中國經濟網編者按：近日，有媒體報導稱，綠城中國（03900.HK）要求員工加暢銷售，堅決執行“早銷，多銷、暢銷”的策略。同時，加大應收款項回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
綠城房地產集團有限公司近三年和2018年一季度的負債率一直呈上升的態勢。數據顯示，近三年及2018年一季度，其合並口徑資產負債率分別為80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。
而綠城的現金流也一直在收緊。公開數據顯示，近三年和2018年一季度，其經營活動產生的現金流淨額分別為7.24 億元、18.35 億元、-138.39 億元和-68.90 億元。
截至2018年一季度末，綠城的貨幣資金為270億元，而其負債為1933.66億元。基於負債率與現金流情況，綠城中國在本月有兩宗舉措：一是內部全面加速回款要求，二是一周內兩度和銀行訂立貸款協定。
7月初，綠城中國一周內共獲授予14億美金低息無抵押貸款，均用於公司現有境外債務再融資。7月3日，綠城中國發布公告，公司與若乾香港主要銀行訂立貸款協定，獲予一筆8億美金銀團貸款。7月9日，綠城中國發布公告，綠城中國及其若乾附屬公司與中國銀行（香港）有限公司訂立貸款協定，獲美金6億元雙邊貸款。
中交集團成為公司第一大股東後，公司進行一系列的轉型動作，逐步去化三四線城市的項目，回歸核心的 15 個一二線城市，產品設計貼近市場需求，推出“輕資產”模式的代建管理服務。於綠城中國而言，輕資產的途徑首先是已經成熟的代建業務；其次就是把一些不能覆蓋成本的資產進行出售。而從上述五大輕資產集團看，綠城中國更多的是在挖掘產業鏈上的更多可能。
公告顯示，今年1-5月，包括代建業務在內，綠城前5月累計取得合約銷售金額約587億元，代建項目所取得的銷售金額為236億元，佔總銷售金額的40.2%。其代建業務的價值由此可見一斑。
業內人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企業的名字，如果房屋出現品質問題，業主們首先投訴的往往是代建商。
在前不久，杭州綠城富春玫瑰園、青島綠城鬱金香岸、即墨中航綠城·理想城三個樣本項目登上了中國房地產報“315”期間發布的《2017年中國百強房企項目工程品質黑榜》，外立面開裂、房屋滲水、牆體空鼓是上此黑榜的主要問題。
但在代建業務提速中，綠城曾經堅守的品質防線卻難守周全。今年5月份，綠城位於六安的項目遇到業主橫幅抗議。 據中國經濟網不完全統計，近一年內，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城鬱金香岸、安徽六安城南綠城花園也均發生過業主維權。
現金流持續收緊 一季度末負債1933.66億元
據騰訊新聞報導，綠城房地產集團有限公司近三年和2018年一季度的負債率一直呈上升的態勢。數據顯示，近三年及2018年一季度，其合並口徑資產負債率分別為80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。
而綠城的現金流也一直在收緊。公開數據顯示，近三年和2018年一季度，其經營活動產生的現金流淨額分別為7.24 億元、18.35 億元、-138.39 億元和-68.90 億元。
查詢綠城最新向交易所提交的債券募集說明書發現，近一年及2018年一季度，綠城現金流量淨額下降至負數，主要因公司2017 年度新增購買北京、廣州、杭州等一、二線城市土地支付的土地款較多所致。
與此同時，綠城的存貨和存貨資產比一直在攀升，2015 年-2017 年末，綠城存貨餘額分別為526億元、716億元和1191億元，佔總資產的比例分別為45.61%、50.36%和56.78%。
其中，綠城在三四線城市的存貨影響到公司的盈利。
