前日裡，在家翻看新聞，作為地產從業者，深圳衛視有一條新聞非常吸引眼球。
深圳並非沒有土地空間。
其中的例子便是光明區。今年3月，光明科學城啟動區土地整備項目，22天簽約，28天騰空，不足一個月的時間，整備出182萬平方米土地。
借此，我們來聊一聊兩個問題，一個是城市到底有沒有地的話題。
另一個話題則是從第一個問題衍生出的，關於要不要去賭新區的問題。
一.利用效率
聊新區之前，我們先聊聊土地和土地利用效率。
作為中國最年輕的一線城市，深圳早在八九十年代其實就已經把羅湖建設的非常繁華，老街國貿地王大廈，承載了很多人的記憶。
隨著時間推移，福田南山崛起，關內土地越來越少，整個城市的土地中心放在了關外和填海，龍崗龍華也基本處於大面積建成的階段。
本身就不足2000平方公里的土地，加上飛速的城鎮化和生態保護紅線，無論是百姓還是媒體都把深圳沒有地、深圳土地困局掛在嘴邊。
而事實上，雖然深圳的城市面積與其他一線城市相比來說偏小，但還不能說沒有空間，實際上，深圳面臨的問題是國土空間挖潛不夠。
以文首新聞中的例子來看，利用效率低是最大的問題，不談商住和生態，僅僅看工業區，深圳工業區就有高達7200個，而平均毛容積率約為1.4，平均建築層數4層。
相較於容積率三四五的住宅，容積率八九十的商辦來說，土地的利用率低的可憐。
再比如，土地閑置，按照目前全市的清查情況，全市已批未建的土地面積超過了10平方公里。
所以，即便是對於深圳這樣的城市而言，尚有土地可以挖掘，更不用說相對來說，更為平攤的內陸二三線城市。
我們以鄭州為例來測量一下，鄭州傳統的老三環內有多大面積（以中州大道為東界）。
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通過多邊形測量，大概是135平方公里。
在這135平方公里中，一塊一塊摘出來閑置或者可盤整土地，工程量有點大，我們把例子再縮小到人口最密，建設最早的老城區之一，中原區的其中一部分。這部分的面積是約15平方公里。
在這15平方公里，我們可以看到有覆蓋綠網黑網的待建設用地和將要拆除改造的舊廠房。
把大塊大塊的挑出來，分別是120平方米、9萬平方米、59萬平方米、23萬平方米、8萬平方米、10萬平方米、11萬平方米、5萬平方米。
幾千平到一兩萬方的地塊不計，幾十年待改造的老舊危小區不計，粗略盤點出來的面積就已經超過了240萬平方米，約佔案例區域中的15%。
整個老三環內135平方公里，按照15%的比例至少有20平方公里土地，實際是閑置或低效利用可盤整的。
這一數據可能不夠準確，但大體不會差太多。
按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》，居住用地佔城市建設用地的比例是32%~40%這樣的比例適用於新區新開發，傳統老城區的土地，至少會有70%以上是住宅用地或商住用地。
所以，粗略的推算至少有14平方公里的商住或住宅可以開發。3.5的容積率至少可以蓋到4千萬平方米，真按照房子算別管是住宅、安置、還是公寓，至少有幾十萬套。
這是一個什麽樣龐大的數字，算了才知道。
更不用說三環外連片閑置未開發或者剛剛拆遷還沒有完全開發的土地，僅僅一個小小的鄭州，四環內能開發的土地絕對不低於50平方公里。
所以，很簡單的一個道理，所有喊自己主城區缺地的城市，大多數都沒怎麽缺地，除了極個別島嶼城市。
二.有條件的避開新區
然後我們說說新區。
為什麽會有新區呢？有兩個原因。
一個是老城區的改造整備比較麻煩，耗時耗力，不出政績。二是新城區規劃輕鬆簡單，容易出政績。
但首先我們要了解一點，新區的規劃和建設最需要的是什麽？
對，是錢！
然後我們再思考一個問題，就是政府到底有沒有錢，有多少錢，有多少地方要花錢。
如果你完全不知道城市運營的繁複，建議可以下載一款遊戲叫《模擬城市》，這款遊戲的主要內容，就是在一個固定範圍的土地上，由玩家擔任市長一職，滿足城市內所有市民的日常生活所需。
從規劃住宅、商業及工業用地，建設公路、捷運、體育場、海港、機場、警察和消防局，甚至稅金及各種公共設施支出的分配都由你自行設計。
當你在遊戲裡體驗過一個城市運營的複雜之後，靜下來心。
再來思考如果一個城市有多個新區，特別是N個高規格的新區平行，或者省市區三級政府都分別推動新區的情況下，哪裡來足夠多的錢去建設和推進。
即便是錢到位了，經濟大環境不好的當下，落地能否達到預期？打幾折？
所以，對於要不要選新區怎麽選新區，你在理解清楚之後，還是要遵循一貫選擇新區的基本原則。
以及，另外再加兩個額外因素去篩選。
基本原則：
一、不看區級新區，起步市府推動新區和省府推動新區，謹慎對待龐大的國家級新區。
二、無論級別，需要滿足和城市邊緣沒有過大的斷裂帶，一般不超過5公里。
三、警惕一切沒有市府省府相關辦公遷入的新區，以及產業定位和城市嚴重不符的新區。
四、警惕一切以文旅為主題的不論誰推動的新區，特別是在非旅遊城市。
五、警惕一切先賣房後建配套的偽新區。
六、警惕一切三四線以下城市的新區，特別是經濟較弱的城市。
而兩個額外判斷條件分別是：
第一，你的城市是否是條狀城市，還是環狀城市？
如果你的城市是深圳一樣的帶狀條狀城市，那跟著新區走，往城市發展的主方向去，即便是遠點也問題不大，因為城市的特殊結構。
如果是環狀城市，未來的發展則會很有意思，當核心老城區基本填滿後，有快速路的二環三環便會崛起，成為價格最高，最被人優先選擇的區域，甚至某些城市四環也會雞犬升天。
但當城市繼續環狀向外攤大餅的時候，由於通勤時間幾何增長，主城價值逐步回歸。主城和無縫外拓的新區成為兩或三足鼎立的狀態。
第二，你的城市可整備土地到底多不多，有沒有大量的城中村可以拆遷，廠礦企業物流倉儲被城市包圍，可能要大面積的退二進三？
如果以上的因素都有，那基本上不推薦考慮新區，因為第一，城市有足夠的土地可以更新，優質的地鐵交通配套以及學區配套。
第二結合剛剛講的原因，當前期中心土地因為種種原因沒有被利用，主要開發力量都放到了更遠的地方，因此而產生的大量通勤時間集合正常，也決定了主城區一旦更新，價值會面臨回歸。
三.結
文章寫的有些複雜，但其實核心觀點很簡單。
深圳乃至上海都有大片的土地可以利用，只是看想不想整備想不想開發，更不用說北京和廣州這樣的土地大市。
國內的絕大多數城市發展新區都並不是因為主城區沒有地。
絕大多數城市發展的新區，都會出現掛羊頭賣狗肉或者說落地打骨折，優質的投資新區機會已經隨著時代基本過去。
遠離低水準新區，遠離有割裂帶的新區，選擇一個城市近中心又不進中心，有快速路和軌道交通的區域，被韭菜的概率能降到最低。
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