馮侖談房地產未來趨勢：今後可能出的政策不會太多了

封面題圖|《縱橫四海》

　　馮侖：房地產未來可能發展的趨勢是什麽？ 

　　來源：馮侖風馬牛

　　房產政策頻繁頒布，

　　到底什麽時候買房或是賣房最合適？

　　馮叔：關於房地產，最困擾大家的原因來自於政策頻繁的變動。政策又多又繁，再加上貨幣政策、稅收政策、土地政策等，作為一個普通老百姓真的很難理解這些複雜的政策。

　　其實，買房或是賣房節點啊、時機啊，政府都已經告訴你了，線索就隱藏在政府頒布的政策裡，只是大部分時候你讀不懂也看不懂這些政策罷了。

　　舉個例子，有兩個已婚女性討論一個問題，一個人問，到底色情和愛情區別在哪裡，另外一個人很聰明，她就說：色情是技術，愛情是藝術。

　　最近幾年所有的政策，都雜糅了政府管理房地產市場的技術和藝術。普通人只會欣賞和觀察藝術，而沒有看透政策背後的技術層面問題。

　　藝術沒有好壞之說，也沒有對錯之分。但是技術有它的邏輯和方法論。

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　　房地產政策頒布的邏輯是什麽 ？

　　馮叔：房地產政策頒布的邏輯，一般有 3 大規律：

　　1．  解決中低收入人群——解決公平問題；

　　2．  關於經濟增長，具體說就是土地財政——解決國民經濟快速增長；

　　3．  巨集觀經濟調控政策——解決國民經濟協調發展和控制金融風險。

　　未來可能發展的一個趨勢變化是什麽？

　　馮叔：從第一個邏輯講，今後可能出的政策不會太多了。因為我們現在關於社會公平住房公平的這些政策，幾乎涵蓋到了每個領域。

　　比如說有年輕人的白領的公寓，自助公寓共有產權房，長租公寓，也有低收入人群家庭的國宅，還有廉租房，也還有關於改善性住房，針對這部分人的一些購買政策，我覺得這個政策相對已經體系完善了。

　　第二個邏輯政策上講的話，由於我們快速城市化的這個階段已經進入一個轉捩點，速度放緩，這個政策現在看也都進入到一個政策的頻率降低的一個區間。

　　之前大概在 99 年到 09 年這十年政策非常多，主要是要刺激經濟成長，刺激城市化，刺激大家來買房，然後使住房消費成為拉動經濟的一個重要的牽引力。

　　由於經濟成長依賴，土地財政逐步的把金融也拉進來，結構上來說成了一個剛性的結構，也就是說使整個國民經濟的結構過分的依賴房地產金融，也過度地陷入到房地產。

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　　這樣子就出現了一個潛在的系統性的金融風險，所以這方面的刺激增長政策也不會怎麽出了。相反抑製的政策會很多，比如說要針對土地財政，那麽怎麽化解這個風險，抑製房地產的快速的土地供應，銷售，開發，金融支持，這些政策都會是反向的政策。

　　目的就是要去除土地財政這樣一種模式，化解系統性金融風險。再一個背景就是我們整個的城鎮化的發展水準已超過 50% 。未來如果是按照正常的國際經驗，每年再增加一個點，那麽我們大體上應該到 70% 。

　　第三巨集觀經濟的調控政策，怎麽樣來化解由於房地產在高價位上大量的存量資產囤積在這，像堰塞湖一樣，然後又和金融的系統有緊密的聯繫。

　　在這種情況下，防範金融風險，既要用房地產發展來適度地保持國民經濟整體的發展水準，又要防範由於房地產市場的過熱帶來的系統性金融風險。

　　所謂限售、限購、限貸，所有這些東西都是抑製市場的交易，增大交易的制度成本，使交易越來越不容易，目的就是要平衡增長和風險。

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　　房價背後的邏輯和決定房價的要素是什麽 ？

　　馮叔：總體看，影響房價的因素有 5 個：

　　1．  人均 GDP 要達到 8000 美金；

　　2．  新房和二手房的比例要超過 1：1；

　　3．  城市規劃的太空結構；

　　4．  金融政策、利率、稅收、匯率等形成的預期；

　　5．  整個經濟成長，包括就業、人口淨增。

　　所以，掌握了政策頒布背後邏輯，和決定房價的要素，就很好理解政策趨勢和房價的關係了。

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責任編輯：陳悠然 SF104