外資基金投資中國邏輯

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 張雅楠/文上海北外灘雙子塔的50層，黃浦江一線江景盡收眼底，這個視野，價值128億元。

2018年11月，凱德集團收購了上海北外灘濱江核心區域的星港國際中心項目，創下大宗交易史上單筆金額最高紀錄，對照世邦魏理仕的數據，2018年，外資在中國大宗商業地產的投資總額超過850億元，凱德這一筆就佔了1/7多。

除此之外，凱德還有其他大宗交易，包括以84億元賣出20個購物中心，以28億元收購上海浦發大廈70%面積；以110億新元收購淡馬錫附屬公司星橋騰飛等。

2018年，凱德在中國的投資額為史上最高，2019年持續加碼，與此同時，黑石、基匯、領展、吉寶等外資基金皆有重磅斬獲。

對2018年以來的商業地產大宗交易市場，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵總結了三個新特點：首先，新資本進入中國，2018年一些外資機構的名字首次出現在中國投資市場，這證明了中國對全球資本的吸引力在不斷上升；

其次，出現了更多的聯合投資，包括北京近期被收購的鼎好、東二環合生大廈等項目均是兩個以上的投資機構聯合投資收購；

第三，LP直投，一些傳統LP例如安聯保險，之前都是投資到基金層面，但去年以來，他們也越來越活躍地參與項目的直接投資，直接收購項目。

市場交易活躍，凱德總裁兼中國首席執行官羅臻毓笑說，一連串交易把凱德集團（中國）首席投資官潘子翔累瘦了好幾圈，理想狀態下，這些收購分散在兩三年裡比較合理，但看到好東西，好價格，業主又肯出售，無法錯失良機。

投資就像一場狩獵，最佳時機轉瞬即逝。

潘子翔說，2016年到2017年末、2018年初就是窗口期。他解釋，2013年到2015年，很多開發商高溢價拿地，凱德選擇了謹慎，2016年到2017年末、2018年初，很多（高溢價拿地）項目面臨一定的困難，政府也頒布了一些穩定房地產的政策，對某些開發商來說是有壓力的，所以市場浮現了很多很好的項目，凱德恰好做好準備把資源整合，以敏捷的方式拿下這些項目。

大宗交易的談判動輒持續半年，加之凱德的外資身份，2018年底和2019年初集中曝出的重量級投資極其考驗資源整合能力和效率，而凱德最重要的能力便是其資本能力，投資背後皆有基金安排。

羅臻毓稱，2017年收購的上海國正中心和2019年收購的浦發大廈將會先後放入一個亞洲辦公樓基金凱德亞洲合夥基金1裡，這體現凱德的一個重要的運行模式，不只是投資方、發展商，也是基金管理者和資產管理者，這一連貫的收購、裝進基金、樓宇更新都是戰略布局的一部分。

從中長期的角度，潘子翔表示，凱德在中國百分之七八十的資產都是長期持有、放眼未來的，新加坡和中國是凱德最核心的兩個市場，凱德在中國已經25年，對中國充滿信心。

即便如此，在區域戰略和產品戰略上，凱德依然經歷了漫長的選擇。2018年出售給印力的20家購物中心，分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市，除了一個在北京外，其他均位於三線城市，儘管它們仍有不錯的收益回報，但對凱德來說，已不是價值最大化的選擇，從最近一系列投資看，凱德中國的發展圍繞著北京、上海、廣州、成都、武漢五個核心城市群進行，且綜合體戰略意圖明顯，這也是最能發揮凱德在商業領域資源勢能的產品策略。

潘子翔介紹，從投資的角度，來福士（凱德旗下最高標準的城市綜合體）資產包表現很好，凱德在中國最早投資的五個來福士裝在來福士開發基金裡，十年之後，整個資產包的價值是募集基金的三倍以上。