每一個睿智的靈魂

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子木、余老師聯合出品

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被低估的長沙樓市

在這個年代，能稱得上有幸福感的城市已經鳳毛菱角了。而長沙就是其中為數不多的一個。

長沙人愛吃愛玩，同時在不緊不慢的生活節奏裡把長沙打造成了一個典型的消費型城市，其餐飲娛樂業異常繁榮。所以你在長沙街頭到處都可以看到形形色色餐廳、KTV、足浴、酒吧…

晚上的解放西路、藥王街，燈火通紅的化龍池，也處處彌散著年輕人的荷爾蒙，餐廳門口隨處可見排著30分鐘的晚餐長龍。

而這一切安居樂業的拖底，正是由於長沙常年「異常穩健」的房地產市場。

為什麽這樣說？看下面幾個數據你就明白了。

1.長沙是湖南省會，是全省資源核心。2017年，長沙市GDP總量為10536億元，首次突破兆大關；佔湖南總GDP接近1/3, 虹吸作用很明顯；成為全國第十四個GDP過兆的城市。其中不論是人均GDP還是人均可支配收入，長沙均是排名中部第一。

2.長沙常住人口791.81萬人，持續人口淨流入，增量超過武漢、成都、南昌等眾多城市，增長率甚至超過廣州、杭州等。

3.長沙的基礎教育扎實，四大名校在2017年清北兩校的自主招生考試的報送擬錄取名單總人數位居全國榜首。

4.長沙對房地產依賴度比鄭州和太原、武漢都要低，房地產投資隻佔固定資產投資比例的不到20%。

如果按照數據綜合來看，長沙無論人口淨流入還是平均收入都是位列中部五省（武漢、鄭州、合肥、南昌）榜首，其房價理應會被炒作到數一數二的高位。

但奇怪的是，長沙的房價卻一直是以逆姿態的存在，就2007-2016年十年為期，其房價只得了一番。在2016年上半年以前，長沙的房價被穩穩的壓在了7k以下。

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壓製房價的手段

究其原因你會發現，長沙的治市策略其實和黃市長在位的重慶是一樣的。

其城市產業結構從不以房地產為主，主要用「天量的土地供給」的方式將高房價這隻洪水猛獸牢牢地鎮壓在外，可謂之良心。

尤其在2012-2014年期間。由於土地供應量大，且管道多。造成不少本土開發商手中有低成本土地儲備。

即使是主城區的中心位置都有不少的土地供應，中心房價橫在10000出頭。此外，嶽麓、雨花、望城、星沙等區域的熱點區域持續開發，望城、星沙長時間價格在4k-5k，低均價換來的高銷量更是拉低了整體均價。

然而，橫久必跌是房地產市場鐵定的規律。這種高供給的土地調控方式，心意雖好但市場並不買账。

2014年的時候，長沙的庫存量同比上漲40.5%，新房庫存峰值出現，去庫存周期一下子從8個月變成18個月，一躍成為了全國第四，年底長沙新房存量達到1454萬平方米，幾乎是北京的兩倍。

