財政部官員關於棚改的判斷

金羊毛工作坊

投資者的私人訂製

導讀：建議梳理和規範政府購買棚改服務合約，並準確統計未來財政支出規模。在2020年棚改計劃完成後，重新評估棚改任務量，多採用新增棚改專項債或置換的方式融資，量入為出，嚴格管控和壓縮政府購買棚改服務的融資模式，並使其逐步納入政府債務限額管理，接受監督。

來源：財政部

原標題：青島專員辦：關於進一步完善棚改工作的幾點建議

棚戶區改造工作（以下簡稱棚改）是政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項重大民生工程。作為中央財政保障性安居工程專項資金的主要支持對象，棚改業務的規範運作是此項民生工程穩步發展的關鍵。針對工作中發現的問題，提出以下幾點建議：

一、建立棚戶區分類分級製

棚戶區是指國有土地上集中連片建設、簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域。棚改包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區（場）棚戶區和危舊房、國有墾區危房改造項目等。

棚戶區的界定沒有全國統一的標準，目前由各省或各市自行制定標準。棚改工作自啟動以來範圍逐步擴大，特別是城市棚戶區的範圍，逐步將建制鎮、城中村、城邊村納入城市棚改範圍。

大量非主城區的城中村，以及城邊村納入棚改範圍，促使地方政府選擇這些相對容易徵收的城中村、城邊村進行棚改。主城區現有棚改項目是多輪城市改造的遺留項目，徵收收尾難，騰空土地再利用難，項目資金平衡難度大，棚改項目總體虧損。從2017年起，大量的棚改任務逐步轉移到了非主城區的城中村。

因此，建議根據規劃將現有棚戶區按照區劃位置、危房等級，或按照項目資金平衡情況進行分類分級，分類考核棚改任務完成情況，並按優先級順序安排改造，實現更精準的棚改工作。

二、棚改業務融資需進一步規範

棚改業務的融資存在多種方式，多采取政府購買服務的方式。部分政府購買服務協定內容存在隻標注購買服務總金額，卻不對應具體棚改項目的情況。實際操作中，政策性開發銀行要求政府購買服務的項目必須列入當年度全國棚改計劃，而其他類金融機構則要求不一，容易造成政府債務的劇增。

近年來，棚改工作的不斷深化解決了幾千萬人口的住房困難問題，既改善了民生，也帶動了有效投資和去庫存。在2018-2020三年計劃執行完畢後，也將兌現政府改造約1億人居住城鎮棚戶區和城中村的承諾。

因此，建議梳理和規範政府購買棚改服務合約，並準確統計未來財政支出規模。在2020年棚改計劃完成後，重新評估棚改任務量，多採用新增棚改專項債或置換的方式融資，量入為出，嚴格管控和壓縮政府購買棚改服務的融資模式，並使其逐步納入政府債務限額管理，接受監督。

三、棚改項目統計制度有待完善

棚戶區居民的安置方式有貨幣化安置和實物安置兩種。現行貨幣化安置方式的統計中，允許政府購買商品住房安置棚戶區居民，並以政府部門或其委託的部門與商品住房所有者簽訂購買協定中載明的購買套數來核定開工量。存在回購安置房建設工程並以工程所含住房套數計算開工量的情況。部分由房地產開發企業主導的以前年度啟動的城中村改造項目，與原開發企業簽訂回購合約，將仍在建的安置房工程整體或部分回購，回購款以項目最終的工程結算造價為準，並將該工程包含的住宅套數計入當年棚改貨幣化安置完成套數。

按現行的完成情況統計制度，地方政府采取上述回購方式，在不支付購房款的情況下，可將原實物安置方式的項目變更為貨幣化安置的項目，完成當年度的棚改開工任務指標和住建部考核的基本建成指標。

此種回購方式沒有規定明確的限制條件，因此，建議進一步完善政府購買建案安置的統計標準，規範政府購買安置用途建案的建成條件。對於回購在建安置工程的，建議以已簽約補償協定中明確的補償套數來統計開工量。

河南專員辦：棚戶區改造貨幣化安置中存在的問題及建議（2017年6月）

在棚戶區改造中大力推行貨幣化安置，既能縮短安置周期、節省過渡費用、滿足群眾多元化居住需求，又能加快存量商品住房去化、促進房地產市場平穩健康發展。我辦調研發現存在一些政策執行變形走樣的情況，需要重視並加以解決。

一、存在問題

一是硬性確定安置比例。各地情況各不相同，有些縣區庫存商品住房本身就不多，不需要貨幣化安置去消化；有些縣區居民受鄉土情結、互為老鄰居街坊、交通便利及地理位置優勢等的影響，無異地安置意願。硬性規定貨幣化安置比例，造成部分地區在實際操作中出現“為了貨幣化而貨幣化”的問題發生。

二是政策執行存在偏差。一些地方通過開發商在原址新建、政府回購安置房的形式，達到貨幣化安置指標的現象，實質上仍是新建安置房，既沒有縮短安置周期，也無法實現去庫存的目的。

三是購買程式不規範。一些地方為了完成貨幣化安置比例，在政府購買建案時，未嚴格按照政府採購要求實行招投標，僅僅通過與開發商草簽協定或意向的方式，進行貨幣化安置，個別購買項目甚至還未開工。

二、政策建議

一是取消硬性比例要求。在鼓勵貨幣化安置的原則的前提下，取消貨幣化安置比例的硬性要求，由各地區根據庫存建案量和當地實際情況，自行選擇貨幣化安置或實物安置方式，確保貨幣化安置落到實處。

二是規範操作運行。嚴格按照《指導意見》和《實施細則》，科學謀劃，統籌安排，對前期論證、調查摸底、資金籌措、房源篩選、招標採購、協定簽訂、安置分配等全步驟進行規範運作，確保棚戶區貨幣化安置工作有序推進。

三是加強資金管理。預算管理，多方籌集，保障資金供應充足。專账管理、封閉運行，確保資金專款專用。制定計劃、分期撥款，強化資金使用安全。加強監管、注重績效，提高資金使用效益。

四是強化風險防控。核實房地產企業資質、商業信譽、財務情況、法律糾紛等情況，確保小區工程品質合格、基礎設施完備、周邊配套設施齊全。房源應當符合區位合適、戶型合理、功能齊全、配套完善、價格優惠等基本條件，並具有預售許可證。採購價格應當參照建案市場價格和經濟適用住房價格水準，按開發企業保本微利的原則，嚴格按照規定由第三方機構進行評估，避免在定價環節滋生問題。