外地購房者明顯減少 環京建案開始“變通”賣房

　　外地購房者明顯減少 高碑店建案“變通”賣房

　　■本報記者 李未來 於玉金

　　保定報導

　　限購高壓下，高碑店樓市迅速降溫，外來投資者驟減，不過，為吸引外地人購房，部分建案采取了“變通”的方式。

　　近日，《華夏時報》記者走訪了高碑店老城區、東部新城、新發地周邊的建案，部分建案為吸引北京投資客，稱可全款付或全款分期，從購買時起便開始繳納社保，三年後辦理網簽和房源，以這種方式來規避限購。

　　儘管如此，與一年前相比，現在的購房者還是以本地人為主，外地投資客大量減少。而據當地業內人士表示，限購前東部新城、新發地周邊的建案房價曾達到過1.5萬元/平米，現在普遍降到8000-10000元/平米左右。

　　樓市降溫

　　京港澳高速從市區東邊劃過，838公交一個半小時到達北京六裡橋，乘坐高鐵僅需半個小時便能到達北京西站，承接北京產業外溢，高碑店因此成為來自北京的購房者的青睞。

　　作為北京周邊的縣級市，高碑店房價也曾水漲船高，如新發地周邊的房價曾達到過1.5萬元/平米，不過在2017年上半年的兩次限購之後，迅速回落到9000元/平米左右。

　　2017年4月25日，高碑店市政府頒布限購政策，對非本市戶籍家庭限購1套住房，且該套住房自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易，對擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭，暫停向其售房。

　　僅僅一個月後，高碑店就對限購進行了更新。2017年5月27日，高碑店頒布進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見，對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供高碑店市3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在高碑店市區域內暫停向其售房。

　　“兩連限”之後，來自外地的投資者購房受限，投資性買房大幅減少，代之以高碑店本地人的剛需性購房。

　　位於高碑店新發地附近的方暉京港國際工作人員告訴記者，目前在這裡買房的大多都是周邊村子的人，限購之後投資買房者少了很多。

　　“變通”賣房

　　記者調查發現，外地人無社保或個稅記錄依然可以買房，前提是全款付清或全款分期。所謂全款分期，是開發商的權益之計，即先付30%或40%，其余部分在建案交房前後付清，一般是半年到一年時間。

　　方暉京港國際可先付40%，剩下部分分幾次交清：今年10月份交20%，12月份交20%，明年五一再交20%。位於高鐵站附近的鵬潤原著項目可先首付30%，6月底之前交40%，全部交清是在12月底。所有分期的部分都是開發商墊付。

　　記者了解到，全款和全款分期的交易並沒有通過房管局，只是購房者與開發商之間的交易。因為外地購房者沒有達到3年社保或個稅的要求，原則上不能購房，更不能辦理網簽和抵押貸款。

　　但開發商采取了“變通”策略。

　　有銷售人員告訴記者，可以從現在開始繳納社保，以最低標準，三年僅需幾千元，三年後再辦理網簽和不動產登記證，現在一般都是買預售屋，交房後一年才能辦理產權證，也就是說，即便有資格的購房者，也需要大概3年時間才能取得產權證。

　　鵬潤原著銷售人員表示，雖然現在不能在銀行辦理抵押，但三年後拿到產權證，可以將房子抵押出去再獲得貸款，雖然利率高一些，但也相當於是辦理了抵押。

　　不過，記者計算到，即便辦理了不動產登記證，購房者3年內仍不可交易，也就是說，外地購房者從買房到轉手至少需要6年時間，這讓不少投資者望而卻步。

　　有購房者告訴記者，三年後辦理網簽的風險是很大的，由於全款付給開發商，如果在期間政策又發生了變化，或開發商的資金出現問題，房款就很難得到保障。

　　產城融合尚需時日

　　在京津冀一體化發展中，高碑店扮演著重要角色。在高碑店市區東北部，北京新發地在這裡安家。

　　2010年4月7日，北京新發地與高碑店市政府簽訂了《北京新發地高碑店農產品物流園區項目協定書》，在此基礎上注冊成立了河北新發地農副產品有限公司，開發農副產業物流貿易港項目，這是高碑店市對接北京、承接北京產業轉移的重要招商項目。

　　除此之外，整個東部地區都是高碑店城市發展的主要方向。根據高碑店市十三五規劃，未來，高碑店新昌大街以東，京武高鐵以西地區將是高碑店市最具發展活力的地區。這裡將要“創新投資方式，引進戰略投資者，堅持高標準規劃、高水準建設，合理布局生活居住、教育醫療、文化休閑等功能太空，率先啟動文化公園、三甲醫院等建設工程，有序建設上等居住小區和商業服務設施，打造集醫療、文化、教育、居住於一體的東部新城。”

　　隨著近幾年的規劃發展，東部地區開發商雲集，住宅項目扎堆，鵬潤原著、方暉京港國際等眾多項目均聚集於此，此前也是投資客最青睞的地區。

　　然而，其產業和新城的融合還有很長的路要走。記者走訪發現，在新發地和東部地區產業園周邊，雖然規劃了寬闊的路線，建立起大量住宅項目，但其入住率都很低，人流量也較少，並且沒有大型商場、超市等配套，生活並不便利。

　　對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，要用發展的眼光去看待一個區域，高碑店作為北京產業輸出的一個核心地，離北京有相對較遠的交通距離，產業剛剛興起，住宅的開發也尚處於起始階段，所以產城融合需要一定時間，不過未來隨著區域發展逐漸成熟，產城融合的局面還是值得期待的。