那時候長沙九成以上的家庭均擁有自有產權住房，城鄉居民人均居住面積分別達45.34平方米、56.47平方米，居全國大中城市第一位。

以戶為部門的本地人持有3-4套房產也很普遍。即使是中心區的房子都不稀缺，最中心五一廣場、湘江邊，大盤林立，二手房價格長久橫盤。

這種情形對房地產市場的發展是極為不利的。

因為開發商大部分都是從銀行借款背杠杆開發。如果土地供應太大，房價起不來，沒人買房，就會導致庫存周期拉長，開發商無法回款，資金壓力倒逼銀行金融。

長此以往的結果就是，樓市會進入大蕭條時代，房地產連帶的百餘產業也會進入漫漫冬季。

於是長沙開始酌量控制土地供給，2015年以後，情況有所轉變，基本上供求關係發生轉變，且純住宅用地的成交量更是減少。

然而這次本是一次良好的轉型，結果卻正好遇上了上一輪房價的大周期。

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炒房客之戰

2015年全國啟動去庫存，北上廣深房價開始暴漲。一線城市漲完之後，板塊輪動至二線城市，中部五省開始輪番上陣。

到2016年的歲尾時，武漢、鄭州獲批建設成國家中心城市，南北相望。鄭州、武漢、合肥均價過萬，南昌近9k，而長沙的房價才是6K多。

也就是在2016年下半年，長沙用了一年半的時間，庫存終於由2014年的18個月去化周期，健康合理的縮短到了6個月以內。

然而本來又將進入穩健周期的長沙樓市，這時候卻成為了全國炒房客的覬覦之地。

很多人竊喜，在中部五省各項指標均名列前茅的長沙，房價價差竟然達到3-5K，這不是窪地是什麽？

於是同年8月，“合肥炒房團橫掃梅溪湖”霸屏長沙媒體圈，全國炒房客打著飛的前來搶房，長沙市民陷入恐慌。

次日官方高掛辟謠報導安撫民意，並打出“堅決抵製炒房客”的口號，抗擊炒房客攻堅戰正式打響。

不得不說，長沙政府對於抗擊炒房客，響應「房住不炒」的力度在全中國都是絕無僅有的，其決心讓人敬佩。

從2017年3月18號開始，長沙就開始機構槍似的密集頒布調控政策。其中，2017年的520和923限購政策幾乎限死了外來人的所有炒房通道。

然而被外地炒房客帶動的市場情緒卻讓本地人也加入了炒房熱潮。與此同時，限價政策下的開發商借勢捂盤惜售，過度上調房價的開發商被嚴卡預售證。

整個市場一度陷入房源短缺的緊張氣氛中。

然而2018年各地炒房客依舊心不死，利用假結婚、注冊企業等方式拚命撬動閥門，試圖尋一絲入場機會。

就在今年的6月25日，長沙實在忍無可忍，頒布了史上最嚴厲的調控政策。

這次力度太大，也中傷了部分改善型人群。就在新政發布的次日，有女子就在長沙市政府門口來了一次驚天地歎鬼神的華麗一跪。

買房維權，買不到房也維權這一幕均在長沙結伴上演。 但長沙樓市這批奔馳野馬的確是被成功拉住了，進入一個看似穩定的階段。

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長沙格局

長沙「房住不炒」的決心的值得其他城市學習的。無論是對開發商的監管，還是對於炒房客的抗擊都是果斷而堅決。

但長期來看，無論政府如何調控，隨著城市化進程的加快，人口不斷淨流入的長沙終將會迎來房價逐步上升的局勢。而人口不斷聚集的地段也會帶來最實際的財富增長。

所以接下來，子木攜手長沙樓市多年深耕的老司機共同為大家奉上長沙最具參考價值的購房地段潛力分析。

首先從頭再分析一下長沙這個城市。長沙有兩個特點：

1.特別有傳承性的城市，市中心區從未變過。

自戰國以來，城址幾千年都沒有遷移，且城市中心區從未改變，其他老城街巷估價沿用至今。芙蓉區馬王街、化龍池一帶；開福區潮宗街一帶尚存的老街，在明清兩代即已定型。

2.消費型的城市，城區商圈林立。

湖湘文化強調“心憂天下，經世致用”，政治風雲中，湖南人才輩出，有很高參政熱情。屬於政治型城市。

在人口構成上，外來人口、消費型人口佔了城市很大的部分。能吃愛喝會完，酒吧、夜宵、小吃遍布大街小巷。

長沙的娛樂業主要有長沙解放西路酒吧一條街；化龍池和太平街，主要以小型清吧、演藝吧為主。夜總會以田漢大劇院和歌舞廳為主，內容有雜技、歌舞表演、相聲小品、特技表演等。

在城市的商業上，主要體現在主城區的商業圈的繁榮。

1、五一廣場商圈是長沙市中心與商業中心的雙心合體：

以解放西路和黃興南路、黃興中路為軸，輻射的整個五一商圈，

聚集了王府井、平和堂、友阿春天、悅方IDMALL、海信廣場、開福萬達廣場、樂和城、沃爾瑪等眾多大型商場，以及黃興南路步行商業街、解放西路酒吧街、坡子街美食街、太平老街等特色商業街。

