房地產十年風雲錄：城頭變換大王旗

圖片來源：視覺中國

“綠城銷售要超萬科，三年破千億，成為行業霸主。”2009年年終答謝會上，宋衛平放出這樣的豪言。綠城在這一年的表現撐得起創始人的“狂傲”：2009年，綠城同比增長238%，以529億銷售額高居全國房企排行榜第二位，與第一名的萬科只差120億。而僅僅一年前，排名第七的綠城銷售額還只有151.8億，與“狀元”萬科之間隔著326.9億的鴻溝。

十年後的這個盛夏，有地產界“賈伯斯”之稱的宋衛平在綠城杭州玫瑰園酒店發表了告別演說，留給綠城一個漸行漸遠的背影。他一手創辦的綠城這幾年也漸漸褪色，不斷被同行超越。克而瑞數據顯示，今年上半年，綠城以495.5億銷售額（全口徑）位居榜單第29位，而萬科的規模早與十年前大不同，上半年全口徑銷售達3349.3億，繼續穩坐業內前三的交椅。

從2009到2019，十年彈指一揮間，匆匆往事如雲煙，但回頭看時卻也發現，世事早已滄海桑田。十年間，房地產行業經過幾輪周期波動的洗禮，銷售排行榜上不斷“城頭變換大王旗”。急遽更迭、換新的行業排名背後，無論是得意者還是失意者，都有一番故事值得講。

春風得意馬蹄疾：有房企9年暴漲55倍

綠城高光的那一年，融創過得並不如意。2009年12月15日，由於保證金認購遠不足額，融創宣布終止上市計劃，此時距原定的掛牌時間僅剩3天，這是融創第二次遭遇上市失敗，也是其董事長孫宏斌人生中第三次折戟IPO。

宋衛平大概不會想到，這個在2009年房企TOP20榜單上還排不上號的融創在短短三年後成為綠城的“白武士”。2012年6月22日，綠城與融創共同組建融創綠城控股有限公司(融創綠城)，各持股50%，綠城將位於上海、蘇州、無錫、常州、天津等地的9個項目注入融創綠城，融創向綠城支付了33.72億。

組建融綠平台之後，融創在“買買買”的路上愈戰愈勇：佳兆業、中渝置地、天朗、萊蒙國際、融科、金科、萬達、樂視都曾成為融創股權收購或項目收購的對象。獲得“並購王”稱號的同時，融創的規模迅速膨脹。2010年成功在香港上市時，融創全年的銷售額僅83.34億元。2018年底，這一數據變為4608億，9年間暴漲55倍。

多筆並購中，孫宏斌最不願意提及的或是樂視。從“佩服老賈（賈躍亭），這麽點錢乾這麽大事兒”的欣賞，到“創業挺不容易的，老賈還是挺好一企業家”的惺惺相惜，再到“電動車有個毛線技術”的痛斥，融創對樂視150億的“馳援”以失敗告終。

但賈躍亭的造車夢卻迎來恆大的“護航”：2018年6月25日，恆大集團斥資67.46億港元收購香港時穎公司100%股份，進而成為Smart King公司第一大股東。

雖然雙方的合作也不歡而散，但恆大“造車天團”卻勢如破竹，在德國、英國等地不斷收購產業鏈上相關技術企業。2018年業績發布會上，許家印稱基本完成產業布局，將以地產、旅遊、大健康、新能源汽車為四大產業，5年內不再進入其他更大產業。

這是近年來房企如火如荼的多元化發展趨向緩慢和收縮的一個縮影，也是恆大2017年初由“規模型”向“規模+效益型”發展戰略轉型的內生需求。從2008年全球金融海嘯中“死裡逃學生”後，恆大在2009年成功登陸港交所。借助資本的力量，恆大從2009年的行業第六攀上業內前三，銷售額幾乎一年一個台階，但恆大的發展一直伴隨著高杠杆、高負債的陰影，可謂“在刀尖上跳舞”。2017年，許家印將降低負債率列為集團重要工作。

在2009年同樣遭遇成長煩惱的，還有粵派房企碧桂園。依靠“廉價拿地、快速開發、低價銷售”的大盤模式，碧桂園迅速在廣東站穩腳跟，並在2007年上市後快速在省外開枝散葉，被稱為“地產沃爾瑪”。

但“荒地造城”的開發模式和供應鏈一體化的發展模式，使碧桂園在廣東省外出現“水土不服”。2009年4月11日，在與少數高層的早餐會上，楊國強推倒過去兩年來的全國戰略，開始戰略收縮，“全力推動廣東現有的項目，這是集團業績、現金流的保證。”

不過，時勢造英雄。避開一二線“高燒”城市、深入布局三四線城市的“農村包圍城市”戰略，也使碧桂園在近幾年加速的城鎮化進程和去庫存中坐享紅利。2017年，碧桂園合約銷售金額5508億，擊敗恆大和萬科，坐上行業第一的寶座。

“高杠杆+高周轉”發展模式的代表，還有來自福建的一眾房企。這個常以“閩系房企”的群像出現的地產商幫，以勇猛果敢攪動中國的地產江湖。2012年以來，閩系房企陸續走出大本營，全面進入一線城市勇猛拿地，銷售額也連續翻番，江湖地位不斷上升。

2012年，閩系房企僅2家業績過百億，陽光城、寶龍地產、泰禾集團、中駿置業等銷售都不足百億。到了2018年，閩系房企有6家躋身千億俱樂部，20多家銷售超百億。在行業集中度持續提升的背景下，它們在黃金時代行將結束的最後關頭完成一線城市布局並實現規模的快速躍升，在規模競爭中取得了某種意義上的勝利和安全。