2017 年末綠城針對諸暨綠城廣場項目、合肥翡翠湖玫瑰園項目、舟山岱山蔚藍公寓項目、大慶禦園項目、奉化玫瑰園項目、杭州藍庭項目、台州玫瑰園項目、新泰玉蘭花園項目和青島理想之城項目，分別計提存貨跌價準備324.28 萬元、185.62 萬元、1024.55 萬元、4431.69 萬元、7537.76 萬元、15591.50 萬元、4205.11 萬元、1564.54 萬元和3767.96 萬元。
綠城方面稱，如果公司未來不能持續保持三四線城市去化力度，將對公司經營業績和持續發展造成不利影響。
截至2018 年3 月末，綠城在建及擬建項目共89 個，這給綠城也帶來了較大的資金支出壓力。
綠城子公司數量較多，截至2018 年3 月末，部分子公司為虧損狀態，其中諸暨市越都置業有限公司虧損原因為建案成本較高，虧損銷售。
截至2018年一季度末，綠城的貨幣資金為270億元，而其負債為1933.66億元。
據中國經營報，綠城中國2015年資產負債率為74.63%，2016年資產負債率為76.84%，2017年資產負債率為80.16%。，資產負債率一直處於上升趨勢。
“這裡的負債率數據是按照一般的負債率計算的（即含預收账款），但是房地產行業情況特殊，未交付建案預售期的預售款是作為預收账款的一部分計入負債類科目。按照行業一般算法，統計資產負債率時都不將預收账款計算在內。剔除掉預收账款之後，綠城中國的負債率是逐年下降的，2016年為54.2%，2017年為52.2%；另外，2017年綠城中國淨資產負債率達到46.4%，同比下降11.7%，處於行業較好水準。”綠城中國方面表示。
綠城中國內部全面加速回款要求
據中國房地產報報導，7月2日午間，博社消息稱，綠城中國近日對內發布了《關於全面加強內源性現金流管理的通知》（以下簡稱《通知》），要求各子公司、項目公司必須著力加暢銷售去化，加速資金回籠，嚴格控制支付；要“傾盡一切努力、調動一切資源，盡早實現預售價格的突破，確保預售證順利申領”；對於不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，並嚴格控制付款。
《通知》發布在各地調控更新不斷、三四線城市棚改政策調整、上半年房企業績發布以及綠城中國剛剛完成新一輪內部架構調整這個敏感當口，讓這家曾經徘徊在懸崖邊緣幾經努力終回正軌的“貴族”房企的新動作引發市場猜疑——綠城中國負債居高不下、資金鏈出現問題？高周轉是否意味著品質的下降？“綠城已不再是綠城”等聲音四起。
綠城此次所發的通知，全文千余字，分為三個部分，分別是“全力加暢銷售去化、全面加速回籠資金、控制支付節奏”。
在全力加暢銷售去化方面，綠城強調不受限價政策影響的項目：必須按原計劃全力推進新增房源供應，節點盡可能提前；重點梳理原計劃2019年供貨的房源，工程等各項節點圍繞盡早達到銷售條件倒排，全力爭取提前至2018年開盤銷售。因限價政策影響預售證申領的項目：傾盡一切努力、調動一切資源，盡早實現預售價格的突破，確保預售證順利申領。
在全面加速回籠資金方面，綠城要求提升銷售回款率，抓緊回收應收款。
在控制支付節奏方面，要求各項目公司嚴格執行集團5月14日下發的《工程款支付計劃》，合理控制支付節奏和支付額度，嚴禁合約外支付及超進度支付，在不影響工程進度的前提下，盡可能將付款節點安排在2018年7月1日之後。
對於引發外間的關注，綠城進行了回應，表示關於公司內源性現金流的管控安排是每半年度進行的常規管理動作。目前公司日均账面資金不低於500億元，現金充裕、安全，遠超公司未來一年內到期有息負債。公司各方面資信狀況持續向好，近半年來的各類融資成本均處於行業較好水準，不但完全滿足公司正常經營需要，而且能夠有力保障公司的發展需求。
另外，為了適應行業和市場的變化，綠城近年來在力保產品品質的基礎上，提出了進一步加強經營意識、提高周轉率的運營要求。通過定期組織各項目公司盤點供貨、銷售、回款等舉措，有效保障公司經營指標的達成。
