業內：房產稅或因地方推動而加快立法進程

由於房產稅屬於地方稅，地方政府將有充足動力去探索研究解決目前房產稅開征面臨的問題。與之伴隨的是，地方政府財政收入支柱的轉換，土地財政狀況將得到一定的緩解，過去依靠賣地獲取土地出讓金，未來將通過對存量房產徵收房產稅。

智庫觀點

劉學智

從建設房地產長效機制來看，房產稅的研究制定必不可少；從財稅體制改革來看，房產稅的研究制定同樣是非常重要的內容。房產稅屬於個人類稅種，是一系列稅制改革中的重要一環。目前我國個稅主要是個人所得稅，單一的個稅導致針對工薪階層的工薪所得進行嚴格征稅，而針對富人的投資所得稅、房產稅、遺產稅、財產贈與稅等存在缺失，制度漏損比較大。未來隨著稅制改革的推進，房產稅也將成為個人類綜合性稅目的重要稅種。

房地產稅未能開征的緣由

從2013年開始提出加快房地產稅立法，直到現在仍進展緩慢，今年房地產稅法也沒有納入全國人大的立法計劃中，明年是否納入也存在不確定性。房地產稅涉及很多法律、政策、經濟和社會問題，需要解決的問題太多。目前來看，存在兩方面短期內難以根本解決的問題。

一是房產資訊統一聯網公開透明問題。全國住房資訊統一公開透明是開征房產稅的客觀基礎，目前來看一兩年內實現的難度較大。我國迄今為止沒有進行過一次全國性住房普查，住房基礎資訊薄弱。從技術上講，全國個人住房資訊聯網完全不是問題，問題肯定存在於非技術領域。原定於2013年實現縣級以上城市全國住房資訊系統聯網，直到現在還難以實現。

現在有希望實現的是不動產統一登記全國聯網，為解決這個問題帶來曙光。不動產包括房產但不限於房產，還包括土地、海域、林木等不能移動的產權和使用權。但對已有的房產證並未強行轉為不動產權證，不主動轉為不動產權證就不會聯網登記。因此，在徵收房產稅之前應采取更為有效的措施把所有人的房產資訊統一登記，但短期內難以實現。如果這個問題不解決，征稅對象就不明晰，盲目徵收房地產稅將缺乏公平性與公正性。

二是房地產稅的法律可行性問題。房地產稅是以房屋為征稅對象，按房屋產權所有人徵收的一種財產稅。要向個人征稅房地產稅，那麽房地產必須是以個人私有為前提。房地產稅是對房產和地產進行征稅，其實是兩種稅。先來看地產稅。作為土地公有製的國家，私人對土地沒有所有權，只有使用權。並且政府收取了大量土地出讓金，出租時間是30—70年不等，相當於已經收取了租金。在沒有獲得土地所有權，並且已交土地出讓金的情況下，對私人徵收地產稅的法律條件並不成立。再來看看房產稅。土地上的房屋作為私人所有，的確具備征稅的客觀條件。所謂的房地產稅在我國目前的條件下其實指的是房產稅，是針對房屋所有權徵收的稅。但仍存有疑問，目前在推行兩證合一，即房產證和土地證合為不動產權證，將在司法上帶來難以充分解釋的難題。不動產權證包括了房屋產權和土地使用權，但不包括土地所有權，那麽按照不動產權證徵收房地產稅在理論上也不具備充分的基礎條件。從權屬問題來看，不動產權證屬於個人，但是融入了國有屬性的土地使用權。

當年《物權法》的立法過程也遇到類似的權屬問題。從1993年開始起草，由於權屬問題經過近15年的修改討論，直到2007年才通過。這可以為房地產稅立法提供經驗。《物權法》明確了保護物權所有者的權利，私人對合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其中涉及房屋所有權，這為徵收房產稅提供了粗略條件。但由於歷史原因，我國個人房屋獲得有很多複雜原因，房產稅法仍須明確界定個人擁有的房屋權屬問題，這需要花大量精力和時間才能完成。

我國的房屋產權五花八門，短時間內制定公平合理的征稅方案有較大困難，由此短期內全面實施房產稅的可能性較小。按房屋產權性質劃分，存在私有產權房、部門產權房、集體所有房、軍隊產權房以及其他經濟組織產權房；按房屋取得屬性劃分，有建案、房改房、經適房、限價房、遺留私房、共有產權房以及大量難以確權的小產權房。五花八門的房產，如果要統一徵收房地產稅，難度可想而知。不同房屋產權應該如何征稅、對哪類房產征稅、是否設定免稅條件、稅率如何設定等需要詳細摸底，才能制定合理的稅收方案。例如，小產權房難以確權，不具備有效的產權證，那麽就不應該對其征稅；但如果不征稅，很多大量使用中的類似產權的房屋又會涉嫌逃稅，甚至可能為了避稅而出現更多的小產權房。

地方債務壓力成為房產稅開征的重要推力

隨著經濟結構轉型和政策的調整，促使房產稅開征的動力可能來自於地方債務壓力。我國經歷了城市化高速擴張，地方政府靠賣地和土地開發獲取了大量收入，再將地方政府收入投入到經濟建設中。這幾年，地方債務壓力逐漸加大，通過出讓土地的方式獲得的資金難以彌補債務負擔。隨著經濟結構轉型，經濟增長方式逐漸從過去依賴投資拉動向今後依靠消費帶動，城市化擴張速度將逐漸放緩。再加上地方融資平台風險加大，對地方政府融資的規範化管理力度有增無減，導致存量債務壓力難以充分釋放。在此情況下，從房地產存量中獲取稅收收入的動力增加，成為房產稅開征的重要推力。

一方面，目前經濟下行壓力增大需要財政政策持續穩增長和調結構，然而地方政府融資平台清理整頓後債務壓力加大製約了財政支出，急需尋找新的財政收入來源。另一方面，房地產稅遲遲未開征存在諸多問題，更重要的是缺乏解決這些問題的動力和壓力。在此背景下，地方債務壓力正好成為驅動房產稅開征的動力。由於房產稅屬於地方稅，地方政府將有充足動力去探索研究解決目前房產稅開征面臨的問題。與之伴隨的是，地方政府財政收入支柱的轉換，土地財政狀況將得到一定的緩解，過去依靠賣地獲取土地出讓金，未來將通過對存量房產徵收房產稅。

根據黨的十九大報告，房地產稅要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，逐步建立完善的現代房地產稅制度。立法先行，就是在房地產稅開始徵收之前必須先立法。這是2015實施的《稅收征管法》的具體要求，在2020年之前全面落實稅收法定原則。充分授權，就是讓地方根據實際情況具體實施方案。一方面，我國地區差異極大，不同地區徵收標準難以完全統一；另一方面，房地產稅屬於地方稅，地方政府應當擁有一定的自主權利，以調動其積極性。分步推進，意味著未來開征房地產稅不會全面推開。根據我國近些年新稅徵收實施過程，分批次、分步驟試點實施推廣的可能性較大。

（作者系交通銀行金融研究中心高級研究員）