歷史上，自明清時期起，長沙的商業就集中在當時的西半城，即現在的五一商圈。特別是太平街、三泰街、坡子街一代（因為靠近碼頭，起運卸貨比較方便，有利於商品的集散地）。

位置上和交通上，不僅是老牌城區開福、天心和芙蓉的相交聚合處，也是僅開通的兩條地鐵線1號線和二號線的黃金交十字匯處。

消費慣性上，對本地人來說，到五一商圈購物、休閑、聚會、娛樂，是一種習慣;對外地人來說，不來五一商圈就不算真正來過長沙。

歷史悠久、交通便利、城市中心、人口集中、消費慣性等因素，奠定了五一廣場商圈的霸主地位。

2、西文東市，湘江兩岸百花綻放

以湘江為界，西邊嶽麓山腳下，有湖大、師大、中南三所高校，稱文；東邊是長沙老城區，稱市。

而今，湘江自北而南，百花綻放。

河東的北辰三角洲、開福區萬達廣場、華遠華中心、海信廣場等，河西的萬科金域濱江、漁人碼頭、萬科紫台等商業地標及高端住宅出現在湘江兩岸。

政府提出以“湘江為軸，一江兩岸、互動共進、兩翼齊飛”的城市格局，在濱江的景觀資源和綠化上苦下功夫。

然而在過去的很長一段時間，臨江的品牌項目賣的非常一般，不為長沙本地人所接受，反倒最開始是外地人認可濱江的價值。

究其原因，解放前水運逐漸失去競爭優勢，隨著市商業中心的東移，沿河地帶變得蕭條冷清，成為城市弱勢群體的棚戶居住地。

如下河街、碧湘街、書院路、文廟坪等如今還有不少棚改項目待拆遷改造。破敗低矮與高端住宅及商業地標形成超鮮明的反差。

此外河東濱江看江景意味著要當西曬，不討喜。

3、長沙主城區真的很小

最早的長沙主城區框架，是“南門到北門，七裡容三分”。用腳去丈量的時代（明清時期），東起今建湘路，南至今城南路西湖路，西抵今沿江大道，北以今湘春路為界限，市區面積4.5平方公里。

用車軲轆丈量的今天，公認的主城區沒越過二環（此處當然不含西北角的望城區、東北角的長沙縣）。

不堵車的情況下，從南二環到北二環或從西到東只要30分鐘，1個小時可以從東南角到西北角。

從地理上太空上，長沙南北距離太短，繞城高速再一過，發展到四環就直接跨到株洲和湘潭的尷尬感。

當然，二環也有驚喜。

盤踞芙蓉區多年的省政府很有風度的南下遷出了南二環達十年，市政府很務實的西進呆在了西二環邊上。作為政治型城市的長沙，政府的遷出意味著戰略的調整和隨之而來的，資源的重新分配。

在二環的西北和西南角上分別鑲嵌著政府大力巨額打造的從無到有的新天新地，梅溪湖國際新城和洋湖濕地公園。

就長沙的房地產目前現狀而言，我們以市區芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區及房產交易相對活躍的長沙縣的星沙為討論。

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熱門板塊及置業建議

據統計，長沙8月預計共有9000余套房源入市，其中剛需佔比91.67%，精裝佔比51.35%。結合最新的推盤動態，8月份，長沙將會有近萬套房源新鮮出鍋。嶽麓、望城、雨花為核心供應區。

河西大糧倉望城，8月份將集中放糧，預計有10個項目開盤，為市場無私貢獻近2800余套房源（華潤桃源裡）

開盤大戶雨花區，預計7項目開盤，2800余套房源滾滾而來，與望城一爭高下（新世界柏樾，綠地太空站，星耀城和陽光城，魅力之城等）

開福區也有近1300余套剛需房源可供購房者選擇

號稱捂盤重災區的星沙，在本次剛需房源推售量中排名第四， 有1100余套剛需房源將入市。

房源這麽多，新房怎麽選？什麽樣的二手房又是值得買的？不倉促上車，看完重點後從容選。

置業原則:

