中國經濟網編者按：近日，弘陽地產集團有限公司（股票簡稱：弘陽地產，股票代碼：01996.HK）的股價劇烈波動。自7月12日登陸港交所以來，弘陽地產在6個交易日裡股價最高至3.17港元，最低下探至2.33港元，與2.28港元的發行價僅一步之遙。
弘陽地產此前在港公開招股期間，總計獲得認購1445.5萬股，僅佔香港公開認購總數的18%。同樣是區域性房企，今年1月香港上市的正榮地產（06158.HK），認購股份達到可供認購總數的179%，可謂對比明顯。
最終弘陽地產的發行價2.28港元，位於當初招股價範圍2.18元至3.18元的中間偏下水準，公司集資淨額約17.12億元，其中約60%將用作開發物業項目或項目實施階段的建造成本，30%將用於償還若乾現有計息銀行及其他借款，10%將用作一般營運資金。
業績方面，2015年到2017年，弘陽地產的銷售收入分別是53.76億元、87.75億元、61.39億元，對應的淨利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元，但公司毛利卻變化不大，最近三年分別為22.51億元、25.55億元、24.91億元。
弘陽地產董事會主席曾煥沙在2017年底提出，要在2020年實現銷售千億的目標，為此公司在土地市場上開啟迅猛擴張模式，擴張的資金主要來源於銀行貸款。
2015–2017年，弘陽的銀行貸款及其他借款為56.64億元、76.91億元和116.3億元，公司的資本負債比率分別為119.4%、136%及137.5%，呈現明顯上升。資深投融資專家許小恆表示，高負債率是房地產行業高杠杆的真實寫照，意味著公司的財務風險增大。
而高企的債務怎麽還？借債還債成了弘陽地產的選擇。
在本次香港上市募資之前，弘陽地產在2017年5月和11月，先後發行2.5億美元的擔保債券和3.75億美元的擔保債券，其中後者將於今年8月到期。今年1月，弘陽地產又發行了1.25億美元（大約8.3億元人民幣）同一系列的票據。幾筆融資的規模約25億元，幾乎與此次香港上市所募資金相當。
根據聆訊資料顯示，2017年底弘陽尚未償還的總借款已達116.3億元，此前的2015年和2016年則為56.64億元和76.81億元，翻了近一倍。
股價劇烈波動 公開招股認購僅18%
據《北京商報》報導，在近期港股的破發大潮中，弘陽地產在7月12日上市當天逃過“一劫”，避免了遭遇破發的尷尬。不過，在經歷兩日的上漲後，弘陽地產在7月16日開始出現回落跡象。
上市前夕，弘陽地產在7月11日披露了關於發售價及配發結果的公告。根據公告，弘陽地產擬發行8億股，發售價為每股2.28港元，為招股價範圍2.18元至3.18元中間偏下水準，集資淨額約17.12億元。
此前，弘陽地產披露的股票配發結果公告顯示，公司香港發售部分共接獲727份有效申請，認購合並1445.5萬股，未獲足額認購，相當於香港公開發售初步可供認購總數的約18%。
未獲認購的香港公開發售股份重新分配至國際發售。最終，國際發售的股份數達到了約7.86億股，約佔任何超額配售權獲行使前全球發售項下發售股份總數的98.2%。
而在今年1月中旬，正榮地產的公開招股共收到6007份有效申請，共認購股份1.79億股，達到了香港公開發售項下初步可供認購的179%。相比之下，弘陽地產的認購熱情則稍顯遜色。
交易行情顯示，7月12日，弘陽地產以2.5港元/股開盤，較發行價上漲9.65%；盤中最低價為2.33港元/股，截至下午收盤，弘陽地產報收2.56港元/股，較發行價上漲的幅度達到12.28%。
最終以2.56港元/股的價格收盤，也意味著弘陽地產在港股破發幾乎成常態的背景中得以幸免。7月13日，弘陽地產延續上市首日的上漲行情，以上漲16.02%收盤。
然而，令投資者遺憾的是，在上市第三日，弘陽地產便打破了持續上漲的態勢。東方財富數據顯示，7月16日弘陽地產高開低走，截至收盤報收2.76港元/股，下跌7.07%，盤中最大跌幅一度超過15%。不過7月17日、18日、10日，公司股價再次出現上漲跡象。
區域性房企擴張 搶灘二線城市儲備土地
據《證券日報》報導，早在1996年5月份，福建商人曾煥沙帶著做建材生意賺來的500萬元資金，在南京長江大橋北建起了一座“紅太陽裝飾城”。1999年開始進入地產領域，弘陽地產成立。
2000年，弘陽地產的首個地產項目開工。2006年，弘陽地產業務拓展到商業地產領域。據公開資料顯示，弘陽地產業務領域涉及房地產開發與銷售、商業物業投資與經營和酒店業務。
弘陽地產董事會主席曾煥沙曾提出，要在2020年實現銷售千億的目標，為此，該公司在土地市場上開啟迅猛擴張模式，相繼成立了上海、香港總部，提出了全國化布局的主張。
據弘陽地產方面介紹，截至2018年5月31日，公司已開發的90多個項目布局20余個城市，土地儲備面積達1154萬平方米，目前已經布局華中、華南和西南等多個區域，近50%在二線城市，25%在強三線城市，25%在三、四線城市。
為了實現2020年的千億目標，弘陽地產正在試圖複製旭輝、新城的千億路徑。公司已經在地產圈掀起了一輪空前的“挖人大戰”，10位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽地產。根據克而瑞發布的2018年上半年房企銷售排行榜，弘陽地產以155.3億元的權益金額排名第66位。
債務壓頂
據《時代周報》報導，在規模上快速做大，弘陽地產必須借助外部資金。聆訊材料指出，銀行貸款、金融機構借款和信託融資是主要的重要資金來源。
