華創證券：房租大漲將對經濟產生何種影響？

　　華創證券：關注房租上漲帶來的通脹壓力

　　利率債上周走勢回顧：資金面邊際收緊，債券收益率全線上行。具體來看，前半周受金融數據依舊低迷和經濟數據全面不及預期的影響，利率債收益率有所下行，市場大漲；周三受人民幣匯率大幅貶值的影響，收益率全線上行。周四，央行重啟逆回購，但資金面邊際收緊趨勢依然較為明顯，疊加中美貿易談判重啟使得市場避險情緒暫時緩和，使得利率債收益率走高，周五30年期國債得標利率大幅高於預期，利率債收益率再走高。

　　第一，關注房租上漲帶來的通脹回升壓力。今年房租上漲過快，遠超季節性。今年4月以來北京租房平均價格便不斷上漲，從絕對值來看，北京市平均租金今年同比漲幅達到21.89%；從租房指數來看，今年4月份以來，北京市租房指數顯著上行。另外，從租戶直觀感受來看，今年北京市房租漲幅令人驚訝。根據各大高校租房交流群的反映，畢業生反映北京近預售屋租漲價過快，月漲幅在500-1500元之間。因此，今年北京租房價格漲幅遠超季節性。究其原因，一方面是因為“拆違”以及清理“群租房”導致租房供給顯著減少，另一方面則是住房租賃企業為增加房源，提高市場壟斷地位，“高價圈房”，使得租房價格大漲。

　　房租上漲直接抬升生活成本，降低社零增速，使市場產生消費大幅走弱的錯覺。與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響更大，房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低消費水準。從北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。考慮到，社零並不包括租房消費，因此，社零消費增速不斷下滑便不足為怪。

　　房租上漲還將推升通脹水準，通脹壓力將逐步釋放。房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑，其一，房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產生拉動作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水準上，使得工資水準被動提高，這無疑將帶動企業成本的抬升，從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業，如餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業勞動需求量較大，受到的衝擊較大，企業工資成本上升進而轉嫁給消費者，這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

　　第二，中美貿易談判重啟降低市場避險情緒，利好股市，對債市形成壓製。從此前三次宣布將進行貿易談判之後5個交易日內市場表現來窺探本次國內股債匯三市的短期市場表現，可以看出，前兩次均表現出明顯的股漲債跌，即避險情緒消退之後，股市穩中上漲，股債蹺蹺板效應下債市下跌。就本次談判而言，周五債市大跌已經顯示市場情緒仍較為脆弱，貿易戰緩和對市場的短期影響將於前兩次談判相似，從債市此前反應來看，短期內利率或有5bp左右的上行太空。

　　利率債投資策略：近期，資金面邊際收緊趨勢明顯，帶動資金利率和短端利率顯著上行，未來隨著政策逐步落地，信貸增加，資金面或將進一步收緊。北京市房租上漲引發市場關注，首先，房租上漲將擠壓商品消費太空，將使得不包括住房消費的社零消費增速逐步下降，使市場產生消費大幅走弱的錯覺；其次，房租大幅走高還將直接影響CPI住房分項，導致通脹壓力加大；再次，其還會使得生活成本大幅提高，將令勞動密集型行業企業用工成本增加，從而提高這類行業生產成本，導致餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業價格走高，抬高通脹水準，對債市形成利空。另外，中美重啟貿易談判，貿易戰得到緩和，避險情緒消退將在短期內壓製債市。

　　風險提示：警惕中美貿易談判生變

　　一、關注房租上漲帶來的通脹壓力

　　利率債上周走勢回顧：

　　第一，關注房租上漲帶來的通脹回升壓力。近期，一則北京戶主出租自家房子被中介拚命爭搶，哄抬價格的消息引發市場關注，關於北京房租上漲過快的討論越來越多。隨著畢業季的到來，房租季節性上漲本不足為怪，但是今年房租上漲與往年有所不同，漲幅遠超同期水準，令剛剛畢業或畢業不久的年輕人叫苦不迭。那麽本輪房租上漲背後的邏輯是什麽？房租大幅上漲又將對經濟產生何種影響？對債市的影響幾何？

　　今年房租上漲過快，遠超季節性。雖然7-9月是畢業季，隨著大量畢業生帶來的租房需求進入市場，導致租房量價齊升。今年4月以來北京租房平均價格便不斷上漲，從絕對值來看，北京市平均租金從去年7月份的75.75（元/月/m^2）漲至今年7月份的92.33（元/月/m^2），同比漲幅達到21.89%，同比增長率遠超去年同期的0.32%；從租房指數來看，今年4月份以來，北京市租房指數顯著上行，從3月份的1134上升至7月份的1150，租房指數同比增長率也同步上行，7月份同比增速為1.55%，為今年2月份以來新高，與此同時，上海、廣州、深圳租賃價格指數也均有所上漲。另外，從租戶直觀感受來看，今年北京市房租漲幅令人驚訝。根據各大高校租房交流群的反映，畢業生反映北京近預售屋租漲價過快，月漲幅在500-1500元之間，一個月之內漲價1000元不足為奇，更有畢業生反映，其看中的三居室中的一間房屋原房租本是3000元/月，近日房東每月漲價1500元。因此，今年北京租房價格漲幅遠超季節性。

