8888元起雙鑰匙LOFT，海信血洗城陽公寓市場？

近日，繼金茂在即墨南大門和正陽府在城陽北樓市發動價格戰之後，城陽中心區域的公寓市場傳來一聲驚雷，位於大轉盤旁邊的海信正陽中心的雙鑰匙LOFT準備以8888元的起價和10500元均價衝擊城陽公寓市場。

百忍老師一直說，接下來的金九銀十是今年樓市的最後的一次出貨的機會了，很多開發商會發起衝擊，最好的辦法就是價格戰。海信果然衝了出來，這個價格即便是毛坯價，依然會對市場產生了巨大衝擊，這是因為這兩年，城陽市區的公寓市場已經形成了帶裝修（1000到2000元）差不多均價14000元左右的市場形態。

所以此價格一出，相當於低於市場均價接近3000元，加上海信的品牌和正陽路的位置，足以攪翻整個城陽的公寓市場，讓這個市場重新洗牌。而且海信這次的戶型很小，主力戶型37和43，也就是說最低只要三十多萬、首付只要十幾萬，就可以拿下一套，這個門檻確實是城陽最低了。

公寓市場和住宅不一樣，門檻雖然低，卻更考驗購房者的算账能力和比較能力，考驗他們對商業規律的理解能力，但顯然根據百忍老師這些年的觀察，大多數人是糊裡糊塗的買，對資金回報率的账是算不清楚的。

城陽這些年的公寓市場發生了很多有趣的故事，百忍老師可以細說幾個。

正陽路大轉盤東側有個項目，就不說名字了，本來是建辦公大樓，規劃也是，但是你們知道，辦公大樓是不好賣的，於是老闆要求改公寓，但是公寓和辦公大樓的區別是衛生間是公用還是房間內的，該項目為了審批通過，一咬牙，兩種衛生間全建了，結果公設面積幾乎到了百分之四十，但即便如此，借著樓市火爆的東風，一批看不出門道的人，也買了，價格還不低呢，而且就是平層，層高也就不到3米。

機場旁邊有個某某國際項目幾乎爛尾，資金斷裂，被一家投資公司接手，這個公司也沒錢，於是再承包某包銷公司，先把首付墊上，然後廣招渠道，重金突圍，大批中介上門，價格也一萬三四，並不便宜，總算回來資金，才把房子完成，而後投資公司發現自己賺的還不如包銷公司多，於是撕破臉皮，賴账不給，如今法庭對決，官司到現在還沒判下來，不知道未來交房的質量如何？

這是小公司的故事，充滿了離奇劇情。大公司也差不多。

有個叫總部基地的公司在流亭機場旁邊拿了一大片地做了一個叫總部基地的項目，為什麽要起這樣奇葩的名字？還不是因為地方政府領導們喜歡搞總部麽。該項目的項目總是個實在人，在青島駐扎三年，百忍老師和他經常在地產界各種場合見面，每次都是悠哉遊哉。

三年以後，該項目爛尾，該人不知所蹤。富力地產進軍青島，拿不到地，於是經過總部撮合，直接收購，改為富力總部基地，30萬平，可是不小，銷售難度巨大，但是架不住運氣好，去年春天出宅限購，很多投資者相信了上合會後房價翻倍的傳言，如同無頭蒼蠅到處尋找投資品，以安慰自己那個怕漲價的心。很快被中介們拉到總部基地，於是出現了排隊購買的奇觀。讓該盤起死回生，以很高的價格割了一批不相信機場會搬遷的人的韭菜。六月之後，速度放慢，也能走得動。

流亭也不都是買裝修，原來家具廠的地，修建的某享城，也是LOFT，毛坯還賣到了13500元，可見價格之高。這邊主要是佔了沒有住宅供應的空白。

還有一個更牛。本在郊區，就是恆大禦瀾國際。這項目本是某賣車郎的30萬平商業用地，招商地產想進軍青島，賣車郎通過總部領導運作，就塞給了招商青島公司，結果招商辛辛苦苦幹了六年，才買了三分之一。終於在恆大來青島瘋狂拿地之時，順手甩給了更大的土豪，價格倒是不貴，可是地段和區域不行，位置太偏，出租率低。

百忍老師一直說：公寓無論是作為住宅的替代品還是純粹的投資品，都必須滿足出租率和租金回報率兩大條件。因為這是你獲取投資回報的最主要支撐。

因為公寓的漲價水準和幅度遠不如住宅，所以買的時候 一定要價格低，這樣才能提高回報率，城陽14000元的價格顯然是有點高了。

而且不光要單價低，總價也要低，就是戶型一定要小，公設要低，海信這次是板樓，公設能控制。實際上30平和40平的LOFT公寓租金是相差不大的，但回報率肯定是前者高一大塊。就是將來賣的話，也是前者比後者容易。

這些雙鑰匙LOFT公寓可以裝成兩層兩套戶型，分別出租，這樣投資回報率接近翻番，達到6%到8%的比例，是住宅的好幾倍，比普通的LOFT公寓也高多了。

公寓對地段的要求遠比住宅要高，因為公寓本身功能比較單一，要依賴於周邊資源，所以必須要在城市核心地段，否則價值會大大降低。

而且要有品牌開發商，城陽本地公寓最大的問題是小開發商多，甚至村長級別的。而商業項目周期長，對資金要求高，這就往往導致項目虎頭蛇尾，沒法收場。只有大開發商才能保障一以貫之，把項目完整交房，並提供好後期服務。

所以我們說海信正陽中心這次的雙鑰匙LOFT產品8888元的起價對城陽公寓市場形成衝擊，不光是因為價格，還因為開發商和中心的地段。不知名的小開發商或者是郊區恆大禦瀾賣這個價格就沒太大影響。

海信正陽中心畢竟是在正陽路上，而且是在大轉盤旁邊，周邊首先是個交通樞紐，這是城陽最為繁華的地方，南北大通道和東西大通道的交匯處，所謂車如流水馬人中之龍，大量的人流物流商流從此而過，自然有大量的出租機會。

旁邊還有十大批發市場，每天成千上萬人在裡邊形成巨大的市場交易，他們無論是辦公還是自主，還是作為一個招待客戶的地方，或者作為休憩之地，都是幾百米遠的步行距離，這本身就是巨大需求。

這個秋天，注定了地產市場的價格戰搏殺，卻也是購房者買到便宜房子的好機會。想想過去一兩年以一萬四的價格買的位置更偏、總價更高的公寓，是不是覺得下手太早，回報太低？

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