每經編輯：張海妮
寶華，江蘇句容市下屬小鎮，當地人“自嘲”這裡是“十線小城”；但同時，數十家地產開發商卻又屯兵於此，一座又一座新樓在這裡“崛地而起”，給小鎮居民一種身處都市的夢幻感。
事實上，因毗鄰南京，又在積極打造寧鎮揚一體化的先行示範區，地產開發商們儼然已將寶華視作一隻“潛力股”。另外，相比居高不下的南京房價，寶華鎮的房價可謂是“經濟實惠”，當地中介人士向記者介紹，在這裡你只需花上兩三百萬，便能在南京城旁購置一套聯排別墅，“有時候我都想給自己買一套”。
在此背景下，2017年，泰禾集團（000732，SZ）通過股權收購，強勢拿下了寶華鎮鹿山水庫附近的13幅地塊，擬規劃別墅及住宅項目。然而，在近日的公告中，泰禾集團卻表示將通過司法途徑“放棄”這些潛力股地塊。帶著疑問，記者深入項目實地，一探究竟。
孤零零的售樓處
2月13日，微雨蒙蒙，記者從上海出發，幾經輾轉，來到了句容寶華鎮。
小鎮似乎還未從過年的節慶中醒來，記者在寶華鎮上行走時注意到，陰雲密布下，細雨中的小鎮顯得頗為冷清，而緊挨著寶華鎮的國道上不時有車輛呼嘯而過，發出尖銳的鳴笛聲。
此後，記者沿著連接句容、寶華、南京的“西部乾線”驅車向前，行至路線中段拐向一條不起眼的小路——新妮路，繼續向前走約300米後，眼前的一大片開闊土地，便是泰禾集團2017年斥巨資拿下的主要地塊。
鹿山項目 圖片來源：每經記者 吳凡 攝
時間回溯至2017年9月14日，泰禾集團當日發布公告稱，擬通過全資子公司江蘇泰禾錦城置業有限公司（以下簡稱錦城置業）斥資31.79億元受讓沃得國際控股有限公司（以下簡稱沃得國際）等四名轉讓方（以下簡稱江蘇沃得）持有的江蘇沃得寶華休閑度假開發有限公司（以下簡稱沃得寶華）100%股權，由此獲得沃得寶華的核心資產——句容市下蜀鎮及寶華鎮內鹿山水庫附近13幅地塊國有用地使用權（以下簡稱鹿山項目）。
公告還顯示，錦城置業需向沃得寶華提供6.24億元借款，專項用於沃得寶華償還原股東及關聯公司、公司認可的其他第三方的相關債務。
根據《經濟觀察報》的報導，沃得寶華成立於2009年10月份，主要資產為鹿山項目的13個地塊，為2010年到2013年期間陸續獲得，總代價為4.8億元。換句話說，泰禾集團不僅對鹿山項目高溢價進行收購，並且還自掏腰包間接幫助沃得寶華原股東還債，那麽泰禾集團又是如何考慮這筆交易的呢？
事實上，當時泰禾集團對這片土地信心滿滿，公司稱，項目地塊毗鄰南京棲霞區仙林湖，屬於南京1小時都市圈優質的住宅項目。另外，南京城市級別的提升也將為項目區域帶來新的發展機遇，未來發展潛力較大。
2月13日，記者在鹿山項目地走訪時發現，在鹿山水庫的旁邊，確實有一幢銀色玻璃建築，該建築正大門上方的牌匾上標注著“泰禾鹿山院子”，但是大門緊閉，從大門往裡看，裡面的裝修風格與售樓處相似。
鹿山院子外景 圖片來源：每經記者 吳凡 攝
需要注意的是，玻璃建築四周的土地有被人工翻動過的痕跡，且在不遠處停靠著幾輛卡車和推土車，另有兩個低矮的建築已施工至一半。此外，周圍再無其他建築。
有意思的是，同樣是在2017年的7月，泰禾集團還通過錦鴻置業以6.25億元受讓句容濠峰置業有限公司49%股權，進而拿下寶華鎮的4幅地塊，並且在2018年7月份，由句容濠峰置業有限公司在寶華地塊開發的泰禾金尊府便開盤出售，當時開盤價格一度達到1.7萬元/平方米。那麽與之相比，為何鹿山項目進度會如此緩慢呢？
土地未達到開發條件？
實際上早在2月11日，泰禾集團就通過公告透露了鹿山項目的最新情況。泰禾集團稱，江蘇沃得存在多項嚴重違約的情形，使錦城置業至今無法對標的物業進行建設開發。
那麽上述情況是否意味著鹿山項目至今尚未取得“施工許可證呢”？2月15日，《每日經濟新聞》記者趕赴句容市，句容市行政審批局的一位主任向記者表示，所有的施工許可證在“江蘇省建築市場監管與誠信資訊一體化平台”的網站上都可以查詢，相關的資訊是公開的。
而記者在該網站上卻未能查詢到“鹿山項目”的施工許可證。此後，記者聯繫到了一位知情人士，其表示是因為江蘇沃得及他們的實控人王偉耀違反承諾，存在著多項嚴重違約行為，導致公司至今無法對標的物業進行開發。
上述知情人士表示，江蘇沃得違反的承諾包括：未達成臨時路線可用並滿足建設需求，未取得林業部門出具的標的物業上林地的砍伐指標、未完成砍伐工作。另外，還包括未協助將市政配套管網綜合鋪設至標的物業紅線，未協助取得規劃許可證和施工許可證等。
在此背景下，泰禾集團在上述公告中稱，已將江蘇沃得及王偉耀訴至江蘇省高級人民法院，訴求判令解除股權轉讓協定及補充協定，同時要求返還已支付的股權轉讓款等。
