邏輯突變！這幾個城市的樓市，將迎來大利好！

近日，一個大消息降臨深莞惠。

在上周舉行的深莞惠經濟圈（3+2）（也即深圳、東莞、惠州+河源、汕尾）黨政主要長官第十一次聯席會議上，一個重要消息被傳出：

為進一步促進深莞惠三地協同發展，助推珠三角打造世界級城市群，在深莞惠經濟圈（3+2）合作機制上，參照深汕特別合作區有關做法，推動在東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的功能協調、產業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。

上面的內容用一句話通俗的話解釋就是，以前在樓市語境中的“臨深地區”將迎來官方正式定義，成為名副其實的臨深地區。

根據會議要求，這個在東莞、惠州劃定的臨深地區或者說試驗區，除了行政上仍屬各地級市管轄外，其他方面皆由三個城市協商而定。

具體而言，試驗區內的地區生產總值、稅收存量歸當地所有，增量部分由三地政府在協商基礎上按比例分成，提升中心城市輻射帶動作用。

接下來，深圳、東莞、惠州將積極探索創新合作機制、合作模式，明確試驗區選址、發展定位、太空布局、主導產業等因素。

這條消息對於深圳、東莞和惠州而言，無疑都是利好。

對深圳來說：

我們知道，深圳土地面積狹小，只有不到2000平方公里，是同等級城市北京的1/8、不到上海的1/3、接近廣州的1/4。

早在十幾年前，就迎來了由土地太空帶來的發展瓶頸。深圳老區羅湖區，幾乎無新土地可以供應，整個深圳地區，也基本陷入了無地可供的尷尬境地。

過去十幾二十年裡，深圳一方面通過填海造地獲取了一些土地，另一方面是加快城市更新步伐，獲取存量土地。目前，存量土地已經成為深圳建設用地供應的主要管道。

深圳建設用地供應主要以存量利用為主

但即便如此，也無法應對每年50萬左右新增人口帶來的住房需求量。

2017年，在中央政府要求地方政府增加住宅土地供應的背景下，深圳僅推出了2宗地塊，不到北京、上海、廣州、杭州、天津、南京、武漢、成都、重慶等熱點城市的零頭。

由於土地太空促狹，而人口與日俱增，最終導致住房市場上供需矛盾越來越激烈，房價水漲船高，同時還製約著深圳的產業發展。

在這樣的背景下，2009年深圳、東莞、惠州召開了聯合會議，簽訂了《深圳、東莞、惠州規劃一體化合作協定》，打造深莞惠都市圈，以緩解深圳的人口壓力。

現如今提出的在東莞、惠州劃定區域協同發展試驗區，是對深莞惠一體化的深入貫徹和進一步更新。

根據會議披露的內容可知，這個劃定的區域，除了地區內生產總值、稅收存量歸當地所有，增量部分由三地政府在協商基礎上按比例分成，提升中心城市輻射帶動作用，就像深汕合作區。

深汕合作區和即將要在東莞、惠州劃定的試驗區，其實是為深圳打破土地瓶頸提供了一種新的思維方式和發展模式。

之前，許多人都建議深圳吞並東莞、惠州並直轄，但這個難度較大，牽涉到三個城市的行政區劃調整，需要向國務院申報，程式複雜。而劃定試驗區就不一樣，因為沒有行政區劃上的調整，操作起來就簡便得多。

在這種操作下，試驗區除了行政區劃上不屬於深圳，其他方面基本與深圳無異。這無疑會在很大程度上釋放深圳的人口、產業壓力，繼續做大做強深圳。對於本身發展速度超快的深圳而言，超越北京、上海，成為中國第一城，也不是沒有可能。

相比深圳而言，其實東莞、惠州獲得的利好更大。

東莞和惠州的經濟發展，雖然說主要還是靠他們自己，但不能不說，有了深圳這個大流量在身邊，東莞、惠州受益良多，尤其是房地產行業。

2009年深莞惠一體化概念提出後，三個城市在各自的城市規劃都以這個思維為主線進行布局。

根據消息披露，未來深圳與東莞將會有8條地鐵對接，與惠州將會有3條地鐵對接。

深圳與東莞軌交對接

深圳與惠州軌交對接

此外，根據深圳市《城市總體規劃（2016-2035年）》中披露的“將參照國際大都市發展經驗，基本要在50公里範圍內配置作為都市圈核心城市所應有的資源”來看，此次將要劃定的試驗區也基本可以確定。

也即距離深圳核心區50公里的距離都有可能，在50公里涵蓋涵蓋東莞長安鎮、大朗鎮、黃江鎮、塘廈鎮、樟木頭鎮，惠州的惠陽區。當然，這些地方不可能全都劃為試驗區，但試驗區肯定在這些區域內。

劃定的這些區域，將東莞、惠州與深圳聯繫的更加緊密，對於東莞、惠州將構成實實在在的三大利好：

1、未來在劃定試驗區的基礎設施建設方面，將能獲得來自深圳的經濟、教育、醫療等資源的支持；

2、通過試驗區，東莞惠州與深圳聯繫更加緊密，未來能夠更好地承接來自深圳的產業和人口。

3、試驗區的樓市，將迎來補漲。這一點我們雖然特別不希望看到，但它毫無疑問，還是會發生。