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經濟觀察報 記者 謝敏敏對於開發商來說，2018年是一場賽跑。龍頭企業加速奔跑，中型房企拚命狂追。克而瑞數據顯示，TOP10房企門檻超2000億元，千億房企數量達到30家，與2017年相比，2018年有13家房企新晉千億俱樂部。
2018年房地產行業分化進一步加劇，強者恆強，碧桂園、萬科、恆大坐穩前三甲位置，碧桂園銷售額更是創紀錄的達到7286.9億元。與此同時，一些中小房企或者地方企業則主動或被動推出地產行業。
更為焦灼的無疑是中型房企。經濟觀察報統計發現，截止2018年底，無論是因為錯誤判斷市場形勢、設定銷售目標太高，還是中途主動下調銷售目標，總之，沒有完成年初預定銷售目標的房企並不在少數。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示，2018年下半年，國內房地產市場出現了較大調整和波動，對一些商辦類項目和總價高、大戶型項目影響較大，自然也會影響到部分房企的銷售業績。
2018年下半年以來，隨著政策調控效果開始顯現，市場預期下滑、行業增速明顯放緩。特別是四季度，雖然房企加大項目入市步伐和供應力度，但市場銷售表現普遍不及預期。克而瑞數據顯示，12月份，百強房企單月銷售額雖然創新高，但增速從7月60%大幅回落至21%左右。
喊停千億
對於房地產開發企業而言，千億銷售額是個分水嶺。2018年初，包括祥生、融信、金科、正榮、首開等多家開發商喊出千億目標。雖然有13家房企成功新晉千億俱樂部，但門檻面前也從不乏失敗者。
濱江集團（002244.SZ）便是其中之一。2018年初濱江集團制定衝刺千億的目標，將2018年定義為濱江集團起飛年：放大杠杆，將油門踩到底。2019年，濱江集團進入騰飛階段，2020年實現平飛。
但計劃永遠趕不上變化。近期，濱江集團董事長戚金興接受經濟觀察報採訪時表示，2018年7月份，隨著形勢變化，市場變動較為明顯，濱江的戰略隨即作出調整，將全面銷售目標從千億下調至850億元。
濱江集體也是少數公開喊停千億目標的房企之一。將三年戰略壓縮至一年，即上半年起飛，三季度騰飛，四季度平飛。同時將設定回籠資金與拿地資金比例由1:2調整為前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。
戚金興表示，之所以按下刹車，是因為在“規模”和“安全”之間，濱江選擇了後者。“十月份市場冷卻很快，特別是杭州以外的市場，今年不做千億，可以明年做，但是項目安全與否，對所在地區甚至城市都有可能造成影響。”
戰略調整的同時，濱江集團也對項目布局進行調整。對經濟發展相對滯後、庫存高和人口淨流出城市，投資上隻減不增；增加對上海、南京、蘇州、杭州、寧波、武漢、成都等城市關注度。同時，對於項目布局較多的城市加速去化變現。比如在杭州，2018年濱江集團加大去化力度。
戚金興還透露，由於局勢不明朗，2019年濱江集團回籠資金和拿地資金比例繼續設定在1:0.7之內：“2019年市場如果沒發生太大變化，我們可以完成2018年留下的遺憾——銷售額達到千億。”
2018年，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等13家房企進入千億房企行列。克而瑞研究中心預計，千億房企數量在2018年達到30家之後，未來規模擴容將會放緩，短期內將維持在30-35家左右。
目標過高
由於年初設定目標較高，隨著房地產市場形勢出現趨勢性變化，沒有完成2018年設定銷售目標的房企並不在少數。
如果說濱江集團是因為完成目標無望而主動踩下“刹車”，那麽同樣沒有完成2018年銷售目標的泰禾集團（000732.SZ），是距離目標較遠的一家房企。
2017年底，泰禾集團董事長黃其森公開表示，彼時泰禾集團貨值有四千億元左右，2018年目標是衝刺2000億元。這意味與2017年相比，2018年泰禾集團銷售額需要翻翻才能實現目標，這一言論不僅引發輿論爭議，也引來監管部門問詢。。
一直以來，泰禾集團很少公布其銷售額，即便是年報中也是引用第三方機構數據。根據克爾瑞等研究機構公布數據，2018年泰禾集團銷售額為1300億元，距離2000億元目標相距甚遠。
實際上，由於棚改貨幣化退出等方面影響，一些深耕三四線城市的房企業績也未達預期。溫州房企華鴻嘉信2018年提出保500億元爭600億元目標，2020年實現千億、進入行業top30。但其在多家研究機構榜單上公布額銷售額均沒有完成目標。
根據經濟觀察報記者的不完全統計，2018年未完成銷售目標的房企中，既有一線房企，包括華夏幸福銷售目標2000億元，公布銷售額為1680億元；雅居樂目標1100億元，實際銷售額為1025億元。
也有大量中型房企，如首開集團目標1000億元，公布銷售額在960-990億元之間；首創置業銷售目標為800億元，實際銷售額為702億元；綠城中國銷售目標為1600億元，銷售額為1563億元；朗詩綠色目標460億元，最終銷售額為381億元。
經濟觀察報了解到，一些房地產企業，對外公布的銷售目標往往較為保守，通常在內部會設定一個更高的銷售目標。2018年不少房企雖然超額完成了對外目標，但並沒有完成內部目標，例如一家top20黑馬房企最終銷售額與內部銷售目標相差150億元。
綠地控股2018年銷售目標是4000億元，實際銷售額是3800多億元。綠地控股一位不願具名高管對經濟觀察報表示，綠地不過於追求規模，更注重全年業績和利潤目標，“業績報表最後是看權益的，我們權益榜排第四，在保利和融創之前。”
朗詩綠色集團董事長田明也曾表示，朗詩不是太看重銷售額指標的增長，會根據形勢變化而制定初步銷售額計劃。“如果市場不好，我們發展速度會更快一些。如果市場依然紅火，我們發展速度可能會慢一些。”
一位要求匿名的上市房企中層人員告訴經濟觀察報記者，2019年房地產市場走勢未定，不少房企都選擇藏起部分業績，留到2019年第一季度：“硬衝規模和目標也是可以衝的，但是沒必要犧牲利潤。銷售額還是務實一點比較好，要尊重市場的變化。”
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