但需要注意的是，江蘇沃得之沃得重工（中國）有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司、江蘇沃得起重機有限公司目前也已將錦城置業和泰禾集團訴至江蘇省高級人民法院，訴訟理由是，截至今年1月14日，錦城置業尚有4.58億元二期股權轉讓款未向原告支付。
截至公告披露時，錦城置業已支付共計25.65億元的交易對價款，包含向出讓方支付的19.6億元股權轉讓對價款及向沃得寶華提供的6.05億元股東借款。換句話說，目前泰禾集團仍然有12.19億元股權交易款未支付給江蘇沃得，還需要為項目公司代償1895.12萬元的債務。
不考慮借款所需支付的利息，泰禾集團還需向江蘇沃得支付6.14億元，而此次江蘇沃得的訴訟請求則是，要求錦城置業向沃得重工（中國）有限公司、江蘇沃得工程機械銷售有限公司、江蘇沃得起重機有限公司支付股權轉讓價款及違約金合計5.26億元等。
針對泰禾集團提出的訴求，上海文飛永律師事務所合夥人高飛律師向記者表示，合約解除有兩種：一種是約定解除，一種是法定解除。因此首先要根據股權轉讓合約約定的解除條件來判斷，如果沒有約定，則看是否能夠適用法定解除。
“根據我的經驗來看，上市公司收購時，都會對目標公司開展盡職調查，對於瑕疵事項會設定違約責任，這個就要具體看交易雙方各自承擔的責任是怎樣了。”高飛稱。
針對此事，2月15日記者亦聯繫了上述起訴方，三家公司的聯繫方式相同，當記者表明採訪意圖後，公司工作人員表示，這裡是財務部，無法接受採訪。
寶華的樓市風雲
從地理位置上看，句容與南京尤其是仙林板塊地理位置上是“無縫對接”，特別是在句容下屬的寶華鎮，就有D5、159、191三路公車，途經寶華鎮駛向南京。在這樣的天然優勢下，近幾年，就有不少品牌房企紛紛在寶華鎮拿地。
記者在寶華鎮內行走時看到，鎮內的建案看上去成色較新，可以看得出是新建成不久。同時，另有不少建案正在建設中。更有意思的是，在寶華鎮行駛或停留的私家車車輛多為蘇A牌照，蘇L本地牌照則相對較少，讓人恍惚有一種置身南京的感覺。
寶華鎮的建案外景 圖片來源：每經記者 吳凡 攝
在寶華“天正·理想城”建案的兩側，密密麻麻地聚集著14家房產中介，相比於購房客，他們更能首先感受到寶華樓市的“風吹草動”。
天正·理想城兩側的房產中介 圖片來源：每經記者 吳凡 攝
《每日經濟新聞》記者隨後以購房客的身份谘詢了當地多家房產中介人士，他們的普遍觀點是，相較於前幾年，目前寶華房價相對較低。
一位當地房產中介人士向記者表示，寶華樓市行情較好的時候是2017年左右。根據句容市第一房產網發布的數據，2017年寶華鎮上市新房源956674.29平方米，佔句容總上市量的33%；寶華鎮成交建案5618套，成交面積587020.5平方米。
而在價格方面，句容2017年普通住宅成交均價從年初的8971.2元/平方米，上漲至12月份的11126.8元/平方米，寶華鎮更是因為得天獨厚的區位優勢，房價當年飆升至均價1.5萬元/平方米以上。
為了抑製過快上漲的房價，句容市於2017年3月20日頒布調控政策，其中提到，非本市戶籍人口在句容市區、寶華鎮購買商品住房的，以家庭為部門，限購一套。
限購阻擋了一部分買房人的腳步，同時也一定程度上澆滅了寶華房價快速上漲的火焰，2018年寶華房價幾乎跌入谷底，從此前直衝2萬元的均價，到目前一萬出頭的價格，在這種情況下，一些開發商也通過精裝改毛坯等手段降價去化。
記者了解到，目前寶華的樓市均價維持在1.2萬元、1.3萬元左右。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進今日（2月17日）向記者表示，限購是市場的調整，房價上漲過快的時候確實會有一些調整的做法，從實際情況來講，當前寶華整體上還是存在後勁發展的動力，尤其是揚州鎮江等一些軌道交通、高鐵規劃等將來經過寶華，會使這個區位優勢更加明顯。
儘管目前寶華的限購政策依然未松動，但是上述中介機構人士向記者表示，若是投資的話，目前是價格最好的時期，“2018年已經接近谷底了，2019年不會再跌了”。
有業內人士表示，2019年寶華主要受到南京主城改善需求重新釋放影響，南京主城3萬內的新房基本絕跡，4萬的改善價格體系卻沒有建立起來。因此，寶華今年整體行情依然要觀察南京主城房價中位數，引發二次需求外溢與城市擴容。
此外，對於近年一些持續把重心下沉至三四線城市的房企而言，嚴躍進同時提醒到，經濟比較發達的三四線城市的後勁還是存在的，當然也要警惕庫存比較多的風險，另外三四線城市有些是透支的，價格到一定程度市場需求起不來，同時二手房、存量房潛在供應比較多，這也會影響市場情況，也是需要注意的。
每日經濟新聞
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