本……

所以最後的問題來了，開發商是遇到了什麽情況，他們不得不把小區車位打包出讓，而不是自己來賺這筆錢？這恐怕是一個更為重要的問題，可惜，所有的討論都忽略了這一點。 □傅蔚岡