1）弄清楚自己的置業原因，到底是剛需，改善還是投資。

2）大面：地段地段地段，選好版塊

3）小面：地鐵+學區+品牌物業

新房：一二手價格差別注定只是短期內各種政策因素、預期因素、現實因素所形成的現象，購房者們可以優先當前去爭取一把政府釋放的紅利，可以追熱點片區及存在較大價差的新房

二手房：盡量優先考慮成熟片區相對較好的物業

長沙現行二手房限售政策是拿到房產證後4年才能賣，一般買新房需要一年半到2年才能拿到產權證，加起來就5-6年才能交易，這基本上就意味著2011年之後買的房子都不能賣了。這也意味著很多熱點置業片區很可能存在沒有房源供應的尷尬情況。

就二手房置業而言，買市中心成熟商圈看得到的配套，湘江兩岸，市政府、省政府片區穩健保值。

最後強調自住是權衡一個相對片區後，怎麽住的舒服怎麽來，怎麽方便怎麽買。

如圖，基本面4星及5星以上的，都值得考慮。

2018，長沙將重點精心打造嶽麓山國家大學科技城、高鐵新城（武廣新城片區），金融中心（河西濱江新城）。

此外梅溪湖、含浦、大市府、省府紅星屬於近2-3年內的熱門板塊，配套日趨成熟；

中心片區商業氛圍濃厚，經濟價值最高，穩健；

此外，還得關注地鐵配套。除了1-6號線開外的地鐵，還在紙上規劃著，近幾年內可以不用考慮進去。

長沙軌道交通，是服務於長沙市的軌道交通系統，共運營的線路有長沙地鐵1號線、長沙地鐵2號線、長沙磁浮快線。

長沙地鐵2號線已於2014年4月29日運營；

長沙磁浮快線已於2016年5月6日運營；

長沙地鐵1號線已於2016年6月28日運營；

長沙地鐵4號線預計於2018年年底通車；

隨後三年陸續開通3號線、5號線與6號線，保持一年開通一條地鐵線的速度

片區基本面分析：

成熟片區：

1、老牌中心城區：芙蓉中心區、開福中心區、天心中心區（屬成熟老牌商圈）

剛需： 挑選該區域物業相對較好的住宅型單身公寓產品（單價1w多，面積40-50㎡），適合初入社會、資金量不是特別寬裕的年青人。（新青年公寓，天心印象，湘江壹號，bobo國際，白沙晶城；嶽麓區可選如郡原廣場等產品）

改善： 該區域的物業服務好、帶名校學區的大面積戶型

2、省府片區、市政府片區

3、湘江兩岸（原主城區：包含開福區、嶽麓區及天心區，不含望城區）

投資：可選擇湘江兩岸的品牌開發商的標杆性產品

改善：可選擇物業較好的大戶型

4、省級或者市級公務員小區及省直部門房：

九峰小區、八方小區、華盛世紀新城、華盛新外灘、芙蓉公寓、芙蓉苑、和美星城、德峰小區等

熱點片區：梅溪湖片區、濱江新城、武廣新城、洋湖濕地公園。

謹慎避開虛火區

大托暮雲片區、大王山等近日進媒體的宣傳較多。但配套尚未完全起來，處規劃中，投入至少5年往上走才看得到變化。自住改善主動避開，投資需要持續觀察。

麓谷片區雖然產業發展較好，但位置略偏，在限購嚴格的長沙居然沒有形成價差，自住隨意，改善、投資謹慎。

未來長沙將重點精心打造嶽麓山國家大學科技城、高鐵新城（武廣新城片區），金融中心（河西濱江新城）。

多說一點，關於南部新城（大托暮雲片區）。

近期各種規劃及利好在官媒上出現。在省府南遷十餘年後，長沙的南進是必然的。主動對接株洲湘潭。南部核心區包括解放垸、大托、天心經開區、雨花經開區和暮雲經開區。

以暮雲經開區為重點推進南部新城建設。但南部新城的發展，需要持續觀察。“三年打基礎，十年見成效，2035年全面建成”。

著名的梅溪湖國際新城，總建面945萬平米，從2012年提出申報到出落成形，前後花了近5-6年的時間。

而南部新城的規劃暫定總用地面積預計111平方公里，什麽概念呢，接近梅溪湖11.7倍的面積。如大托機場的搬遷、地鐵能否規劃的接入，政府的實際資金投入都需要時間去證明。