新版目錄將如何影響北京樓市？

原標題：東西城禁新增住宅、全市禁新增集中辦公 新版目錄將如何影響北京樓市？

今日上午，北京市政府公布《北京市新增產業的禁止和限制目錄》（2018年版）。目錄中也對房地產業提出了新的禁限規定。其中最受關注的主要有三條，東城區西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目、禁止新建酒店、辦公大樓等大型公建項目；東、西、北五環、南四環內禁止新建酒店、辦公大樓等大型公建項目；全市範圍內禁止新設立房地產租賃經營中的集中辦公區。

作為核心城區，北京東城區、西城區近幾年供應量一直較低，鳳凰網房產建案柯瑞顯示，西城區目前有6個待售、或在售項目，均為推出多年的老盤後期。東城區也有6個待售或在售項目，其中一個就是備受關注的限競房“永定府”，目前該項目是否會轉共有產權房，尚沒有定論。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，新政策對於市場來說，將明顯影響部分區域的供需結構，特別是對於東西城市場的住宅和別墅市場目前的庫存，均有利好，整體政策將平衡北京市場產業與居住格局。

首先：北京東西城的房地產新增量已經處於市場末期

中原地產研究中心統計數據顯示：東西城房地產市場已經進入市場去化末期，基本庫存和新增供應已經接近0，所以這個新政策對市場影響不大。東西城已經進入接近純粹的二手房市場。

從土地供應角度看，也是這樣，東西城土地供應2014年一宗為回遷房住宅部分，另外只有2017年的一宗限競房土地。住宅土地供應已經多年為0。

針對對別墅產品的禁限規定，張大偉指出，該政策對存量別墅類市場是個利好消息。

北京最近幾年出讓的土地平均容積率在2%左右，容積率低於1.5的土地非常少，佔比不到1成。整體市場看，別墅項目成交在除了今年的嚴格調控，2016-2017年均是歷史最多的兩年。在新政策後，預計別墅供應量將繼續減少，別墅市場有限的庫存也有可能越來越少。

北京別墅成交佔全市建案住宅成交比例最近三年分別是15.8%，17.3%，11.7%，均是歷史最高的三年。之前最高只有7%。

特別是獨棟別墅，目前市場庫存只有2000套左右，預計這部分市場將更被關注。

對於對酒店、辦公類產品的禁限規定，張大偉表示，北京的庫存主要集中在商辦類項目，特別是在歷史最嚴格的商辦限購政策後，禁止新建，有利於消化這些市場庫存，也能平衡市場的供需結構。

另外，新版目錄中，對聯合辦公做出了專項規定，“全市範圍內：禁止新設立創業太空服務中的集中辦公區，經國家或市政府相關部門認定的創業太空服務機構除外”。

鳳凰網房產獨家聯繫了多家聯合辦公的龍頭企業。某聯合辦公長官品牌相關負責人表示，新版規定明確提出了“經國家或市政府相關部門認定的創業太空服務機構除外”，現在聯合辦公的頭部企業，大多已經拿到了國家或者地方政府的認證資質。北京市新版禁限目錄，是在對市場進行進一步規範，對於頭部企業是個好消息，標誌著行業將更加規範化發展。據了解，北京市科委及相關部門，還會對此做進一步的詳細解讀。

張大偉也表示，從政策看，對於當下集中辦公區市場將有一個非常明顯的洗牌，有利於大型企業整合資源。