盤和林：長租公寓監管機制亟待健全

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　資本入局使得原本的租金給付機制多了變數，新增的“租金貸”便是其中之一，但這種形式其實是將風險轉嫁給租客，完全侵害了租客的利益。

　　今年夏日，長租公寓一躍成為輿論的中心，當然，這並不是什麽好事，以“甲醛門”、長租公寓暴雷、高價搶房源為代表的一系列負面事件令群眾開始了解、監管部門開始關注長租公寓行業。

　　9月10日，上海市消費者權益保護委員會通報，2018年至今，長租公寓相關投訴已受理近1400件，同比增長3倍，對於目前市場存在的種種亂象，相關部門的監管亟待加強。

　　在“房子是用來住的，不是用來炒的”以及“租售並舉”、“租購同權”的逐漸落實之下，今年開始，房屋租賃市場逐漸變得火熱，同時，也成為資本市場盯上的下一塊“蛋糕”。根據中國房地產協會發布的數據來看，2017年中國房屋租賃市場的年租金規模約為1.3兆人民幣，長租公寓部分僅為648億，市場佔有率為5%，遠遠不及美國的30%以及日本的83%，由此看來，長租公寓市場的確存在著廣闊的發展太空。

　　不過，對於新興發展的行業來說，機遇總是與挑戰並存，最初掀起長租公寓風波的自如“甲醛門”便是在長租市場機制發育不健全之下導致的惡果。對於長租公寓來說，租下業主房屋之後轉租的“包租式”和利用購買和自持物業進行出租的“自持式”是最常見的兩種方式，但不論是哪種方式，均是利用賺取“租金差”的方式盈利，從資金流來說，資金回籠較慢，這就意味著空置房屋直接導致租金損失，使企業成本增加，風險加大，加之暑期租房旺季之下房產銷售的業績壓力，在沒有完整監管體系的情況下，懷有僥幸心理的企業選擇在裝修完工不久便鋌而走險租出房源，最終成為引爆長租公寓問題的導火索。

　　而資本的入局更是直接導致了租金的上漲，與當年網約車通過補貼進行價格大戰以低價搶佔市場不同，長租公寓更多是一個“二房東”的身份，想要搶佔市場，足夠的房源是必要條件，在資本加持之下，高價拿房也顯得更加有底氣，也加重了爆倉的風險，只是苦了真心想要租房的租客，不得不得面對高漲的租價。同時，資本入局也使得原本的租金給付機制多了變數，新增的“租金貸”便是其中之一，但這種形式其實是將風險轉嫁給租客，完全侵害了租客的利益，在這一點上，8月20日宣布破產並進入破產清算程式的鼎家就是前車之鑒。

　　此外，在租賃市場中存在的“押金不退換”也是不可忽視的現象。這也正如上海市消保委公布的資訊，居住安全難保障、押金退還不守約和資金征信存風險是投訴最集中的三大問題。

　　房屋租賃市場實際上也已經引起了監管部門的重視，如在七月底中央政治局會議上提出的“堅決遏製房價上漲，加快促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，住建部也於8月7日提出“對未能實現目標的地方堅決問責”，同時提出大力發展住房租賃市場。

　　從房地產市場發展的大趨勢來看，長租公寓也是完成房地產市場平穩健康發展長效機制的手段之一，在未來長租公寓也會扮演越來越重要的角色，不過，對於目前長租公寓所存在的問題，至少需要從幾個方面同時尋找解決措施：

　　其一，是長租公寓市場的監管機制需要進行加強和完善。不可否認，金融資本的進入為整個市場帶來了活力，任何行業脫離資金都不可能獨立發展起來，但在初期，投機性的金融資本也帶來了諸多問題，前文所述的“租金貸”模式就亟待得到改善，而追求短期利潤不顧剛裝修的居住環境問題直接出租間接危害租客身體更是影響惡劣。這些問題，都需要靠加強監管，推出更完善的規範條例來解決，要知道，作為服務行業，消費者才是主體，服務於消費者才是租賃市場的原始功能。

　　其二，從源頭解決問題，以租金上漲為例，問題的源頭是租賃住房供給量的不足給了租賃機構抬價的可乘之機，在房地產市場已經進入存量時代的背景下，適當利用現有房產補給租賃市場的缺口，以政府和企業聯手合作的形式惠及租房者，也是解決租賃市場目前存在問題的方式之一。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)