一周內獲14億美元低息無抵押貸款 均用於償還海外債務
據證券日報報導，7月3日，綠城中國公告宣布，公司與匯豐銀行等香港18家主要銀行簽訂總金額為等值8億美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期無抵押貸款協定。該筆貸款將主要為公司現有境外債務再融資，貸款將於貸款協定日期起計36個月內最終還款日期前分期償還。
綠城本次銀團貸款獲得香港大部分有規模銀行的熱烈響應，成功取得各家參貸銀行承諾下單金額合共超過10億美元，經綜合考慮目前境外債務到期情況及實際資金需求後，最終確定借款金額為8億美元。
這次貸款年利率是按2.565%加上香港銀行同業拆息（HIBOR）（就港元貸款而言）或倫敦銀行同業拆息（LIBOR）（就美元貸款而言）的總和，相比公司打算提早贖回的LIBOR+3.13%銀團貸款利率大幅下降56.5個基點，有助優化公司的融資結構和降低借貸成本。
據觀點地產網報導，綠城中國控股有限公司7月9日公告稱，綠城中國作為借款人與貸款人中國銀行（香港）有限公司訂立共6億美元的無抵押雙邊貸款協定。
根據該協定，綠城中國獲授予一筆3億美元為期三年無抵押定期貸款，貸款成本即年利率相等於按2.80%加上於相關日期的倫敦銀行同業拆息（LIBOR）的總和；以及另一筆3億美元為期五年定期貸款，年利率相等於按3.30%加上相關日期的LIBOR的總和。
對於該貸款用途，綠城中國表示主要為公司現有境外債務再融資。
擺脫資源資金依賴症 輕資產模式首先是代建業務
據中國經營報報導，中交集團成為公司第一大股東後，公司進行一系列的轉型動作，逐步去化三四線城市的項目，回歸核心的 15 個一二線城市，產品設計貼近市場需求，推出“輕資產”模式的代建管理服務。另外，中交集團還能帶來財務上的支持。綠城的轉型任重道遠。
回顧近幾年的發展歷程，綠城一方面堅持去化三四線城市的存貨，一方面也在進行組織架構的調整。
近日記者獲悉，綠城中國內部進行了架構和人員的調整，明確了輕重資產戰略，即十一大重資產公司和五大輕資產公司布局落地。
據北京商報報導，在綠城中國的新構架中，五大輕資產集團這些非房地產業務多數由綠城中國創始人宋衛平一手提拔的高管負責，對此，有業內人士分析認為，管理層們或正在謀劃一場資本層面的操作，輕資產業務獨立上市或是最終意圖。“綠城中國在業務細分領域做大規模後，很有可能通過資本方式進行運作。”同策谘詢研究中心總監張巨集偉如是評價。
嚴躍進也表示，對於綠城中國而言，五大輕資產集團獨立上市是未來一個大的趨勢，也有助於房地產市場的專業化運營，同時有助於提升企業價值。
資料顯示，與宋衛平一起創業的高管們，借助綠城平台孵化房產以外的業務，再被資本市場認可後，批量製造千萬富翁的路徑也有過先列。以綠城中國高管個人創業公司綠城鼎益、綠城時代被綠城中國收購案例作為參考。一天內，綠城就誕生了曹舟南、應國永兩位億萬富翁和封曉康、李海榮、劉玉明以及余海濤等數十位千萬富翁。
對於綠城中國五大輕資產集團是否會獨立上市一事，上述綠城中國負責人表示，“除傳統地產開發外，綠城中國會對輕資產產業進行探索，不過輕資產產業需要培育，是綠城中國未來發展的依托。不過，公司內部暫時沒有將輕資產集團獨立上市的打算，上市預期仍較為遙遠”。綠城方面強調，該公司“輕重並舉”是為了推動公司發展動能，從對資源、資金的高度依賴向依靠團隊、品牌、專業能力轉變，同時提升風險管控能力，減少房地產行業周期性波動對公司的影響。
雖官方並未蓋章，但是獨立上市計劃並非不可期。實際上，“輕資產”正在成為綠城中國的主要戰略。早在去年，曹舟南就曾對外表示，通過土地增值獲得紅利的模式已經失去了效用，未來2-3年是房地產行業最棘手、複雜、難受的時期，再之後則有機會。當時，曹舟南就曾提到，“拋開有品質的增長而追求規模是很危險的”，因此綠城中國正在由“開發商”向“服務商”轉型，同時進一步讓資產變輕。
