房企衝刺信號明顯，深圳11月新住宅供應創近三年新高

房企年底衝刺的欲望，全寫在11月樓市成交的結果中。

深圳貝殼研究院的統計數據顯示，過去的11月份，深圳全市有23個項目獲取批售，供應新房13217套，其中住宅9714套，住宅供應達近三年最高值。要知道今年年中市場冷淡時，一個月只有一兩個項目獲批的情況並不少。

因巨量的新增供應入市，目前深圳一手住宅的庫存回升至3.6萬套，去化周期延長至14.8個月。

值得一提的是，11月份，來自寶安卓越中寰、萬科星城、華強城三個建案供應量較大，超過5000套。這三個建案是當下深圳的明星剛需盤。其中，因為與華強城片區相近而貸款利率有差距，萬科星城的業主們還發起了全國少有的利率維權，向開發商施壓以求合作銀行下調抵押利率。

熱點建案的入市，帶動市場氛圍和成交。成交結果顯示，11月份，深圳全市新房總成交4828套（含商業），環比增長23.6%，其中一手住宅成交1985套，環比上漲8.2%。

雖然新房成交量有所增加，不過由於入市項目多為剛需盤且年底開發商為了衝刺年度銷售業績，價格較為優惠，11月份深圳一手住宅的成交均價為54066元/平方米，環比下降0.01%，即下降5元/平方米。

自2016年10月4日頒布的“深八條”開始，除去今年7月極微小的漲幅外，深圳房價始終處於微跌狀態，目前已經連跌超過20個月。

來源: 深圳中原地產

二手住宅的成交量在11月份，同樣有所上漲。深圳中原監測的數據顯示，11月二手住宅成交量4175套，較10月回升10.2%，同期二手住宅均價為51996元/平方米，環比下滑0.92%，深圳多區的二手住宅成交均價出現較大幅度的下跌。

但這並不足以成為說明深圳樓市回暖的證據，要知道10月份，深圳二手住宅成交量3787套，較上月下滑23.5%，除今年2月份春節影響成交只有3133套外，當月成交量創下近20月以來的最低值，市場成交持續低迷。而且，10月深圳二手均價連續三個月下跌，跌至均價52481元/平方米，幅度0.73%，並且是全市各區的成交均價皆下跌。

在二手市場報價方面，從樣本房源的漲跌區間上來看，上漲房源佔比為41%，下跌房源佔比59%。整體來看，價格變化幅度在（-10%）~（-5%）的房源佔比達到37%，價格變化幅度在（-5%）~0%的房源佔比達到22%，二手價格仍以回調為主。

一名地產中介業人士稱，“深圳二手市場與新房市場相似，如果想快速成交，除了讓利下調報價，沒有其他選擇。”

深圳住房租金在11月份，迎來了今年以來首度下降。深圳中原研究中心監測顯示，11月深圳住宅租金72.2元/平方米·月，環比下滑0.52%。

年底向來是租賃淡季，不過深圳房租下滑，除了季節性因素外，也因二手房買賣市場不景氣，不少業主選擇放租，使新增房源有一定的增長。

不過11月份新增客源環比增長四成左右，但他們看房頻次較低，並不急於成交，更多是對比了解租賃行情。新增的潛在需求與房源供應增加，在未來幾個月預計才會轉換成實際的交易，按照慣例12月份深圳住房租賃市場仍將是淡季。

去年下半年以來，深圳銀行持續收緊狀態，主要體現為銀行放款緩慢、房貸利率上浮，至今年7月，主流銀行的首套住宅貸款利率已全線提升至基準上浮15%。不過近期，銀行利率有所松動，數家銀行把利率下調至上浮12%甚至10%。

美聯物業全國研究中心認為，大市轉弱下的利率下調對市場的影響相對有限。深圳一家房企行銷線負責人表示，從目前的政策環境和行業資金狀態看來，當下行情或將延續到上半年。