這裡曾是中國樓市領漲王 持續的冰凍期後復甦了！

在經歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動後，廈門樓市正走向另一境地。

胡潤全球房價指數顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領漲王”。隨即，廈門頒布嚴厲調控，也成為全國範圍內率先推出限售政策的城市。

資料圖（圖片來源：攝圖網）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，經過房價持續下跌、銷售低迷的冰凍期後，2019年廈門樓市開始復甦。不過，復甦的勢頭暫時還只是體現在成交量上，廈門的房價、土地市場還是處以較為理性的狀態。

據克而瑞統計數據，今年1~5月，廈門是二線城市中唯一出現均價同比回落的城市，但仍以33440元/平方米的成交均價暫居二線城市之首。與此同時，廈門新建商品住宅庫存已增至26個月。

多位業內人士告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，剛需購買力釋放、市場預期、相關政策等多重因素造成了廈門樓市目前這一矛盾局面。

以價換量新房銷售冰火交織

2019年開年，廈門樓市就出現回暖，開發商推盤速度明顯加快，新房供應與成交均有較大幅度上漲。

據新景祥廈門市場研究中心的統計，今年1~5月，廈門全市商品住宅累計成交面積為52.45萬平方米，同比上漲92.63%。其中，5月單月成交面積15.5萬平方米，同比上漲126%。

從5月的銷售情況看，廈門島內外成交依舊呈現“一九”格局，即島內、島外成交面積分別佔全市成交量的9%、91%。其中，集美區以32%的市場份額佔據第一。

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長期跟蹤廈門市場的安居客研究院房產分析師吳寅在接受每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者採訪時表示，隨著今年二手房成交回暖，廈門新房市場也開始逐步復甦。一方面，從2017年3月到2018年，這期間成交量偏低，積累了很多剛性需求；另一方面，去年新房市場冷凍，很多新盤都不敢入市。在回暖後，新房建案不僅加快了入市步伐，還加大了優惠力度，讓利走量。

新景祥廈門市場研究中心也指出，5月多項目開盤去化率提升明顯，剛性需求回暖特徵明顯，市場需求由首置、首改及島外學區需求共同主導。

今年3月，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者曾實地探訪廈門樓市，當月廈門8個項目9次開盤，除個別項目基於入市產品的提升有小幅漲價外，大部分項目仍處於讓利促銷狀態。但從去化情況來看，不同項目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅，開盤價格與2018年10月26日開盤的價格相比再次下調，但去化較低。但也有項目憑借價格優勢，去化良好。值得一提的是，翔安金茂悅還是昔日的“地王”，成交樓面價達29450.7元/平方米。

彼時，新景祥廈門市場研究中心總經理張建向記者表示，價格因素對建案去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷策略的高性價比建案會比沒有折扣的建案去化更快。

政策影響去化周期約26月

在銷量大幅增長的同時，廈門的新房庫存卻在不斷上漲。在多個研究機構的新房庫存高企城市中，廈門都榜上有名。克而瑞數據顯示，今年1~5月，廈門以69%的新增供應漲幅位居全國二線城市第二位。

新景祥廈門市場研究中心也表示，廈門5月在售項目庫存面積約206萬平方米，同比上漲40%。按近12個月月均去化約7.88萬平方米計算，去化周期約26個月。

對此，吳寅分析認為，廈門新房庫存增加可能與相關政策有影響。從2017年開始，廈門出現了首宗要求一次性全部對外公開銷售的地塊，即“受讓人應一次性申請該地塊合約項下宗地商品住房預售許可證，並一次性全部對外公開銷售”。

2018年7月，廈門還頒布了《關於進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》，規定建築面積在10萬平方米以下的商品住房項目要一次性對外公開銷售。

資料圖（圖片來源：攝圖網）

吳寅表示，廈門近年來出讓的多宗土地項目都在10萬平方米以下，這些新建建案就需要等到所有房源建成、取得預售才能入市，也就使得一次性推出房源較多，但去化比率就相對下降，增加了庫存。

廈門克而瑞指出，2019年廈門樓市經歷了一波短暫的回溫期，而後成交接力不濟。當前廈門二級市場存量較大，交易進入不溫不火狀態，對一級土地市場反哺作用減弱。而一級市場的理性模式對二級市場的刺激作用有限，此種狀態短期內將會持續。

剛需強勁二手房成交超去年

在廈門，比新房更突出的是二手市場。

新景祥廈門市場研究中心指出，自今年春節過後，廈門二手住宅連續幾個月交易量暴增，5月二手住宅成交量為4315套，雖然環比有小幅回落，但前5月成交套數已超2018年全年。

吳寅表示，廈門在二手市場具有較強的剛需基礎，尤其是對學區房的需求很大。此外，從去年下半年到現在，全國樓市的走勢和政策方向讓購房者的預期逐步改變。所以，實際上從去年12月份開始，二手成交量已經逐步在往上走。

資料圖（圖片來源：攝圖網）

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，對於廈門來說，當前市場其實還是比較穩定的，甚至還要定性為剛從降溫周期中走出來。後續其實還是有可能會上漲，這和此類城市市場需求規模較大是有關的，而且既有政策最嚴厲的時候已經過去，未來也會出現交易上升等現象。

中指院也指出，廈門普通市民傾向於低總價的島內二手房，加之人口不斷湧入島內，二手房市場價格具有較強的剛性，並對新房價格起到支撐作用。限購使投資客逐漸退出廈門房地產市場，廈門樓市正走向良性發展的軌道。

不過，受訪專家和機構均指出，廈門的回暖勢頭有減弱跡象，入市項目去化冷熱不均，市場整體熱度有所回落。吳寅認為，4月、5月的市場情況讓部分開發商對後市信心很足，所以收回了此前的新盤優惠，價格逐步回到2017年上半年的水準，成交量有所回落，但因滯後性，這一市場情況還未在成交數據上體現出來。

每日經濟新聞