2015–2017年，弘陽的銀行貸款及其他借款（包括即期及非即期借款）為56.64億元、76.91億元和116.3億元，呈現上升。截至2018年4月30日，弘陽的銀行融資總額為114.94億元，其中未動用銀行融資為8.7億元。
2015–2017年，弘陽未償還即期及非即期銀行貸款分別為37.66億元、69.45億元及80.35億元。而未償還其他借款（包括貸款、信託及其他融資）分別19億元、7.46億元及35.95億元。
截至2017年年底，弘陽持有7項信託及其他融資安排，約佔債務總額的23.7%。這當中最低利率為7.5%，最高達9.1%。
除了常規的銷售回款，弘陽的資金周轉對融資所得的依賴度，在2017年得到了絕對性放大。
2017年，弘陽結束了此前兩年的正向經營淨現金流，經營活動產生的現金流量淨額成負數為-34.98億元，投資活動所得現金流量淨額為11.79億元，融資活動所得現金流量淨額為約24億元。
照此計算，是大量的融資額保證了2017年的現金結餘是正數。這樣的資金結構與地產公司銷售回款周期較長有關。
2015–2017年，弘陽同期經營活動產生的現金流量淨額與淨利潤相比分別為1.8、0.96、-2.93，特別是2017年，其比值已經呈現負數。據此看，弘陽的盈利品質並不樂觀。
根據聆訊資料顯示，2017年弘陽尚未償還的總借款已達116.3億元，此前的2015年和2016年則為56.64億元和76.81億元，翻了近一倍。
值得一提的是，在116.3億元的總借款中，一年內到期的貸款和1–2年到期的短期貸款，分別佔據未償還債務總額的39.9%和20.2%，總計達近60%。值得一提的是，弘陽的信託及其他融資中有一部分集中在2018年和2019年到期。
而弘陽2017年的流動比率僅為1.26，雖然比2015年和2016年的1.06和1.2略有提高，但仍比該年百強房企2.11的均值要低。這也意味著弘陽短期可轉換成現金的流動資產，償還到期流動負債具有一定的壓力，償還短期債務的能力並不算強。
弘陽的融資成本並不低。2015–2017年，其資本負債比率達119.4%、136.0%及137.5%，呈現上升。同一時間，弘陽的銀行貸款以及其他借款的總利息成本（包括資本化利息開支）7.83億元、6.32億元和8.31億元。
高企的債務怎麽還？借債還債，是不得不用的方式。在本次上市募資之前，弘陽地產在2017年5月和11月，先後發行2.5億美元的擔保債券和3.75億美元的擔保債券，其中後者將於今年8月到期。今年1月，弘陽地產又發行了1.25億美元（大約8.3億元人民幣）同一系列的票據。幾筆融資的規模約25億元，幾乎與此次香港上市所募資金相當。
房企資金面持續收緊
據《21世紀經濟報導》報導，中原地產首席分析師張大偉指出，房企已變成金融企業，百億級的房企再不上市，和資本市場的距離會越來越遠。但在上市過程中，房企的銷售業績不乏泡沫。
張大偉指出，最近幾年房企銷售業績明顯上漲，而這基本都和最近資本市場的融資難度有關係。當下資本市場資金收緊，為了降低風險，都要求融資的房企是百強甚至50強、30強，這種情況下，也推動了一些機構榜單造假的利益鏈條。“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在加速拿地。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求”。
公開資料顯示，今年以來共有338隻債券取消或中止發行，涉及金額高達2161.79億元，其中共有52家上市公司取消或中止了58筆信用債（企業債、公司債、中票、短融）發行，合計涉及金額384.5億元。
從各地樓市調控看，上述業內人士均預計房企的資金還會受到持續壓力，發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
當泡沫漸漸退去，房企也將面臨市場拷問。以弘陽地產為例，百億級規模的房企擴張難度在增加。最近三年，弘陽地產雖然在銷售規模與銷售均價上有所增長，但毛利卻變化不大，分別為22.51億元、25.55億元、24.91億元。
值得關注的是，2016年弘陽地產雖然在銷售規模上同比獲得了超過60%的增長，但其銷售成本卻出現了100%的同比增長。
基石投資者頻現江蘇富豪
據《界面》報導，6月28日實力建業（00519.HK）宣布將成為弘陽地產的基石投資者，公司及其全資附屬公司龍貝（投資人）與弘陽地產（發行人）已訂立基石投資協定，最高總認購價為3億港元。
實力建業成立於1975年，原由香港富豪洪建生與王家琪夫婦一手創辦，但近年來其控股權幾度易主，其中便有南京豐盛集團創始人、豐盛控股（00607.HK）董事局主席季昌群以及江蘇瑞華控股集團董事長張建斌。
2017年11月，豐盛控股將其持有的實力建業已發行股本22.35%出售給瑞華控股集團的香港全資子公司香港瑞華，使得瑞華成為實力建業最大股東，其最終控制人成為張建斌。
官方資料顯示，張建斌與曾煥沙為同齡人，都於1967年出生，張建斌也擔任江蘇省政協第十二屆委員會委員。他最早於1993年開始涉足期貨，隨後他的瑞華控股進入私募股權投資、信託以及並購重組市場。
而另一家基石投資人榮基國際（香港）有限公司為獨立第三方周宴齊全資擁有，周宴齊為海瀾集團董事長周建平的女兒，創辦了海瀾之家的周建平是江蘇知名企業家，在江蘇江陰市起家。
責任編輯：陳靖
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