在鄭州買房，有句默認的行話：不差錢的往東買，有點錢的往北買，就業穩定在西邊、西區土著們，往西買；錢不多的，就往南多看看。
在很多人心中，鄭州南片區似乎一直是剛需置業的聚集地。
春節之後，經常有網友留言谘詢南片區，問經歷了2016年房價瘋漲、2017年補漲之後，2018年鄭州南片區各板塊還算不算價格窪地？有沒有購買價值？有沒有撿漏機會？
應粉絲要求，上周我們前往一線市場，對鄭州南區域各個板塊進行了系統調研，今天我們就來好好聊聊，從中心城區一路向南，7大板塊都有哪些好的置業機會。
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南區定位與地位
在大鄭州版圖範圍內，南片區是什麽樣的定位？又扮演著何種角色？
過去，在很多老鄭州人眼裡，東區是企業、金融、土豪聚集地；北區樹多，環境好，居住感強；西區各方面比較均衡，但也缺乏亮點，大驚喜實屬難見。
輪到南區呢？
如果在三五年之前，以老二七區、老管城區、老經開區為代表的整個南片區，就是髒亂差、老破小、扶不上牆的代名詞。
但2016年之後，不一樣了！
隨著濱河國際新城、管南、二七運河新城的全新崛起，一線、本土品牌開發商紛紛進駐，區域內新盤、大盤迅速落地，市政綠化、路網、配套、產品等級等都跟上來了。再加上2017年城市總規修訂強調航空港區雙城區定位，春節前的南龍湖地王三連拍等等，從航海路往南一直到南龍湖，包括航空港區在內的整個鄭州南部片區，有了相當大的改觀，也吸引了一大批買房人的關注。
如圖，我們以市區為中心向南輻射，被重新定義的南區框架拉大了足足有一倍：
從航海路沿線往南，向南三環、南四環、繞城高速等主乾道延伸，覆蓋航海路沿線、二七運河新城、管南片區、老經開、濱河新城、南龍湖與航空港區共7大熱門板塊。
經歷了一輪洗牌，雖然南區仍然算不上鄭州上遊城區，但它在售、待售建案密集分布，好的產品也陸續出現，剛需盤為主、改善盤也有，銷售情況還不錯，買房熱度也提高了，甚至讓不少原來嫌棄南區的買房人慢慢轉移到了這個片區。
潛移默化中，南區，已經不是過去很多人印象中的南區了。
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南區房價基本面
2016年至今，南區房價從8千水準上升至1萬2+，上漲幅度在4千元以上，個別板塊甚至翻了一倍。放在整個鄭州來看，目前鄭州均價1萬5+，南區1萬2+，仍然算是價格窪地。
加上地鐵2號線通車，規劃中的5號線、3號線等多條地鐵穿過，南片區給了剛需購房者們很多置業機會。
4月南區房價與東區/西區/北區對比情況▼
放大來看，4月鄭州南部各板塊房價情況▼
再來一張對比更清晰的柱狀圖▼
如上圖，雖然南區房價整體偏低，但七大板塊房價差別相當大，橫跨1萬至2萬+區間，具體來看梳理：
◆經開房價最高，老城區，高層均價1萬8+，在售盤不多；
◆濱河新城其次，高層均價1萬7，洋房1萬9-2萬+，比較虛高，不多說；
◆排名第三是航海路沿線，老城區，地鐵5號線途徑，在售盤不多，均價1萬5+；
◆排名第四是管南，高層毛坯均價不到1萬4，良心價，整個2017年幾乎沒漲價；
◆排名第五是二七新區，高層均價1萬2+，剛需扎堆；
◆航空港區房價稍有回落，均價1萬+，8-9千的房子也有；
◆最後是南龍湖，春節前三連地王熱了一陣兒，對房價影響不大，均價1萬左右；
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七大板塊怎麽選？
房子該買哪兒？怎麽選？這是粉絲們問的最多的問題。
怎麽選？關鍵看需求。
?看首付、月供需求
如圖，我們以100平米左右三房為例，按首套首付30%、商貸30年、利率上浮20%粗略估算各板塊購房門檻，僅供參考▼
首付30萬，月供4000元，只能選航空港區和南龍湖，港區就業選港區，南龍湖附近就業選南龍湖；
首付40萬，月供5000+，可選二七新區和管南，二者同比，買管南更好；
首付50萬，月供6000-7000元，航海路沿線、老經開、濱河新城都能選；三者同比，選老經開價值更高，一句話“距離東區最近”。
?看功能性需求
首先說投資。大體上看，整個南區投資環境並不好，投資價值不高。
濱河新城現價太高，航海路沿線、二七和管南溢價太空有限，投資價值不高；航空港區有投資價值，有溢價太空，但需要長線等待，需謹慎。
再說自住。從後期居住環境和性價比來看，買南區自住不錯。
若在東區上班&有錢，優選老經開，距離相當近，還有地鐵5號線、3號線加分；
若首付40萬，選管南，有2號線，南三環快速路，通勤時間不長；
南區上班，可選管南、二七新區、南龍湖，按資金實力和通勤通達性選即可；
若在航空港區上班，可選航空港區自住。
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最後，這些撿漏機會可以看看