　　涿州部分一手房仍捂盤加價

　　限購一年後，涿州一手房市場依然堅挺，但二手房市場卻早已松動。

　　近日，《華夏時報》記者走訪了涿州各區域建案，對外地購房者來說，涿州樓市限購政策比環京其他區域寬鬆很多，不需要社保和個稅也能購買一套房。不過，赴涿州購房的外地人依然大幅減少。

　　記者發現，涿州東高鐵站周邊的項目一手房價格依然在2萬元/平米以上，但同區域的二手房卻已降到1.5萬元/平米以下，兩極分化現象明顯。由於緊鄰京廣線出京的第一個高鐵站，外地投資客大多瞄準這一區域，一度使房價水漲船高，曾達到2.5萬元/平米。儘管現在熱情減退，房價回落，但部分建案仍然存在在備案價的基礎上再加價等違規現象。

　　一手房有價無市

　　2016年-2017年，環京樓市熱度驟增，房價普遍上漲，北京西南交界的涿州更是備受青睞。從涿州東站乘高鐵至北京西僅需要20多分鐘時間，高鐵站周邊因此而成為涿州樓市最為活躍的區域，吸引許多外地投資者，房價成倍增長。

　　以中國華融開發的華融現代城為例，其2016年4月份開盤時均價為8000元/平米，至2017年5月便漲到2.3萬元/平米，之後一直維持在2.5萬元/平米。

　　這裡聚集了幾個體量較大的建案，除華融現代城外，還有鴻坤理想灣等項目，據當地業內人士稱，這一體量比老城區新建案總和還要大。

　　在2017年上半年環京樓市的一波限購潮裡，涿州也沒能幸免，不過，相比於很多區域普遍要求外地購房者提供3年社保或個稅的政策，涿州的限購要寬鬆很多，沒有任何個稅和社保記錄的外地人也可以購買一套房。

　　根據2017年3月1日涿州市發布的《關於保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》，非涿州市本市戶籍居民家庭，將限購1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低於30%。

　　不過，與環京其他區域一樣，投資客對涿州樓市的熱情也迅速減退，這裡的二手房價格降幅明顯，一手房價格依然堅挺，不過已經是“曲高和寡”。

　　在記者近日的走訪中發現，某項目整個項目的住宅可售房源只剩8號樓的一個單元，雖然價格還沒有公布，但銷售人員表示可參照去年最後一次開盤2.4萬元/平米的價格，據房天下數據顯示，該建案目前起價為2萬元/平米。

　　不過，涿州一名從事二手房交易的業內人員告訴記者，該項目的二手房目前只賣到1.3萬元/平米左右，而且有很多人出手，高鐵站附近的一手房根本賣不動，因為二手房太多，價格相對便宜。

　　一個奇怪的現象是，儘管外地人購買第一套房時只需交30%首付，但涿州部分建案要求首付最低50%起。對此，項目一工作人員表示，主要原因是項目拿到預售證太早，備案價太低，已不符合目前市場趨勢，客戶購買時是高於這一價格的，因此就把多出備案價的款項算作20%的首付加到房款裡。

　　記者發現，該項目8號樓其實早在2016年7月8日便已取得預售證，共24層，2個單元，戶型面積為82平米2居和91平米3居，據銷售人員表示，彼時的備案價為1.3萬元/平米。但2017年4月23日8號樓2單元才開盤，均價為2.5萬元/平米。

　　以其91平米戶型為例，按照1.3萬元/平米備案價計算，總房款為118萬元，外地首套購房者首付約35萬元就可以了，但如果按照加價後的2.5萬元/平米計算，總房款達到227萬元，購房者需要多付109萬元，首付一共要交113萬元，這與按照備案價計算的總房款幾乎相同。

　　儘管早已取得預售證，但該項目8號樓一單元直到現在還沒有開盤。 華融現代城目前的價格在2至2.3萬元/平米之間。

　　記者發現，華融現代城10號、11號樓於2016年底取得預售許可證，並且已經完工，但目前也沒有開盤。之所以沒有開盤，其銷售人員表示：“可能是開發商在等待一個時機。”

　　樓市回歸理性

　　根據規劃思路，涿州市把對接北京作為發展的方向性選擇，並提出立足新優勢、瞄準大北京、接受強輻射、壯大新產業，把涿州建設成為“毗鄰北京的明星城市”，其“十二五”規劃中制定了“統籌建市、產業立市、借京強市、文化靚市”的發展戰略。

　　為實現這一戰略，涿州將城市逐漸向東向北拓展，品牌開發商也借機進入涿州，在東部、北部區域開發新城，如華融、k2、鴻坤等。於是涿州樓市形成市區范陽中路組團、涿州東站組團、北部碼頭鎮組團三足鼎立的態勢。

　　投資客最活躍的高鐵站周邊曾是涿州房價最高的區域，不過，與市區相比，這裡正在逐漸喪失優勢。上述從事二手房交易的業內人士告訴記者，高鐵站旁邊的建案之前都是耕地，在5年內的時間就建了大量的房子，當地人肯定是不會在那裡買的，因為覺得居住不方便，購房者都是用作投資，在2016年底的時候曾漲到2.5萬元/平米，有不少人甚至無力承受貸款，所以即使現在價格回落也要出手。相比而言，市區范陽中路兩側真正有人住的建案房價還是維持在之前的水準，比如惠友鑽石廣場、玫瑰園等項目依然在2萬元/平米左右，並且有人接手。

　　可見，經過此前的一波大幅上漲之後，涿州樓市明顯回歸理性。

　　記者在涿州東站周邊走訪發現，該區域規劃路線寬闊，住宅小區也較為密集，但生活配套卻十分缺乏，除建案底商零星的有銀行和幾家飯店以外，便無其他，人流量也十分稀少。

責任編輯：王嘉源