樓市大消息襲來！深圳、珠海、中山、江門……

本文為樓市參考團隊原創！

文丨韜略哥

一個注定將超越“港珠澳大橋”、“深中通道”的世紀工程，正在納入大灣區的建設藍圖。

這就是“深珠通道”，深圳到珠海的跨越珠江口通道。

由於極有可能採用“公路+軌道”、“橋梁+隧道”的方式，它的建設將創造中國工程史上的新奇跡，還將改變珠江口的經濟地理格局，以及深圳、珠海、中山、江門樓市的格局。

01

近日，中國鐵路總公司與廣東省政府聯合批複了《深圳鐵路樞紐總圖規劃（2016—2030年）》，其中最吸引眼球的莫過於深珠城際項目。

文件進一步強化了深圳在大灣區中的交通樞紐地位，並通過在建項目和規劃項目，將深圳打造為“米”字型匯聚點。

構成“米字型”網絡線路如下：

既有鐵路：廣深港、廈深高鐵，廣深、平南、平鹽鐵路。

在建鐵路：贛深高鐵、穗莞深城際。

規劃鐵路：近期建設深茂鐵路深圳~江門段、光明城~西麗站相關工程；規劃深圳~惠州、珠海、汕尾等珠三角區域城際鐵路。

廣深港高鐵去年已開通，贛深高鐵即將完工，連通白雲機場與寶安機場的穗莞深城際預計今年9月份開通。

規劃鐵路中，深圳至珠海的城際鐵路赫然在列，這意味著傳言將近10年的“深珠通道”終於落下實錘，正式進入規劃階段。

這對於珠江東西兩岸的連通，對於區域協調發展，對於珠海、中山、深圳、江門的經濟與樓市，都將產生重要影響。

02

深珠通道2010年被提出。珠海市在官方回應中說，這條通道2010年就已經規劃，但只是作為遠期規劃。

一等就是9年。

9年之中，深珠通道一直在江湖傳唱，被中介和開發商作為炒作的賣點，以此吸引深圳買主前去購房。

如今，深圳到珠海的城際項目被寫入深圳2016~2030年的鐵路樞紐規劃，意味著深圳與珠海跨海相連的夢想，正在照進顯示。

去年，珠海發布的《珠海市乾線路網規劃》中明確提到，珠海將對外強化與深港、粵西的聯通，新增伶仃洋通道、明確黃茅海通道走廊以及加強與深中通道的銜接。其中，伶仃洋通道即為連接深圳、珠海兩市的深珠通道。

深圳、珠海兩市最近兩年的路線規劃中，多次提到了深珠通道。近日批複的文件，雖然沒有對路線做具體規劃，但去年6月深圳市交委頒布的《深圳市高快速路網優化及地下快速路布局規劃》中提出將實施8大項目，其中之一就是南坪快速路銜接廣深沿江高速並西延對接深珠通道。

珠海市官方文件中甚至還作出了具體規劃，深珠（伶仃洋）通道起於深圳前海、對接廣深沿江高速和南坪快線，跨越伶仃洋至珠海唐家北邊界，途經中山五桂山、鬥門蓮洲，向西延伸至珠海高欄港和江門台山及粵西。

按照深圳去年6月的文件還能判斷，深珠通道還將與南坪快速、廣深沿江高速交匯於前海。

深珠通道按照目前所看到的文件消息，通行方式是城際鐵路，但之前有文件說，也有規劃公路，本號以為未來很有可能規劃複合型通道，上可通汽車，下可通城際鐵路或者地鐵。

深中通道和港珠澳大橋一樣，也要下沉管對接，需要先打造一艘沉管浮運安裝一體船，專門用來浮運安裝沉管。

另外，深中通道海底隧道工程結構是鋼殼沉管隧道，為國內首次採用。還有很多新工藝、新技術，國內缺乏相應設計標準，工程建設極具挑戰性。其建設難度不亞於港珠澳大橋。

正如上面所說，深珠通道很有可能是複合型通道，即上層通車，下層通軌道交通，這種通道在國內尚無先例，其難度會比港珠澳大橋、深中通道更高。

此外，深珠通道後發先至，會採用比港珠澳、深中通道更先進的技術打造，預估會成為中國又一個世紀工程。

這條通道，將極大地方便深圳與珠海這兩個經濟特區的交通，與深圳、珠海和中山、東莞，都是大利好。

當下，深圳與珠海、中山的來往，需要北上繞道虎門大橋、虎門二橋，軌道交通還需要繞道廣州去，費時費力費錢。

於兩岸交通，意義更大。一方面，將大大降低兩岸通勤的交通壓力。

往年，兩岸通勤主要依靠虎門大橋，這對於每次放假開車北上人來說，非常苦惱和抓狂，每次上路都得你提前準備好礦泉水瓶，以備不時之需。

即便今年4月虎門二橋投入使用，也沒有根本上解決兩岸的交通堵塞。

另一方面，對於兩岸經濟，也會產生推動作用。

在今年年初落地的《粵港澳大灣區綱要》中，中央與廣東省，一改往日以廣州為交通中心和重點的規劃，特別強調要依托以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的快速交通網絡與港口群和機場群，構建區域經濟發展軸帶，形成主要城市間高效連接的網絡化空間格局。

大灣區時代，強調的是內部要通過交通網絡實現更好的協作發展，讓廣州、深圳、香港的資源能夠更加有效帶動其他城市向好發展。

據了解，如果加上深珠通道，未來珠江兩岸的連線將達到11條：

1、虎門大橋

2、虎門二橋

3、廣深港高鐵

4、中虎龍城際

5、深茂鐵路

6、深肇鐵路

7、外環高速西延

8、中深惠城際（33號線）

9、深中通道

10、深珠通道

11、港珠澳大橋

03

大灣區融合發展的時代裡，珠海、中山、東莞這一層次的城市，需要全力做好承接工作，尤其是做好承接深圳外溢資源的準備。

珠三角9個城市中，深圳的GDP已突破2.4兆，位列第一；資金總量規模7.26兆元，人口在2200萬左右，面積只有不到2000平方公里。

深圳局促的空間裝不下這麽多的能量，它早就遇到了空間瓶頸。

於是，我們能看到，深圳最近五六年來，開啟了外向型發展模式，不斷通過軌道交通將資源導向原關外和東莞、惠州乃至汕尾。

從直線距離上衡量，其實中山與珠海距離深圳中心區的更近，理論上更方便承接深圳的外溢資源。

前海中心區到珠海淇澳島不過30公里，到中山翠亨新區也只有30公里，而從福田中心區到惠陽接近60公里，到樟木頭也有40多公里。

奈何，中山、珠海與深圳之間橫亙著珠江。深中通道、深珠通道則彌補了這個“奈何”。

未來通道開通之日，中山、珠海從深圳獲得的外溢資源，不會比惠州差。

大灣區規劃綱要中，廣州、深圳、香港、澳門是四個核心，深珠通道讓珠海成為大灣區唯一一個聯通香港、澳門、深圳三個核心的城市。

珠海在大灣區的地位，瞬間會被拔高幾個等級。另外，珠海所轄的橫琴，又是灣區三個自貿區之一。

可以說，這是珠海被設立國家經濟特區39年來，又一個超級利好，珠海正在迎來它的第二次高光時刻。

中山、珠海、江門、深圳的經濟與樓市，也會因此深中通道、深珠通道變得更加活躍，尤其是兩條通道直接連接的片區。