過去十年，除了房企間不見硝煙的戰爭，地產行業也在不斷更新迭代，智慧地產、社區商業、長租公寓等新生事物不斷湧現。“這麽多年貌似在日複一日、年複一年做重複的工作，其實這個行業每天都有新鮮感，每天也都有一些新的挑戰。”作為一個從業15年之久的行業觀察者，同策谘詢研究部總監張宏偉對時代財經感慨到，“這個行業對地產人的知識儲備和處變能力要求還是比較高。”

黯然退場：粵系房企走下神壇

銷售排行榜上，有新進階者的歡顏，也有掉隊者的落寞。起落沉浮間，是商業世界“一著不慎，全盤皆輸”的警示和殘酷。

宋衛平對產品的執著成就了綠城，這也讓這家杭州開發商被譽為地產界的“蘋果”，但不吝建安成本的投入和激進擴張，讓綠城在調控來臨時不堪一擊，陷入資金泥潭無力自拔，增速和排名不斷下滑。

繼2012年分別出讓股權和項目給九龍倉、融創後，綠城又在2014年底將原本準備賣給融創的24.313%股權轉賣給中交集團。隨著中交集團一步步增持，綠城由“宋衛平時代”進入“中交時代”。而在“去宋衛平化”的這幾年，綠城也與2009年不可同日而語。

綠城雖已掉隊，但畢竟江湖聲名還在。相比之下，2009年銷售236億元，在TOP20房企中排行第九的世紀金源更顯寥落，如今在TOP200榜單上已尋不見蹤影。1991年，出生於福州連江的旅菲華僑黃如論回國創辦了世紀金源。他很敢“砸錢”，1992年就耗資5000萬打造了15層的高級辦公大樓福州國泰大廈，幾年內將金源房地產公司發展成福建知名的私營房地產企業。

1998年，黃如論抽出在福州、四川的資金，帶了7億闖蕩北京，先後開發了世紀嘉園、世紀城、金源時代Shopping Mall等項目，三者投資分別為8億、170億、45億。《環球企業家》在2002年將黃如論和朱孟依、許榮茂一起稱為“內地地產業最重量級大佬”，王石、潘石屹、馮侖不在其中。

世紀金源的房地產開發采取“超級大盤”的滾動開發模式，主要依靠協議拿地。“8.31大限”後，中國的房地產市場迎來了“陽光地政”，世紀金源在土地儲備擴充上受到極大約束。在隨後幾次調控趨嚴的考驗下，旗下不少項目也遭遇去庫存壓力。資金問題困擾下，減少拿地、戰略收縮成為世紀金源不得已的選擇。

2017年，黃如論卷入腐敗案，隨後於2018年初將所持公司股權轉讓給兩個兒子黃濤和黃世熒，公司實際控制人也變更為黃濤。目前，世紀金源以房地產開發、星級大飯店、大型購物中心、金融資本運營、核桃油生產為支柱產業。

在一眾掉隊者中，曾是全國房企學習榜樣的粵派房企不容忽視。作為國內房地產市場化最早的城市，又因毗鄰港澳，廣州的地產商業文化較為發達，在上個世紀湧現出碧桂園、富力、雅居樂、合生創展、星河灣等一眾土生土長的知名房企。

這曾是一股讓全國房企仰望的力量。2009年TOP20房企中，富力、雅居樂、合生創展、星河灣分別位列第8、15、17、20名。但近年來，粵系房企卻沒了早年的銳氣，一步步走下神壇，跌出行業前20名，星河灣和合生創展更是滑落到行業100名以外。

沉舟側畔千帆過。這十年，房地產行業一路高歌。國家統計局數據顯示，2009年全國房地產開發投資3.6兆，建案銷售額4.39兆。到了2018年，上述數據已分別飆升至12.03兆和14.997兆。

張宏偉認為，過去十年的周期波動，主要受城鎮化率不斷提升的大趨勢影響，而這種趨勢還在持續中。“到2030年左右，城鎮化將會接近尾聲，城鎮化率會達到75%-80%。目前還是一個持續、總體上揚的階段，但到了2025、2026年之後，行業會進入一個增速放緩的階段，到2030年之後，行業會進入趨勢性下降的大周期。”

中國房地產市場是個“政策市”，在這個市場裡，機會是均等的，但抓住機會靠戰略、產品定位、區域布局等等。抓住了的更上一層樓，錯失的則燈火下樓台。一上一下間，行業集中度和門檻悄然提高。2009年，房企TOP20門檻為130億，市場佔有率為11.8%。2018年底，TOP30房企的門檻已經達到千億，銷售規模佔全行業半壁江山。

張宏偉認為，未來三到五年內，房地產市場的節奏和變化會比過去10年、20年更為劇烈，“不僅是‘大魚吃小魚’，甚至是‘大魚吃大魚’，一些排名前20的企業也可能出現破產或者被其他企業收並購的情形。尤其在2025、2026年出現趨勢性轉折的過程中，會有很多企業被歷史的車輪甩掉。”

但他也認為，面對行業規模基本固化，錯失了地產黃金時期的中小房企並不是完全沒有機會。“中小房企如果在養老地產、教育地產或社區商業等細分市場領域找到自己的發展空間，或者在自己比較熟悉的市場做深耕，還可以做一個小而美的企業。”

財經評論員嚴躍進也表示，房企如果能跳出傳統住宅開發領域做業務創新，或許還有搶佔、贏得市場佔有率的機會。