於綠城中國而言，輕資產的途徑首先是已經成熟的代建業務；其次就是把一些不能覆蓋成本的資產進行出售。而從上述五大輕資產集團看，綠城中國更多的是在挖掘產業鏈上的更多可能。
提速代建業務 失守品質底線？
據藍鯨財經報導，在傳統房地產業務提速緩慢進程中，綠城代建業務產生的高額淨利潤，則成為中交集團較為看好的板塊。2016年開始，中交集團便開始對綠城代建業務進行大舉整合，在2016年6月，綠城中國宣布，以9.49億元收購宋衛平以及其他股東手中的藍城代建資產全部股份，同時將藍城其他業務出售予宋衛平。由此，宋衛平手中的藍城僅剩下養老、農業、健康部分。同時，又對旗下代建業務資產綠城鼎益、綠城時代等公司進行了多筆股權收購，最終成立了綠城管理服務集團，用以發展綠城代建業務。
公告顯示，今年1-5月，包括代建業務在內，綠城前5月累計取得合約銷售金額約587億元，代建項目所取得的銷售金額為236億元，佔總銷售金額的40.2%。其代建業務的價值由此可見一斑。
業內人士指出，代建的房屋通常冠之以代建企業的名字，如果房屋出現品質問題，業主們首先投訴的往往是代建商。那麽，代建業務存在的問題會否對綠城品牌口碑帶來負面影響？答案無疑是是肯定的。
山東濟南章丘中康綠城百合花園小區：在建樓房因品質問題遭遇業主維權
據經濟導報報導，近期，位於章丘的中康綠城百合花園小區在建樓房因品質問題遭遇業主維權。
該項目官方微信公眾號近日發布了“致業主的一封信”表示，百合花園9#、14#、15#、16#樓部分樓層在施工過程中確實出現了品質問題，並承諾對相關問題予以整改，“若整改仍未達到合格標準的構件，予以拆除重建處理”。
這封信的落款為“濟南中康房地產開發有限公司”。這讓有的購房者心裡有些疑惑。
“當初是出於對大品牌房企的信任買的這房子，但現在又有種說法是，這其實不是純綠城的項目。濟南有那麽多綠城項目，到底哪個是真綠城？”有購房者對記者說。
據濟南時報報導，業主張峰（化名）提供了一份在濟南中康房地產開發有限公司公示的第三方對混凝土強度檢測結果的圖片。圖片中顯示，在多處檢測構件中，設計強度數值理應為30及以上，然而在實際檢測強度計算的結果中，多處構件分別出現了21.9、17.1、25.6等數值。章丘區質監站相關負責人解釋，這樣的結果的確能夠證明混凝土強度不足的問題。
5日18：11，在“中康綠城百合花園”微信公眾號中，濟南中康房地產開發有限公司再次發布“致業主的一封信”。信中表示，百合花園9、14、15、16號樓部分樓層在施工過程中確實出現了品質問題。
6日，濟南中康房地產開發有限公司一錢姓負責人表示，在2017年11月中旬的檢查中，發現9、14、15、16號樓的個別樓層出現裂縫，要求施工部門停工後，已聯繫山東建築大學工程加固研究院及山東省建築工程品質監督檢驗測試中心分3批次對問題樓層鑒定檢測，“我們從今年5月開始按整改方案施工，業主發現的是施工過程中的現象。”
該負責人表示，目前整個小區都已停工，並在6日、7日與業主代表協商，選定3家第三方鑒定機構，同時對小區剩餘的未檢測樓層進行檢測。檢測結果將通過微信公眾號公示，對不合格處進行整改，“整改後還不合格，我們就把這部分拆除重建。”
4日，另一位朱姓負責人曾表示，如在2020年10月31日前交房時仍不合格，將按合約進行退房、退款處理。
6日，章丘區工程品質與安全生產監督站相關負責人表示，去年9月對該小區部分樓層進行抽查，但當時尚未施工到問題樓層。去年11月中旬，項目參建部門發現品質問題後，自行尋找相關資質部門檢測、整改，但並未上報，“我們是7月3號才得知混凝土的品質問題。項目參建部門在發現問題後本應在20天內上報，我們後續也會對此作出處罰。”
該負責人表示，5日下午，已約談百合花園的建設、監理、施工部門相關負責人及項目部管理人員，要求該小區全面停工、檢查，“明後天施工部門和業主代表選定相關質檢部門進行檢查，並出具處理建議。我們也會監督項目整改，並要求全程公示。”
