錢難借房難賣 這幾家房企資金鏈最緊

臨近年底並疊加了還債高峰期，房企近期融資舉措頻繁。在行業資金普遍吃緊的情況下，房企融資成本在持續上升。

與此同時，房子卻越來越難賣。萬科已經將“回款”視作生命線，鬱亮的底線是“6300億回款，不達標所有業務都可以喊停。”細數房企家底發現，這幾家房企的“冬天”可能不會特別好過。

萊蒙國際10月26日宣布，向主要股東美羅旗下兩家公司貸款融資1.2億美元用於可轉債，並為這筆融資提供總價值1.67億美元的抵押，抵押率71.9%，融資成本13%，自動用期至最終還款期為24個月。如最終還款期被延長至12個月，利率將達到每年15%。該筆抵押融資用於償還一筆於2019年1月初到期的可轉換債券。

正榮地產10月25日發布的公告顯示，公司額外發行的3年期的7000萬美元的優先票據，利率達到12.5%。該筆優先票據將和今年10月2日發行的2.8億美元3年期優先票據合並，而這筆融資利率也同樣高達12.5%。正榮表示，該筆票據是為了償付現有債務，但也有可能因市場變化調整計劃，重新分配所得款項淨額用途。

實際上進入10月以來，多家房企融資成本上升，部分境外融資利率已經超過12%。

就連一直“不差錢”的恆大也快沒余糧了。恆大集團10月30日發布公告稱，通過旗下附屬公司景程發售美元優先票據，總規模共計18億美元，大約人民幣125.43億元。其中，2年期債券5.65億美元，利率為11%；4年期債券（前2年不可贖回）6.45億美元，利率13%；5年期債券（前3年不可贖回）5.9億美元，利率13.75%。

彭博數據顯示，13.75%的利率指引，創下今年亞洲垃圾債券發行人的新高。恆大在公告中稱，此次融資所得款項淨額主要用於現有離岸債務再融資。

另外，10月以來，萬科、碧桂園、世茂、新城、陽光城等房企陸續通過中期票據、公司債、信託等方式進行融資。另外，泰禾集團在9月19日曾發行一筆15億元規模的公司債券，票面利率7.5%，並在10月獲證監會批準26億元公司債發行規模。相較上述民營房企，這幾家企業的成本尚低於10%，在現有行情下，屬於較為適中的水準。

中原地產統計的數據顯示，10月國慶小長假過後，僅在8日、9日兩天，就有數家房企發布融資計劃，融資規模超過數百億元。和上半年融資較冷的情況不同，進入下半年房企融資呈加快趨勢。Wind數據顯示，今年7—9月，房企在國內市場共發行166筆債券，融資總規模超過1737億元，佔前三季度總規模近43%%，超過去年全年一半水準。

東吳證券研報顯示，今年上半年房企債券融資規模明顯上升，截止今年9月4日，房企2018年累計發債規模達3928.25億元，超過2017年全年3535.79億元，間接融資總體上呈緩慢增加趨勢。

行業人士認為，今年三、四季度是房企的債務到期高峰，需償還的主要是2015年—2016年前後房企“發債潮”時所借的2年至3年期債務，或者進行續期：“另外上半年房企融資管道收緊，臨近年底不少房企還是需要保證現金流，以對來年市場進行布局。”

除了融資量上升，融資成本上升成為此輪融資面臨的普遍狀況。正榮今年6月28日發行的一筆2.5億美元2年期優先票據，年息還只有10.5%，時隔4個月，成本已經上升2%；恆大今年年初發行破港股融資紀錄的180億港幣規模可轉債，5年期利率還只有4.25%。

中信建投證券研報顯示，房企2017年新發債平均票面利率為5.97%，2018年上半年這一平均數據已經上升至6.27%。

“由於房企今年境內融資管道收緊，但是到年底又不得不融資，繼而轉向境外融資，但是成本飆升。”國泰君安證券分析師劉斐凡表示，近期美元債成本上升幅度最大達到500bp，最少也有200bp。

按照上升1bp（1個基點）0.01%計算，成本上升幅度在2%—5%不等。以1年期1億美元計算，僅上升後利息就至少增加200萬美元：“境外融資有一個B的評級，發行利率差不多都在12%—13%的水準，另外加上1個點左右費用，實際成本接近15%，另外還有匯率波動的情況。”

