文|凱風
與八月持續的高溫相比，樓市正在變得越來越涼。
第一大利空，來自於約談問責製的落地。
8月17日，海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五地政府被住建部約談：要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，整頓規範市場秩序，加強預期管理和輿論引導，嚴厲打擊投機炒作，遏製房價上漲。
這5大城市分布於天南海北，唯一的共同點就是房價還在上漲。
根據國家統計局數據，7月份，三亞新房環比漲幅3.7%，在70城裡排名第一；海口漲幅為2.3%，排名第9。煙台、宜昌和揚州同樣排名靠前，環比上漲幅度全部接近3%。
這其中，海口、三亞在今年五一期間，剛與成都、西安一道被約談過。這一次二進宮，兩地不可謂不緊張，約談後第二天：
三亞宣布，已查封3個地產項目售樓處，檢查了53家中介，其中31家被取消經紀備案，35人被列入黑名單，禁止從事房地產經營業務。
大熱必被調控，這是新階段樓市調控的常態。不過，這一次約談的與眾不同之處在於，這是官方定調“堅決遏製房價上漲”之後的首次約談，也是住建部表態“樓市調控不力要堅決問責”之後的首次約談。
這意味著，約談不再只是走個形式，如果不能穩定市場預期，問責之劍有可能就要加之於身。
形勢已經全面發生變化，誰也不願意當這個投名狀。
第二大利空，來自房企融資全面受限，土地流拍成常態。
8月20日，市場傳聞銀監會暫停房地產信託項目。據華爾街見聞報導，房地產信託業務並未被暫停，但多地自上周開始陸續接到了視窗指導。
信託在房地產融資中權重雖然不是最高的，但在今年銀行信貸、發債全面受限的背景下，地產信託一枝獨秀，成為房企融資的主要支撐。
2018年1-7月，房地產類信託成立規模3268.51億元，同比上漲57.31%，可謂一枝獨秀。
此番信託融資遭遇強監管，意味著房地產融資進一步受限。
房地產融資主要來源於銀行貸款、股權融資、債券融資、海外發債、信託融資、銷售回款等六大方面。
此前向銀行借錢、向境外發美元債等通道已全部受限，而股權融資和債券融資效果又不盡如人意，銷售回款在限購趨緊下也有所減弱，如果信託融資再全面收縮，那麽房企融資就只剩下華山一條路。
所以，表面看起來市場正在放水，但在強監管的背景之下，這些水注定難以流到樓市。
要明白，房地產是高負債行業，一些龍頭房企的負債率動輒高達200%以上。如果水不夠了，且債務到期，那對於很多企業來說，無異於生死考驗。
說什麽怕什麽，從今年下半年到2021年，房企即將進入償債高峰。
今年下半年的償債規模是2.9兆，明後年則分別高達6.1兆和5.9兆，房企的現金流面臨著極其嚴峻的考驗。
不難斷定，房地產行業必然面臨一場大洗牌。
對於大型房企來說，雖然融資不會受到太大影響，但資金成本將會逐步走高，這轉過來又會限制拿地的熱情。
對於中小房企來說，本來在銀行信貸、債券融資和海外發債上就不佔優勢，如今連主要依賴的信託融資也被限制，等待他們將會是什麽，不難想象。
其實，土地市場已經感受到深深涼意：
數據顯示，今年前七個月，全國已有800宗土地流拍。其中，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。
這也提醒，不要輕易買小地產商開發的建案，一旦資金難以為繼，爛尾只會是家常便飯。
第三大利空是，房價房租兩手都要抓，出頭就要“挨打”。
這兩天房租超越房價成為熱門中的熱門，一眾租賃中介被認為是房租暴漲背後的主要推手。
不管事實是否如此，也不管中介到底冤不冤，當房租暴漲已經激起整個社會的情緒反彈，必然要有人出來當這個“靶子”。
顯然，中介們的覺悟一點都不低。在被約談之後，8月19日，自如、相寓、蛋殼等10大租賃企業負責人承諾“三不”：
不利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約等方式搶佔房源。
同時，10家企業拿出手中共計超過12.57萬套的全部存量房源投向市場，穩定房租預期。這個數字，已經超過2016年北京全年新房銷售量，說中介沒有影響房租的能力，誰信呢？
關鍵在於，穩房租已經與穩房價一道，成為穩預期政策基調的基本組成。（更多可參閱《房住不炒，房租更不能炒！》）
穩房價，其目的在於防範金融風險擴大化。
穩房租，其目的在於防範房租暴漲影響CPI、就業乃至社會穩定。
房價房租兩手都要抓，這意味著無論是房地產企業還是租賃中介企業，都要做好暫時過冬的準備。
所以，這一次真的不一樣了。
炒房要被嚴厲打擊，房價仍在上漲的地方政府要被約談，調控不力的地方甚至要被問責，而房企融資的管道進一步收縮，貨幣放水被全面限制向樓市流入的可能；房租與房價一道被納入管制範圍……監管不再是和風細雨，而變成狂風暴雨。
在貿易爭端白熱化與經濟下行壓力加劇的背景下，“穩預期”從來都不是說著玩的。
誰沒有這個覺悟，誰就可能成為第一個祭旗的對象。
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