據IPO早知道消息，湖北房企奧山控股5月23日重新向港交所遞交招股書，而就在前一天，港交所網站顯示奧山控股上市進程失效，同時上市進程失效的還有萬創國際。
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時隔一天，奧山控股新版招股書就交上去了，這速度太快了。萬創國際則還沒有動靜，不知道是否也會近期重新遞交招股書。
C叔對這個大家比較陌生的地產公司做了一些研究。
年增長23%，但資金短缺已現
奧山控股業績表現看起來還不錯。招股書顯示，2016-2018年奧山控股利潤分別為0.46億元、1.95億元和2.40億元，平均年化增速高達210%，其中2018年同比增速23.3%。
同期毛利分別為3.55億、6.63億和7.31億，換算成毛利率分別為27%、42.7%和38.7%。據披露，2018年毛利率降低系武漢已交付建築面積較少，及恩施和黃石已交付建築面積增加所致。
但情況並沒有那麽簡單。近年來樓市調控持續發力，房地產企業銷售回款放慢、融資渠道收緊和融資成本高企等因素勢必造成其流動性吃緊，奧山控股焉能獨善其身？
現金及其等價物驟減是最直接的反映。招股書顯示，2018年奧山控股現金及其等價物僅為5.5億元，較2017年的11.5億元砍去一大半，也遠不及2016年的10億元，現金流惡化程度可見一斑。
資產負債率高企，尾大不掉。房地產本就是一個資金密集型行業，內地龍頭地產企業的負債率也超過80%，這在奧山控股面前只能是小巫見大巫。2018年奧山控股資產負債率283.1%，較2017年568.9%的高點大幅回落。
但需注意的是，這並不意味著負債的減少，而是股本從2017年的7.13億元增至17.69億元所致。實際上，奧山控股計息借款及其他借款反倒從2017年的53.38億元增至59.68億元。
募資用途也暗藏玄機。招股書顯示，該次募資有三個用途：1）用作開發物業項目的建設成本；2）用於償還若乾現有計息及其他借款，包括一筆期限365天、年利率6.3%、到期日為2019年9月11日的短期借款以及一筆年利率12.3%、到期日為2020年1月5日的三年期銀行存款；3）用作一般營運資金。
現金流窘迫、高財務杠杆是奧山控股直面的問題。
北冰南移，又一道護身符
房地產的野蠻生長已得到遏製。如果不是主打“冰雪小鎮”概念，行業排名30開外的奧山控股怕是很難進入我們的視野。
轉折點發生在2017年，奧山股份突然宣布實施“冰雪+住宅”雙輪驅動發展戰略，以“冰雪運動+娛樂休閑”為主導功能，打造了冰雪小鎮、冰雪綜合體、冰雪MALL三大冰雪主題產品線。簡而言之，就是在少雪的南方營造出北方常有的冰雪意境，姑且稱之為“北冰南移”。
激發奧山控股這一設想的原因是：北京被選為2022年冬季奧運會主辦城市後，中國政府一直在鼓勵冰雪運動投資以及發展及推動中國的冰雪運動。
據預測， 2020年我國冰雪產業總規模將達到6000億元，並在2025年突破1兆元。
作為最早布局者之一，奧山控股具有很大的先發優勢，其實質已成為南方冰雪IP。2018年，“經開奧山國際冰雪運動旅遊小鎮”成功入選《2018年全國優選體育產業項目名錄》，建成後將成為國家AAAA級旅遊景區和武漢2022年北京冬奧會培訓基地。
事實上，奧山控股收入來源還是極度依賴傳統的物業銷售。招股書顯示，物業銷售收入份額高達94%，冰雪運動及娛樂業務的營收尚不足1%，2018年份額竟然比2016年還低。
賺足眼球的冰雪項目並沒有給奧山控股帶來與其名聲相稱的營收，在通向資本市場的道路上，奧山控股還需更多的故事來說。
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