跨界地產不容易 浙江女首富面臨30億債務危機

起高樓、宴賓客時的熱鬧歡慶光鮮亮麗都是一樣的，而遇到危機時就要看根基是否夠穩了。

9月26日，浙江女首富周曉光旗下以房地產為主業的公司——新光圓成發布公告稱，承認控股股東新光控股集團有限公司30億債券未按期兌付，懸在新光頭頂的債務危機爆發。

浙江一位行業人士對周曉光陷入危機不以為然，他對界面新聞表示“一直都是資金緊張，這次是長期危機終於爆發而已”。

周曉光以1995年設立的新光飾品公司起家，經過近三十年發展，如今新光集團產業龐雜，橫跨製造、地產、金融、投資、能源、礦業、旅遊、酒店等多個領域。2018年，她是胡潤全球“白手起家女富豪榜”的第26名，是富比士全球富豪9月17日實時榜單上最新的浙江女首富。同時，周曉光的朋友圈中包括董明珠、郭廣昌、郭為等商界大佬們。

此次的債務危機早有預兆。2017年5月，新光集團旗下11新光債（122776）就頻頻下跌，2018年8月初，新光11新光債、15新光01、15新光02等出現大跌。

根據界面新聞的梳理，新光目前約有11隻債券等待償付，11新光債、15新光01、15新光02、16新光01、16新光02、16新控01、16新控02、16新控03、16新光債、17新光控股CP001和7新光控股CP002等11隻債券共計發行規模為166億，這些債券的規模已經超過新光集團2017年全年138.57億的營收。

在這11隻債券中，其中1年以內即將到期的債券餘額為74.32億，2018年年內到期的有17新光控股CP001、17新光控股CP002、11新光債，涉及總金額為36億。募集的資金只有11新光債是用於嶺後塘塢口五星級賓館項目和義務世茂中心酒店項目開發，其它大部分募集資金都用來償還銀行或者金融機構的貸款。

從發行額度和頻率來看，2016年是新光大舉借債的重要時間點，共發行6隻債券，規模為90億。而這一年也是周曉光夫婦的高光時刻，2016年4月，周曉光以111.87億元的代價借殼方圓支承，將新光集團旗下房地產業務萬廈房產100%股權和新光建材城100%股權裝入上市公司，成功登陸A股。

房地產業務是周曉光夫婦極其看重的一個業務板塊，周曉光在2016年接受媒體採訪時表示，2016年是個大的轉變，不管什麽行業都開始不好，作為老闆有沒有勇氣從0開始做準備，是一個企業成敗的重要因素。

周曉光的轉變與發展房地產不無關係，上述行業人士對界面新聞表示，飾品行業太小，雖然做的很好，但是規模做不大，隨便一個建案幾億幾十億，飾品辛辛苦苦一年可能也就一兩個億。新光具體涉足房地產開發業務的時間並沒有確切消息，但切入地產開發業務正是從收購萬廈房產開始。據了解，2005年新光已經參與到義烏天價商業“財富大廈”營運。

此後2016年的借殼上市也主要是將地產業務注入其中，而不是新光集團發家的主業飾品行業。當時新光集團還許下了三年40億的業績承諾，具體看，萬廈房產、新光建材城2016年度合計淨利潤不低於14億元；2016年度與2017年度累計實現的合計淨利潤不低於27億元；2016年度—2018年度累計實現的合計淨利潤不低於40億元。

根據新光圓成的年度報告，2016年實現營收37.3億，同比增長101.11%，淨利潤為15.2億，同比比增長207.67%。2017年實現營收為20億，同比下降46%，淨利潤為13.5億，同比下降11.24%。2018年中報顯示，上半年營收為10.4億，淨利為1.5億。

從業績看，2018年實現業績承諾的缺口較大，這一伏筆早在2016年就埋下，當時很大程度上是依靠大額項目買賣和股權轉讓使業績得以兌現。

2016年，新光圓成與北京東信瑞成投資有限公司簽署購房協定，北京東信以27億元的價格購買了新光開發位於義烏市國際商貿城金融商務區地上4層以及地下一層夾層。2016年報顯示，在公司所有房地產結算項目中，合計收入為34.36億元。其中，北京東信一筆訂單收入就貢獻了25.71億元，收入佔比超過70%。

在2017年的業績中，周曉光和虞雲新家族又通過購買自家房產的方式，為公司貢獻了不少業績。2017年3月，新光公司關聯自然人虞江波、虞江明、周義盛、周麗萍花費約9206萬購買的世貿中心項目建案。2017年6月，周曉光夫婦再度花費5760萬購買世貿中心建案3套。

新光控股是一家典型的家族企業，據了解，周曉光夫婦兩邊家族中已經有30多位家族成員參與公司經營，周義盛是其弟，周麗萍是其妹。兒子虞江波則是周曉光家族二代中最大的孩子。2017年12月，虞江波在新光圓成旗下地產公司開發的地標建築——義烏世貿中心的香格裡拉大酒店舉辦了一場盛大婚禮，婚禮由楊瀾主持，董建華獻唱。

買自家房子衝業績還不夠，2017年12月，新光圓成還通過出售旗下兩家全資子公司，獲得股權轉讓款共計18.45億元。

根據2017年年報，這兩家公司的股權出售獲取的淨利潤佔當年淨利潤總額的107.87%。也就是說，如果不計股權轉讓收益，新光圓成在2017年將處於虧損。

出售資產的動作還在持續。今年5月，新光圓成又將義烏市新光壹品46%的項目股權，以18.24億轉讓給濱江集團，但這筆交易並沒有讓今年的中報變得好看。

2018年中期報表顯示，新光圓成的地產主業布局和銷售並不好，報告期內9個房地產項目銷售分別位於金華、義烏和東陽，1個新開工項目位於杭州但性質為商業，重鎮布局三四線且以周曉光夫婦熟悉的義烏和東陽為主。同時，只有金華的歐景名城商鋪，東陽新光天地三期住宅以及東陽紅椿名都住宅去化率在90%左右，其它六個項目銷售去化不佳。

業績承諾實現不了，新光圓成還面臨著資產和股權高度質押的風險。

根據公司公告，新光圓成已被質押的股份佔比為98.2951%。不僅是上市公司股份被質押，新光集團旗下的浙江新光飾品股份有限公司、新光金控投資有限公司、義烏市新光貿易有限公司、上海富越銘城控股集團有限公司、浙江森太農林果開發有限公司以及浙江新光紅博文化產業投資有限公司等都出現股權被大量質押的情況。

3月底的數據顯示，新光圓成所有權或使用權受到限制的資產價值為240.10億元，佔淨資產的70.18%，主要包括對外抵押的土地、房屋等。

面對如今的危急時刻，新光集團27日下午舉行了由少東家虞江波主持的“債券持有人溝通大會”，董事長周曉光沒有出席此次大會。虞江波表示，面對債務危機新光集團接下來將推進新加坡交易所8億美元債的發行、出售新疆新天國際經濟技術合作的股權、通過並購基金引入戰略投資者、尋求銀團貸款合作和政府的幫助，並啟動新光飾品IPO。

但虞江波的回應並沒有讓投資者的焦慮得到緩解，多位投資者仍然擔憂新光集團的這些償債措施能否落實到位。