房企生存“叢林法則”

中房報記者苗野丨文

對很多房企而言，2018年是機遇與挑戰並存的一年。

一方面，隨著我國大規模城鎮化逐漸進入尾聲，“限購限售”“租購並舉”成為樓市關鍵詞時，房地產行業已逐步觸摸到總量的天花板。

另一方面，伴隨著房價上漲，過去相對低廉的土地、材料、人工等各種生產要素紅利逐漸耗盡，不斷抬高房企生存與盈利的下限。

當“帶頭大哥”萬科在9月末突然開口，說要“活下去”之後，仿佛一夜間所有的房企都在學習萬科，以“活下去”為最終目標，“如何活下去，且要活得更好”，成為每一位房地產商勢必要認真思考的問題。

但縱觀大多數房企發布的銷售業績，整體都出現了持續向好的情況。克而瑞統計數據顯示，2018年1~11月，前百強房企的整體銷售規模超過了8.7兆元，達到了37.5%的同比增長。

碧桂園、萬科、恆大在前11個月齊齊闖進5000億元關口，融創中國緊緊跟隨，達到4200億元。數字之後，這些領頭羊也擁有顧慮與擔憂，這種對規模的渴望以及對隨之而來的風險的擔憂組成了2018“碧萬恆融”的畫像。

與“碧萬恆融”創造的一個又一個破紀錄的數字同步前進的是，25家房企的銷售規模突破千億元，這一數量超過以往任何一個年份。其中6家房企業績規模在3000億元以上，其余也都在1000億元到2000億元規模之間。對比2015年僅有7家房企突破千億，短短三年間，“千億軍團”就擴充了三倍之多。

一邊得活下去，一邊是銷售規模創新高……2018年房地產市場的變幻讓人恍惚，但確實已經發生了變化，這些數據的背後也隱藏著新的發展密碼。

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頭部房企高增長路徑

2018年頭部房企的一舉一動吸引了市場無數目光。

碧桂園年中的連續塌樓事件引發公關危機、恆大投資賈躍亭的FF引發持續的口水訴訟戰，以及萬科一句“活下去”引發的行業“過冬”貫穿今年的行業始終，龍頭房企對行業的影響可見一斑。

萬科董事會主席鬱亮說：“這些年萬科一直戰戰兢兢，如履薄冰，把每一天都當作最後一天來活。”在“活下去”的口號下，萬科卻開始高歌猛進拿地並購。到11月末，萬科累計拿地金額增加至1250億元，儲地2489萬平方米，超過碧桂園的1200億躍居行業第一。

但萬科受到的影響也愈加明顯，銷售放緩，回款目標難度加大。於是鬱亮發出了改變的號召，調整收益與風險不平衡的業務，保證地產開發業務拉長有序增長的時間，換取新業務發展的空間，以實現地產開發業務本質的調整。萬科的策略就是“收斂與聚焦”。

從2013年突破1000億元，到2017年一躍成為行業“老大”，碧桂園均踩對了行業發展節奏。但今年工地的安全事故、市場的殘酷調整、遊戲規則的改變，讓碧桂園開始調整唯規模發展的戰略。

在8月22日的中期業績會上，碧桂園總裁莫斌正式提出“提質控速”。作為房企高周轉的標杆，碧桂園的減速，不僅是對其過去幾年高速增長的自我調整，也反映了房地產行業下行的趨勢，已經到來。

基於此，恆大開始向“低負債、低杠杆、低成本、高周轉的‘三低一高’發展模式轉變”，從“規模型”向“規模+效益”轉變。融創中國也開始優化財務結構，整體放慢了收並購步伐，拿地區域集中在一線、二線及環二線城市。

種種跡象透露著，當市場不斷展現單個企業實現5000億、3000億時，資源也在不斷地向大房企聚攏，這是整個行業的階段性成熟與變化。

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千億軍團擴容的背後

在萬科、恆大、碧桂園的高速增長的背後，也顯現出房地產行業的頭部效應愈發明顯，同時引發後進者的瘋狂追趕，千億規模成為了未來競爭最低門檻。

據克而瑞統計，今年前11月，已有25家房企的銷售規模突破千億。從百億到千億，中國金茂、中南置地，陽光城、新城控股等多數房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。前11個月，它們的銷售規模同比增幅均超過50%。

不可否認的是，土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級“千億軍團”的機會，擴張利器則是高杠杆、高周轉，這一切催生了這些房企的高增長。但“千億軍團”擴容的背後，是去杠杆帶來的行業陣痛。“千億房企”已在節衣縮食，收編裁員過冬，市場環境已發生變化，行業發展邏輯也在悄然生變。

帶領陽光城突破千億銷售額之後，朱榮斌不再強調規模的重要性。“今年規模上台階做得比較好，可以打90幾分了。但我們沒有搞千億慶功宴，因為品質革命才剛剛開始。”朱榮斌說。

實際上，從大企業的發展策略可以看出，它們已經越來越重視自己的權益與利潤，以往“杠杆式”的發展模式在漸漸減弱。後千億時代，規模擴張已不再是房企們唯一的行動指南，行業天花板的來臨，擴張的速度和發展品質之間的矛盾和不平衡，遇上行業調整時，擴張大計都將變成致命利器。

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中小房企流血上市難融資

在調控和融資收緊的背景下，內地中小房企赴港IPO形成一股熱潮。

12月20日，萬城控股正式在港交所掛牌，這是今年以來繼弘陽地產、正榮地產、美的置業、大發地產、恆達集團之後，在香港交易所上市的第六家內地房企。至此，2018年共有12家房企奔赴香港資本市場，創下近3年之最。

翻看IPO記錄，今年赴港上市的房企普遍屬於小體量公司，且在發展過程中都存在加杠杆擴張、負債率居高不下、資金鏈緊張等特徵。在熱鬧的上市潮背後隱憂凸顯，資本市場反響平平，申請上市的房企普遍面臨著低估值的困境，不惜折價上市來贏得生存空間。

除正榮在上市招股階段，獲得超額認購外，香港資本市場對新晉內房股的反應不甚樂觀，認購不足、破發成為常態。

從萬城控股公布的IPO認購結果來看，公開發售僅獲83%認購，合計1565.6萬股，而其於香港公開發售的股份總數則為1875萬股。

公開發售認購不足的同時，部分中小房企還面臨著上市當日便破發的窘境。如美的置業開盤價為16.6港元，低於每股17港元的招股價，收盤價跌至每股15.88港元。

但即使是折價、破發，打通上市融資平台仍是眾多中小房企的首要目標。通過上市融資只能解決一時的資金短缺，在獲得資本市場的入場券後，如何保持核心競爭力，實現持續性盈利成為這些房企下一步的發展命題。

（此文章發表於中國房地產報T4版）

流程編輯：劉凱

審讀：戴士潮

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