美的置業赴港上市 或成年度最大規模房企IPO

本報記者 張曉玲 實 習 生 孫藝萌 深圳、廣州報導

導讀

美的置業表示目標是覆蓋中國50個城市，在每個城市有四至五個房地產開發項目。

9月27日，美的置業控股有限公司（以下簡稱美的置業）在香港召開公開招股上市前發布會。據悉，美的置業此次香港公開招股上市，預計發售1.8億股，每股作價17港元至21.5港元，算上15%的超額配股權，集資最多44.51億港元。

按照計劃，美的置業將在10月11日掛牌。

相較房企鼎盛時期動輒百億的融資額，此次集資規模並不算大。然而，在樓市整體下行的背景下，部分企業如弘陽地產選擇了折價上市，美的置業香港上市，將有可能造就今年房企最大融資規模IPO。

上市意味著，美的置業正式加入了房企的規模化競爭。背靠美的集團以及多年的積累，美的置業的土地儲備在規模之戰中極具優勢。

去年銷售規模已達500億的美的置業，是一個隱形的大地主。自2004年成立以來，其業務覆蓋全國11個省份的36個城市、參與項目達30個。截至今年中，美的置業權益土儲總建築面積約4千萬平方米，可達二線房企水準。

2018上半年，美的置業銷售排名躍至35位，達371.5億元。如無意外，公司將在2020年實現千億銷售額。

500億美的上市夢

2004年，美的正式進軍地產領域。13年後，美的已實現507億銷售，躋身房企銷售前50名。

背靠美的集團這一家電行業的大樹，美的置業采取了區域深耕策略，策略性布局於珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、環渤海經濟區及中國西南經濟區五大地區，累積多元化及低成本土地儲備。截至2018年6月30日，集團已於五大目標區域的22個城市取得三個或以上物業開發項目。

覆蓋物業開發及銷售、物業管理服務、商業物業投資的三大業務布局之下，截至2018年中，集團有142個規模化的項目組合，覆蓋全國11個省份的36個城市、1個自治區的2個城市及1個直轄市，也通過合營企業及聯營公司參與了30個項目，於2018年6月30日集團土地儲備總量的總建築面積約4千萬平方米。

同時，美的置業為最早在住宅物業發展項目推行智慧家居及智慧社區概念的物業發展商之一，通過與美的集團合作，提供一站式差異化智慧家居解決方案並整合全服務價值鏈。

在今年多家科技股扎堆赴港上市的背景下，美的置業的上市之路並非一帆風順。5月31日，美的置業向港交所遞交IPO招股書申請主機板上市，掛牌卻到了5個月後。

根據招股書，截至3月31日，美的置業的估算物業權益總值為950.13億元。目前，該公司法定股本增至20億港元，分為20億股每股面值1港元的股份。

美的置業計劃發行1.8億股股份（視乎超額配股權行使與否而定），其中1.62億股股份將作國際發售（可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定），合共佔初步發售股份總數的90%。

余下0.18億股股份將在香港公開發售（可予重新分配），合共佔初步發售股份總數的10%。根據招股檔案，此次募集資金將用於投向收購土地以及裝備式建造廠房等業務。

此外，美的置業此次招股有兩名基礎投資者入場，包括雅戈爾集團及Foshan Yesheng Investment，合共入股約1.78億美元。

美的置業是新晉上市房企中的佼佼者。其1.3-1.57的市淨率，遠超兩年內上市的融信中國0.21的市淨率，也超過正榮的1.22及兩個月前上市的弘陽地產的0.71市淨率。

總市值方面，美的置業介於180.38億人民幣至 228.69億人民幣之間，而融信中國、正榮、弘陽地產的總市值分別為123.33億、175.64億、85.32億。

不過，此番公開發行的股份數量，僅佔公司擴大後股份之15.25%，可見在當前市況下，發行策略較為保守，僅相當於香港IPO發行之最低公眾持股比例。

淨負債率待降

與大多數衝擊上市的房企一樣，美的置業從三年前開始了大規模擴張。

2015年至2017年期間，美的置業合約銷售分別為111億元、206億元、507億元，複合年增長率約113.7%；淨利潤從2015年的3.83億，增長至2017年底的18.93億，複合增速達到70.34%。公司近期目標是2020年邁進“千億俱樂部”。

招股書顯示，其年內利潤及綜合收益總額由2015年的人民幣3.8億元增至2017年人民幣18.94億元； 2017年度以及截至2017年及2018年3月31日止三個月，毛利率分別為27.6%、33.7%及33.5%，而淨利率分別為10.7%、17.3%及14.0%。

今年上半年，美的置業收益和毛利分別為人民幣106.37億元及人民幣37.80億元。

大規模的擴張也伴隨著不斷高企的負債。招股書顯示，2015年、2016年及2017年末、2018年中，美的置業的借款總額分別為人民幣114.54億元、243.59億元、382.55億元、435.79億元，呈逐步上升之勢。

其2015年和2016年，美的置業淨負債率一度高達622.1%和624.7%，今年3月末該比值降至181.4%。

總體來說，美的置業的淨負債率呈走低之勢，但目前仍高於一二線房企的平均水準。

不過，數據顯示，美的置業與同行業相比融資成本較低，整體加權平均融資成本在6%以下，今年以前發行的三筆總額35億債券成本不足5%。

今年以來，受房地產融資收緊影響，美的置業的融資成本有所提升。數據顯示，2018年5月及9月，該公司分別發行本金總額為人民幣14億元及人民幣10億元的公司債券，年票息率分別為7.8%及7.5%，將分別於2020年5月及2020年9月到期。

2018年7月，美的置業發行了本金總額為人民幣17.9億元資產支持證券，以物業銷售之應收账款作為質押物。對於該新增融資，美的置業表示將用於償還部分到期債務，不會顯著增加淨負債率。

今年以來，美的置業的擴張仍未停步。3月31日後，公司合計投得39幅地塊，總土地面積約為 287.64萬平方米，總對價約為人民幣220億元。

據披露，美的今年預計合約銷售目標為600億，較上年同期增長約20%。資金方面，美的置業仍然手握157億元的總體現金流淨額，其中，融資現金流淨額高達39億元。

未來，美的置業表示目標是覆蓋中國50個城市，在每個城市有四至五個房地產開發項目。

同時，集團也計劃策略性投資商業物業，增加經常性租金收入和釋放潛在資本升值，並計劃承接更多大型多用途發展項目和鄰裡中心，選若乾資本升值潛力大的商業物業用作長期投資。