評論：樓市調控是穩預期的重要內容

　　樓市調控是穩預期的重要內容

　　李一戈

　　財政政策貨幣政策對房地產重要不重要？當然重要。但幾乎沒有一項財政貨幣政策是單獨針對房地產制定的。地產界與其關注所謂會不會出現“大水漫灌”（還是別抱幻想了，中央說了要把好貨幣供給總閘門），不如返顧房地產自身。

　　說起7月31日中央政治局會議對房地產的表述，大家都會注意到這一句，“堅決遏製房價上漲”。對此專家們普遍解讀為，中央已不允許房價上漲了，而不是以過往所說的“過快上漲”。這個理解固然沒什麽錯。況且，實行限價的一二線城市對新開建案早已嚴控，想漲也沒得漲。

　　但我們還應該把目光從房價稍稍挪開。說到底，房價只是整個房地產市場的外在表征，統計數據上的房價要控制並不難做到，但真正起作用的，還是它背後的基礎性制度性因素。

　　房地產市場裡，與所有家庭都息息相關的，是住房制度。而住房制度的根本性改革，是1998年取消住房實物分配，實行住房商品化。十九大報告提出，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，不少媒體將此與1998年房改相比，稱為新房改或者“第二次房改”。

　　有的專家不同意“第二次房改”的說法，認為國發1998年23號檔案都寫到了。比如，有關租購並舉，檔案提出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭由政府或者部門提供廉租住房，中低收入家庭，購買經濟適用住房，其他收入家庭購買、租賃市場價格的商品住房”。最後一句，就是租購並舉的意思。

　　檔案是這麽寫的，但如你所知，過去20年，通過租房解決住房問題，更多是市場主體的自發行為，政策層面的引導不夠。援引現在的術語來說，這是供給側結構性改革因素。建案市場的產品結構問題，主要體現在租賃住房供應不足。

　　2016年以來，國家和各地頒布了一系列的政策措施，加快發展租賃住房。有些城市甚至明確規定，租賃住房及其土地的供應量要佔新增供應的若乾比例。一批房企也響應倡導，迅速切入長租公寓領域，且以存量改造為主，因此很快形成了有效供應。

　　不是事後諸葛，之前我呼籲過多次，要高度重視二手房市場、住房租賃市場。前者，要盡量疏解交易環節的障礙，提高周轉率；後者則是要有意加大供應，改善供應結構。說到底，它們都是整個房地產市場的有機組成部分。

　　有朋友會問，國家要求增加租賃住房供應，沒看出對市場有啥影響啊。別急，這才多久啊。目前建案市場的產品結構，是房地產10多年急速發展形成的。住建部5月19日通知，也是從現實出發，要求熱點城市力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。到2022年左右，就能看出效果來了。

　　增加租賃住房供應，初衷很簡單，解決住房問題，不是非得購買，租房住也是可以的。這話好幾年前曾經有專家講過，被網友罵了。但你得承認，道理沒有錯。

　　而租購並舉，或者說可租可買，與“房住不炒”的原則是一致的，沒聽說誰租房住是為了投資。這一輪調控的核心是，住房去投資化，其中包括醞釀在住房持有環節征稅。一批城市實施限購限貸限價限售的去投資化措施，與租購並舉在調控和發展的邏輯上是完全相通的。

　　嚴格意義上講，這些限制措施確實是屬於行政乾預的內容。其中也不乏值得完善改進之處。但應可理解。表層意義是，市場之手失靈處需有形之手補位；深層意義是，這些措施是給基礎性制度性重建留出太空。而“堅決遏製房價上漲”只是制度建設在時間表上的外化表征。

　　雖然我一直呼籲要堅持房地產調控不放鬆，但我也明白，當前在變化的國內經濟形勢和複雜的國際經濟政治環境下，做到這一點並不容易。有多少人仍然寄托希望，再次讓房地產來扛起帶動經濟增長的重擔，雖然他們內心也深知這對經濟轉型更新並無益處。

　　所以，當看到7月31日中央政治局會議部署下半年經濟工作所提出的6點要求，專門辟出一個部分來講房地產時，我放下心來了。毋庸置疑，中央確實是“下決心解決好房地產市場問題”。那些期望“房地產救市”的幻想要落空了。

　　政治局會議提出，要做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作。在我個人看來，中央針對房地產發出的信號，就是“穩預期”的重要內容。房價不許漲，住房制度在重建，人民群眾心裡就有了底。準備炒作、投資房地產的，還是趁早收心吧。

　　此外值得提醒一句的是，房地產的穩預期，也包括房地產市場本身的穩定。也就是說，房地產市場的“大起”不允許，“大落”亦不利——直至房地產市場平穩健康發展的長效機制基本建成。這一點，無須展開。

責任編輯：李鋒