2019中國社區服務商TOP100研究報告

引言

2019年8月6日-8月9日，億翰智庫在上海隆重舉辦2019中國房地產業戰略峰會，期間重磅發布2019中國社區服務商TOP100研究成果。

—2019中國社區服務商TOP100—

（注：排序不分先後）

榜單解讀

一、規模：

行業規模持續擴大，百強社區服務商集中度再提升

2018年全國建案銷售面積再創新高，達17.2億平方米，但增速回落至1.3%。全國商品住宅新開工面積在經過2016及2017年低速增長之後，在2018年增速擴大至19.7%。

2018年全國建案在管面積為203.6億平方米，2018年全國建案竣工面積為9.36億平方米，根據此增速推算到2019年全國建案在管面積將達到212.92億平方米。預計到2021年，全國建案在管面積將達約240億平方米，穩定的社區服務增量規模，將有力激發社區服務行業潛力，為“超兆”藍海增添市場活力。

2018年百強社區服務商服務規模為68.4億平方米，佔總市場份額的33.6%，較2017年佔比提升7.5個百分點；TOP10社區服務商所佔市場份額為15.3%，同比增長2.6個百分點。TOP10企業作為行業的“領軍者”，對行業發展起到標杆性作用，未來隨著企業規模與資源整合能力的提高，企業品牌效應的增強，市場份額將持續向行業領先企業靠攏。

二、服務：

注重服務品質提升，布局多元業務挖服務價值

自十九大報告將“人民對美好生活的嚮往”這一奮鬥目標提到戰略高度之後，社區服務企業在提供基礎生活服務的基礎上，更加注重服務的品質和業主的精神生活需求，全方位多角度為建設美好生活社區貢獻力量。

目前，在提升服務品質的舉措上，社區服務商主要從技術品質、功能品質和信息品質三個層面展開進行：

在技術品質上，社區服務商以社區服務的智能化水準、技術水準、管理的規範程度以及服務開發能力成為企業發力的主要方向；代表性企業有碧桂園服務、金科服務等；

在功能品質上，其功能設備、服務親和力、服務效率、服務價格等成為重點領域；代表性企業有福晟生活服務、康橋物業、新力物業等；

在信息品質上，通過建立信息渠道、提高信息傳遞的速度、信息傳遞的準確性、信息傳遞的對稱性以及信息的開放度來實現。

社區服務商提高服務品質有利於提高企業在行業中的競爭力，為企業的可持續發展謀利益；品質化的服務能在消費者中建立良好的口碑效益，為業主美好生活需求保駕護航。在美好生活全面建設之際，提升服務品質會成為社區服務商重點關注的領域。

發展多元產業已經成為行業內的一致轉型選擇，在新的社區經濟概念和生活服務的定位下，多元服務也比過往擁有更多想象空間。2018年，主流社區服務商深挖業主生活需求，其多元服務多集中於創新房屋租賃、停車位服務及社區相關配套裝務上等層面上的創新。

早期社區服務商開展多元服務，主要致力於尋求物業費之外的資金平衡的手段。在新的社會環境下，社區服務行業在進行前景預估時，“多元服務”已被視為社區服務企業中極富價值的潛力增長點。根據目前已經涉足多元服務的社區服務商來看，在2015-2018年期間內，社區服務商增值服務收入部分呈現持續上漲趨勢，且在2018年均有較高幅度的增長。

三、資本：

資本市場估值偏高，社區服務企業上市熱情高

隨著社區服務行業競爭加劇，企業對於規模擴張的訴求日益增加，但企業在進行規模整合過程中資金壓力也在加大。為拓寬企業融資渠道，部分社區服務企業將新三板市場作為企業重要的融資平台，但新三板市場對部分優質社區服務企業市場價值存在低估現象，企業融資需求難以得到滿足。

2018年新三板掛牌上市的社區服務企業為11家，摘牌企業為14家，首次出現摘牌數量大於掛牌數量狀況，受製於新三板交易活躍度不高、融資規模有限等因素，部分已於新三板退市的社區服務企業已完成主機板市場掛牌交易，融資規模與交易量均有大幅提升。

據億翰智庫對2019年6月前上市的14家上市社區服務企業監測數據顯示，在2016-2018年間，14家企業總在管面積由8.91億平方米增加至13.89億平方米，年複合增長率達25.1%；2018年14家企業總在管面積較2017年同比漲幅擴大至29.8%。

2018年及2019年上半年共有8家社區服務企業進行主機板上市，並且企業上市融資用途中均明確表示將有較大比例資金用於尋求企業戰略性規模擴張。

由於上市融資的門檻較高，不少社區服務商仍選擇通過發行社區服務收益類ABS等融資方式進行融資。相對於企業收益類ABS而言，物業管理費ABS項目的現金流較為穩定，受到較多社區服務商的青睞，且物業費ABS融資用途不受限制，物業管理企業可以自主決策募集資金用途，對企業收並購策略推進、社區服務平台搭建以及相關創新性增值服務的開展等都有較大支持度。

四、績效：

企業營業收入與淨利潤快速增長

社區服務商服務面積表現出的高成長性，為企業經營收入的增長奠定基礎，同時也為相關社區增值服務業務提供龐大的需求市場。2018年社區服務商營業收入持續上升，14家上市社區服務商2018年總營業收入達為290.88億元，較2017年同比增長44.2%；14家上市社區服務商淨利潤之和為38.58億元，較2017年同比增長61.0%。

2018年上市社區服務企業在規模增長、營業收入與利潤方面表現出良好的成長性，增強了市場對未來社區服務行業發展的信心，資本的注入將會給社區服務企業在市場化拓展中提供充足資金支持，進一步推動行業快速發展。

據億翰智庫監測，截止到2019年6月底，有3家社區服務企業已提交上市招股書，另有鴻坤物業、保利物業、金科服務等多家企業在進行上市前期準備或明確表示未來將登陸資本市場。

未來隨著社區服務企業資源與規模整合能力的提升，對資金的需求量也將更大。在新三板市場監管力度的加大以及主機板市場對社區服務行業整體估值較高等因素影響下，將會有更多的社區服務企業尋求主機板上市，社區服務企業上市熱潮將會是未來一段時間的熱點。

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