多家房企慎定銷售目標 千億俱樂部擴容放緩

本報記者 張曉玲 實 習 生 陳靚 深圳、廣州報導

在中國房地產市場上，“千億房企”是一個響亮的招牌，達到千億，就意味著拿到了前30強的入場券，也容易獲得資本市場和金融機構的青睞。

過去三年，房企規模競爭白熱化，產生了數十家千億房企。而到了2019年，千億俱樂部擴容的腳步，大概率將會放緩。

中原地產報告顯示，2019年初，大型房企增長放緩，進入瓶頸；而不少中小房企也紛紛陷入了資金或擴張困境。

大型房企對銷售目標態度謹慎。去年艱難完成6300億元回款目標的萬科，今年仍然沒有銷售目標；恆大今年的銷售目標增速則不到10%。

另據21世紀經濟報導記者不完全統計，曾經拋出千億計劃的50多家房企中，除已實現目標的30家以外，其他的千億計劃大多要放緩或時間延長。

房企銷售目標謹慎保守的背後，是對市場趨勢的判斷出現了轉變。此外，房地產市場在2018年四季度迎來了大轉捩點，這就是，在去年近15兆的銷售高峰之後，持續30年上揚的增長曲線將可能出現下滑，今年銷售不足15兆。

房地產真正的下半場來臨，所有的房企都在思考，要如何面對未來。而銷售，不再是唯一的指標。

千億夢難圓

粵港澳大灣區紅利下，九成土儲位於廣東的時代中國（01233.HK）正當時。

2018年報顯示，時代中國以606億元的合約銷售額超額完成任務，實現了同比46%的增速。

但這樣的高速不可持續。3月13日業績會上，時代中國宣布2019年的銷售目標為750億，預計增幅為24%。

在去年中期業績會時，時代提出的目標是“2019年、2020年大概率實現千億”，這意味著3年內最少要有40%的複合增長率，而今年25％的增速，預示著時代中國千億的腳步放緩。

不止時代中國，不少進擊千億俱樂部的房企都在今年放緩自己的銷售目標。

2018年初，首創置業制定三年銷售目標，力爭2019年實現1000億。其2018年實際簽約銷售金額為706.4億元，未完成年目標。在3月11日的業績會上，首創置業將2019年目標由1000億降為800億。

同樣提出衝擊千億規模的越秀地產，則將今年銷售目標定為680億元，較2018年的銷售金額增幅僅為17.68%，與去年業績增速相比，差距較大。

在2017年的克而瑞排行榜中，千億房企數量達到了17家，2018年達到30家，但今年，業界預期千億房企的增加數量會大大少於過去兩年。

除了準千億房企的目標計劃延遲，不少千億以上的房企達到2000億、3000億的時間也將放緩。一個明顯的跡象就是，2019年的銷售增速預期比過去三年大幅下調。

去年剛剛踏入千億陣營的陽光城，3月15日發布年報稱，2018年公司全口徑銷售金額達到1628.56億元，同比增速為78%；而2019年，陽光城將銷售目標定為1800億，同比僅增10.5%。

陽光城執行董事長朱榮斌表示，“我們沒有特別在意目標，因為是彈性供貨，一切圍繞市場而定”，表明了他的謹慎態度。

前年因提出2000億目標被證監會問詢的泰禾集團，去年也距該目標甚遠。2019年初，泰禾通過降價促銷發起了“搶收計劃”，但今年能不能達到2000億，仍是未知數。

第一梯隊的碧桂園和恆大也在放緩銷售目標。碧桂園人士透露，與去年一樣，公司今年沒有制定明確的銷售目標。而從去年8月以來，減速提質已代替銷售增速成為碧桂園最重要的工作。

恆大2018年以高出13.4億元踩線年初5500億的銷售目標。2019年目標銷售增速繼續放緩，業績公告中將合約銷售目標定為6000億，增幅不足10%，距離此前制定的2020年8000億目標也仍較遠。

更看重回款的萬科，去年也是踩線完成了6300億的回款目標，今年的目標沒有公布，但預計增速也不大。

規模已見頂

房企千億俱樂部難擴容，規模競爭放緩的背後，是市場的作用，以及趨勢的改變，即新房市場的規模已然見頂。

當下，樓市宏觀調控的基調未改。上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，“房企銷售放緩說明市場面臨很大的壓力，企業調整目標也是為了防止預期過高，造成經營層壓力增大。”

市場壓力一方面體現在銷售增速放緩、庫存規模上升、資金回籠緊張，另一方面則是企業自身戰略不清晰、盲目轉型帶來的業績下滑壓力。

克而瑞研究中心也認為，2018年房地產行業調控持續，短期內為防範市場風險，企業總體戰略性放緩，以謹慎投資、加緊去化為主基調。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁則認為，更深層次的原因在於房地產的黃金時代已過，目前處於下行通道中，房企放慢速度是不得已而為之。

保利發展在近期的白皮書中明確指出，樓市的轉捩點已在去年四季度出現，市場開始進入調整期。

從全國新房市場的銷售數據來看，持續30年的新房銷售金額在去年達到了15兆，多位業內人士傾向於認為，此後再超越該數據非常困難。

2019年大概率會出現的是，新房銷售金額同比首次出現下降，少於15兆。

不過，短期內，政策始終在雙向調節對衝托底。“目前類似稅費政策和貸款政策都釋放了利好，傳統住宅等領域中還是有機會的。”在嚴躍進看來，今年年初，政策開始逐漸放鬆、房企融資環境得到一定改善、積壓的市場需求開始釋放，樓市或許迎來一個機會窗口。

宋丁預測，“今年市場的走勢應該是相對平穩、窄幅波動的，維穩是一個大方向。”

當下大部分主流房企的心態，正如萬科董事會主席鬱亮所言，宏觀經濟L型尚未見底，人口紅利漸失，“2019年，面對高度的不確定性，應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，以現金流為基礎，穩住基本盤”。

陽光城就在年報中明確表示，在公司規模過千億之後，品質管理對公司發展更為重要。而碧桂園也在去年年中開始“提質降速”，不斷調整組織架構；鬱亮也指出，萬科今年鞏固基本盤的內容之一就是提升產品力。

與此同時，隨著越來越多的城市進入存量市場，城市運營成為房企競爭新賽道。“白銀時代”，江湖並未遠去。