境外債發行成本高企，劉斐凡認為，一方面由於近期發債密集，另一方面受到國際形勢影響，現在是美元升值周期，受到匯率影響，境內房企發境外債成本也隨之上升。

值得注意的是，有行業人士分析，2015年在“發債潮”中融資的房企，境內融資成本在4%—7%左右，2016年前後美元債成本在4%—8%的水準，9%以上的都不多：“然而現在所發行債務的成本遠高於當時，以債還債，實際上債務成本更高了。”

然而，全行業橫向來看，房企間融資成本的差距在進一步拉大。

萬科10月中旬發行的一筆規模10億元的188天超短期融資券，票面利率僅為3.13%；金茂本月將一筆22億元5年期的公司債利率從3.55%上升至3.9%；中海10月16日公告擬發行的一筆10億元規模的6年期公司債，利率區間在3.5%—4.4%之間。

碧桂園全資附屬公司10月末發行的一筆30億元公司債，利率為6.8%；世茂房地產發行2.5億元規模3年期美元優先票據，票面利率6.375%；陽光城發行的一筆11億元公司債，利率為7.5%。

“房企間融資成本的分化也在拉大，信用好的房企只是小幅上升，一些負債率原本就高的民企，現在杠杆只會更高了。”劉斐凡認為，融資成本上升，對房企利潤侵蝕明顯，推盤速度、銷售價格都會降低，部分小型房企退出行業的速度會進一步加快。

“對面臨資金寒冬的房企而言，現在最重要的是守住現金流，保住資產，下一個周期才有機會走得更快。”他說。

這一輪調控是否會將開發商再度推至懸崖邊上？誰是最危險的？從各家地產上市公司的財務情況看，儘管前兩年強勁的銷售使得開發商的資金狀況顯著改善，但隨著限購在熱點城市的嚴格執行，銷售普遍放緩，銀行收緊貸款，很多開發商的負債已明顯上升，開發商的資金鏈承受考驗。

恆大發布的年中報顯示，集團現金及等值物人民幣總額為1565.54億元，較去年同期的1644.04億元減少78.5億元；上半年投資活動所用現金淨額為285.57億元，去年同期則為54.32億元，投資規模在擴大，融資活動所得現金淨額144.91億元，去年同期則為514.6億元，較去年同比融資規模明顯下降。但是淨借貸比則高達158.56%，這一數據在2016年底則是119.8%，淨借貸比還在持續上升。

泰禾集團公布的三季報顯示，前三季度經營活動產生的現金流量淨額為1.62億元，去年同期則是-64.03億元，可以看出高杠杆的泰禾今年在著力加強回款；投資活動產生的現金流量淨額則降為-58.48億元，去年同期這一數據則是-335.05億元；籌資活動產生的現金流量淨額則從去年431.69億元降至71.02億元。不難看出，整個前三季度泰禾在投資支出和融資獲取的現金量都在縮小。但根據半年報的數據顯示，泰禾的淨借貸比依然高達197.98%，處於較高位置。

另外，融創的半年報也顯示，到今年年中淨借貸比高達232%，相較於去年同期的248%的淨借貸比儘管有所降低，但依然處於行業高位。

在融資成本上升、融資管道偏緊的情況下，“現金為王”成為房企重提口號。除了今年房企投資愈加謹慎外，對回款要求也進一步提高，碧桂園CFO伍碧君在今年中期業績會上便表示，今年碧桂園回款率至少要在80%以上。佳兆業的回款率也從去年年底的75%上升到今年上半年的85%。

麵包財經統計的數據顯示，綠地、萬科、保利、榮盛發展、招商蛇口等房企上半年回款率在70%以上，較去年同期均呈上升水準，但金地集團、華夏幸福、濱江集團的回款率則出現不同程度的下降。泰禾的回款比率雖然較去年同期上升52%，但回款率依然33.93%的低位。

而從部分房企不久前公布的三季度報數據來看，經營性現金流狀況也同樣不容樂觀。華夏幸福今年前三季度經營活動產生的現金流量淨額為-76.6億元，金地集團則為-93.68億元，富力地產則為-27.73億元。數據顯示，已披露三季報的60家房地產公司中，前三季度經營活動產生的現金流淨額合計為-389.52億元，經營性現金流整體情況依然嚴峻。