　　我們認為房租大幅上漲主要有以下幾個原因：其一，近年來北京市大力開展拆除違規建築行動，搭配十分嚴格的“群租房”清理行動，導致租賃住房供給大幅減少。《北京市禁止違法建設若乾規定》自2011年開始實施，近五年以來，北京市拆除違規建築持續推進，而且每年基本均超額完成任務，2017年拆除面積達到了歷史新高5985萬平方米，今年預計將拆除接近5000萬平方米。相比之下，北京市近年以來房屋竣工面積卻在逐年減少，2017年為近年來新低，僅1466萬平方米，遠小於“拆違”面積，因此北京市可供出租面積無疑是逐年減少的。另外，考慮到去年以來的“群租房”大範圍清理，導致今年北京市租賃房源大幅減少。2017年11月18日北京大興發生特大火災，死亡19人，11月20日，北京市安全生產委員會發布《關於開展安全隱患大排查大清理大整治專項行動的通知》，開展為期40天的安全隱患大排查、大清理、大整治專項行動，導致從去年年末以來，北京外圍城區群租房以及多數違規建築被清理，所涉租賃人口在短期內辦理退房，租房需求向城內轉移，使得北京市租房房源大幅減少。

　　其二，政策支持住房租賃行業發展，相關企業爭搶房源導致房租上升。十九大提出“房住不炒，租購並舉”，開啟住房租賃行業發展的新時代，17年8月北京市住建委發布“租售同權”新政，北京住房租賃得到政策大力支持，各種租房企業吸引大量資金流入，“高價圈房”亂象導致房租價格上漲。一方面，在政策支持以及資金成本較低的情況下，租賃企業快速融資，自如、蛋殼、魔術方塊公寓、相寓等租房企業在近兩年大量融資，其中，自如今年融資40億，估值已經達到200億，導致資金大量流入住房租賃市場，有數據統計，租房品牌融資規模已經達到130億人民幣以上。另一方面，手握重金之後，租房企業為擴充規模，開始搶佔房源，據媒體報導，某企業為達到房源數量，不論房源價格是否合理只要能簽馬上拿下。這種不計成本的“高價圈房”，直接導致區域租金短期內快速上漲。近期流傳的經過中介機構輪番抬價後，最終房租遠超房東心裡預期的故事完美詮釋了中介機構在本輪租房價格上漲中發揮的作用。

　　房租上漲直接抬升生活成本，降低社零增速，使市場產生消費大幅走弱的錯覺。此前我們在服務消費專題中提到，我國服務消費發展與經濟社會發展不匹配，服務消費佔比與同時期發達國家相距較大，其中一個原因便是國內住房消費佔比過大，擠佔其他服務消費太空。與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響更大，這是因為房價上漲過程中，居民可通過住房貸款來進行彌補，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務的消費水準。從北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租卻從67.08（元/月/m^2）上漲至87.01（元/月/m^2），漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。考慮到社零並不包括租房消費，因此，社零消費增速不斷下滑便不足為怪。

　　房租上漲還將推升通脹水準，通脹壓力將逐步釋放。房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑，其一，房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產生拉動作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水準上，使得工資水準被動提高，這無疑將帶動企業成本的抬升，從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業，如餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業勞動需求量較大，受到的衝擊較大，企業工資成本上升進而轉嫁給消費者，這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

　　第二，中美貿易談判重啟，關注其對市場帶來的短期影響。周四上午，中國商務部稱應美方邀請，商務部副部長兼國際貿易談判副代表王受文擬於8月下旬率團訪美，與美國財政部副部長馬爾帕斯率領的美方代表團就雙方各自關注的中美經貿問題進行磋商。消息公布之後，人民幣快速拉升，接連升破多個關口，最大漲幅逾700點，股市和債市則短暫上漲，下午重新轉跌。時隔倆月有余，中美貿易談判得以重啟，對此我們認為：

　　談判終於重啟，貿易戰緩和，若談判順利或將減輕貿易戰對經濟危害，緩和市場悲觀預期。如今，在貿易戰不斷惡化情況下，中美重啟貿易談判無疑將利好市場情緒。一方面，本次貿易談判時間是8月下旬，而中美對彼此160億美元商品加征關稅的時間是8月23日，本次重啟貿易談判可能成功阻止160億美元商品加征關稅落地；另一方面，此前美國威脅要對我國2000億美元商品加征同樣加征關稅，根據我們此前的測算，若此真的實施，即便僅加征10%的關稅也將對我國經濟造成較大影響。因此，本次貿易談判重啟，若談判順利，最終和平解決貿易戰，則對國內經濟而言無疑是重大利好，出口擔憂得以緩解，疊加國內擴大內需，積極的財政政策發力，將顯著改善國內投資者悲觀的經濟預期。

　　樂觀之餘且留一份清醒。重啟貿易談判固然是令人欣慰之事，考慮到此前兩國貿易代表輾轉兩地辛苦達成的談判結果卻被川普一朝推翻，因此，投資者對本次貿易談判也不可過於樂觀。回看在美國公布500億美元商品征稅清單之後中美分別於5月2-4日、5月19-20日、5月30-6月2日進行的三輪貿易談判，有幾點值得關注。首先，從本次貿易談判代表來看，官員等級不如與前幾輪，前幾輪談判中方均是國務院副總理劉鶴牽頭，而美國則由財政部部長或商務部部長領銜，但本次中國由商務部副部長、美國則由財政部副部長領銜，顯示受前幾輪談判結果不盡人意影響，雙方對本次貿易談判態度較為謹慎；其次，川普出爾反爾是常事，對本次貿易談判結果不可過於樂觀。從此前三次貿易談判結果來看，雖然美國表面上談判誠意十足（本次中國受美國邀請赴美談判，第一次談判也是美國最先提出），但是對於來之不易的談判成果，美國並不珍惜（第二輪中美貿易談判雙方曾達成不打貿易戰的共識，但被川普輕易推翻），因此本次貿易談判最終結果如何還不得而知。

　　中美貿易談判重啟降低市場避險情緒，利好股市，對債市形成壓製。

　　二、風險提示

　　警惕中美貿易談判生變

免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯繫原作者並獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

責任編輯：張恆星 SF142