板塊選好後，來吧，最後一步：有哪些靠譜建案可以撿漏？我們按板塊依次篩選：
航海路沿線
這個片區略尷尬，地鐵2號線、5號線雙地鐵換乘，交通優勢上算是非常不錯了，尤其是源升金鑼灣，距離地鐵口非常近，但這個盤口碑比較差勁，戶型一般，前期貨房呈現出的品質一般，不推薦。
推薦1盤：奧蘭和園
奧蘭和園高層15000（毛坯），在售有115平三房、130平四房，從東區的奧蘭花園到航海路沿線的奧蘭和園，改善定位做得都比較準確，和園戶型設計、景觀設計都非常不錯，唯一缺點是距離地鐵口略遠，如果要在這個片區買，奧蘭和園是不錯的選擇。
老經開板塊
如果首付、月供沒問題，又在東區工作，買經開老城區挺不錯，這裡各項配套、大居住環境決定了這個片區很難高大上，但教育、醫療等配套也都有，能滿足基本需要。
推薦1盤：華潤紫雲府
7棟高層有80平兩房，99/119/135平三房，毛坯價18500元/平，有購買價值。這裡離東區最近，幾乎一路之隔，容積率4.5也還能接受，綜合來看現在性價比、購買價值都要優於濱河新城新區域，東區外溢剛改購房者可以去看看。
二七新區板塊
過去很長時間以來，二七新區剛需盤扎堆、品質不高、價格上不去；但近兩年，旭輝、昌建等房企進入，努力轉型改善路線，從產品上看，很有誠意。
推薦1盤：旭輝正榮首府
去看過這個盤的人都有一個很深的感觸：一個品質改善盤，放在了非常剛需的南四環位置，實在可惜。地塊面積104.159畝，容積率不超過2.5，放棄高低配，採用16-19層純低密小高層，戶型設計方正，得房率高約79%，中高端產品佔比50%以上，這樣的規格在二七新區鶴立雞群，相當搶眼，可惜位置選址在南四環，目前大環境一般，但帶裝修賣到13800，價格挺實在，自住且比較注重居住品質的可以去看看。
管南片區板塊
從2017年初到現在，管南的房價一直維持在1萬4水準，價格比較實在，綠都紫荊華庭售罄，基本靠鑫苑、綠都、永威三大盤撐起這個片區。
推薦2盤：綠都瀾灣&永威城
永威品質不用多說，景觀、物業、石材不錯，同區同類二手房，永威賣出的價格都要高2000元每平，溢價更高些。但永威城距離地鐵口2公里以上，較遠，如果能接受，買永威挺好。
瀾灣5期離地鐵口很近，步行可達，一期驗房情況非常不錯，剛需、剛改都能買。
南龍湖板塊
南龍湖板塊項目多，小開發商多，產品品質差別大，選個靠譜開發商很重要。
推薦2盤：正商智慧城、華南城中園。
先說正商，正商在南龍湖土地儲備量很大，深耕南龍湖要積累口碑，後期有保障；智慧城緊鄰繞城高速、鄭新快速路，距離鄭州較近，位置的確不錯，內部配建小學、中學、幼稚園等，外國語學校是一個優勢。
再說華南城中園，銷售情況一直很好，入市以來價格從8500慢漲至9200，有價格優勢；且距離地鐵2號線延長線華南城站有2公里左右，離繞城高速也很便捷，剛需自住可以去看看。
航空港區板塊
航空港區高層均價1萬左右，長期來看，有投資價值，等待期較長。在區域內工作，選擇這裡也可以，但居住大環境一般。如果要買，要選品牌房企，小開發商風險較大。
推薦3盤：萬科美景魅力之城、正弘中央公園、永威南樾。
萬科品牌大、裝修品質不錯；永威精細化做的很棒，去年安置房交房，品質超越很多建案，但價格也相應高些；正弘物業不錯，產品做得扎實。三盤各有優勢，距離地鐵口都較近，具體可依喜好選擇。
濱河新城板塊
推薦1盤：康橋悅蓉園。
就目前銷售價格來看，濱河新城購買價值不大，價格太高。但如果非要買濱河新城將來住，康橋還算不錯，新中式，離地鐵口也不遠，可以去看看。
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結語
1、 鄭州南區調研一圈之後，得出這樣的結論：整個大南區經過補漲，投資屬性降低；如果自住，剛需購房者可以選，且可選擇面、可選盤比較多；剛改購房者也可以擇優質盤選。
2、 依據調研情況綜合評估，個人認為整個南區各板塊購買價值可以分為幾個梯隊：航海路沿線、經開老城區>管南、二七新區>南龍湖、航空港區>濱河新城。當然，這只是根據綜合情況作出的大方向上的評估，具體誰更適合買哪兒？還要看個人具體需求偏重點來選。
3、 放在整個鄭州來看，目前南片區房價相對來說比較實在，濱河新城除外，有意向選在南區的剛需購房者可以多看盤、多對比。當然，入手之前，也要多想想，依個人情況，是不是必須要在南區買？其他區域有沒有更好的機會？
4、 2018年，建議剛需買房盡量趁早買。雖然調控限價強壓下，鄭州房價基本穩定，但同時房貸利率持續上浮，已經連續數月高居全國首位，買房成本在變相提高，而且短期來看，利率上浮幅度並沒有下行跡象，所以看中就下手，別過分糾結。
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