“我們也擔心他們用的這批混凝土都存在問題。”該負責人表示，目前已將中康綠城百合花園施工方在章丘區內所有在建工地進行停工處理，在其自查後組織督察組進行檢查，合格後方可再次開工。
山東青島李滄綠城鬱金香岸：漏成水簾洞
據半島網報導，4號的一場中雨，讓山東青島李滄區的綠城鬱金香岸項目的業主們慌了神。包括1號樓、4號樓等在內的房子出現漏雨，頂層的業主牆面被水泡，其中，整個小區東戶的業主普遍存在滲漏情況。業主們質疑，綠城鬱金香岸房子品質存在問題。為維護自己的權益，已有業主冒雨到項目現場統計住房滲漏情況，準備與開發商交涉。
4號，山東青島一場不期而至的中雨，把交付剛剛兩個月的綠城鬱金香岸項目品質問題給“淋了出來”。業主們發現，由於樓頂防滲措施不到位，導致頂樓的住房出現漏水，整個小區的東戶牆壁滲漏嚴重。其中，以1號樓和4號樓最為嚴重，1號樓和4號樓的幾個單元樓梯從頂樓就開始漏水，一直漏到一樓，樓梯成了“水簾洞”。
“我們高價買綠城的房子買的是品牌、是信譽，可是綠城用這樣的房產品質對待我們，愧對他們自己的業界良心。”1號樓的業主劉先生說，“必須要給業主們一個交待，這次刮東風東邊漏，下次刮南風南邊的窗不會幸免，我們要求這次不管漏的窗還是沒漏的必須一起維修、重新打膠密封。”
據4號樓一單元的業主反映，4號樓一單元104平方米的戶型全出現進水情況，由於無法進入二單元，但由於二單元的朝向與一單元相同，估計也不能幸免。而更糟糕的是1號樓，樓梯間從19樓道底層一直在嘩嘩滴水，堪稱水簾洞。
據業主介紹，綠城鬱金香岸項目是去年12月31日開始交的房子。“買房時合約上寫明的是今年6月份前交房，當時就有業主們質疑，工期趕這麽快，會不會給項目埋下品質隱患。”4號樓業主王女士說。
除了房子、窗台、樓梯間出現漏雨問題外，整個綠城鬱金香岸的小區排水也成了問題。記者在現場看到，小區的北門已經無法進出，小區內和圍牆周邊擠滿了雨水，根本無法進出。
山東青島即墨中航綠城·理想城：皇家園林變水泥地業主維權
據魯網報導，《2017年百強房企工程品質黑榜》公布，即墨中航綠城理想城因外立面裂痕、部分單元樓梯開裂和掉渣、牆面空鼓原因登上全國工程品質黑榜。
據了解，中航綠城理想城是由中航及綠城聯合開發項目，該項目開發商為青島綠富房地產開發有限公司，於2016年11月底交房。中航的資金實力和綠城的過硬品質，為建案打響了知名度，但是品質問題實在令人深思。
據半島網報導，即墨中航綠城理想城玫瑰園業主投訴，購房時開發商一直宣稱小區皇家園林景觀綠化“四季常青、三季有花、兩季有果”，很多業主就是輕信了開發商的宣傳才花高價購買了房子，但最近業主到工地發現實際根本不是開發商說的那樣，按照開發商原來的規劃業主樓下建的竟然是羽毛球場、籃球場，而這種規劃開發商賣房時並沒有告訴業主，這讓業主很崩潰。
得知自家樓下建的是羽毛球場、籃球場，不少業主找到開發商要求更改規劃，雖然最終開發商同意羽毛球場、籃球場等不建了，但規劃原址並沒有恢復綠植，取而代之的是一大片硬水泥地面。 ．
“開發商給業主的答覆是：目前的寬度和規格都是嚴格按照消防部門要求建的。”一前來維權的業主說，羽毛球場、籃球場等經過業主的維權不建了，原址改成了園區步行道，可這步道足有十米寬，除去步行道，園區能用於園林綠化的場地就所剩無幾了，打了折的園林綠化讓業主難以接受。
安徽六安城南綠城花園：業主抗議維權
據六安新網消息，六安市城南綠城花園小區，2013年入住直到現在還沒有拿到房產證，甚至有幾棟還沒有交房、小區沒有配電間和消防、牆體破裂脫皮直接墜落。買到這樣的房子實在糟心，和開發商反映總是被一拖再拖，周邊後蓋的小區都已經入住，他們這裡連房子還沒有交完。據了解，目前部分業主已經拿起了法律武器維權。
責任編輯：陳靖
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