本報記者 夏治斌 張玉 劉頌輝 報導
進入四季度以來，魔都上海全新購物中心和存量改造項目都進入了集中釋放期。據不完全統計，今年9月，上海有凱德晶萃廣場、置匯旭輝廣場、青浦寶龍廣場、世茂廣場等項目開業入市。10月份也有10家商場開始迎客，其中5家正式營業，5家處於試營業狀態。
連日來，《中國經營報》記者實地走訪了上海華潤萬象城、凱德星貿、興業太古匯、月星環球港、吳涇寶龍廣場等多個商業綜合體項目發現，各商場均有不同數量的店鋪處於閉店或圍欄情況，部分商場存在人氣不足的問題。
針對上述問題，記者分別致電寶龍地產上海公司 （以下簡稱“寶龍地產”，1238.HK）以及華潤置地上海公司 （以下簡稱“華潤置地”，1109.HK）進行採訪。
寶龍地產方面回復記者稱，目前吳涇項目在整體更新，現有4家商家在裝修。華潤置地方面在回復記者時表示，上海萬象城開業一年以來，整體項目定位正循序漸進的提升，公司將基於項目自身特色實現穩步更新，體現萬象城輕奢時尚、品質生活的品牌定位。
核心商圈項目首層租金上調競爭激烈
位於上海市軌道交通10號線紫藤路站上蓋的華潤萬象城已開業一周年，據商場工作人員介紹，目前商場有300多家品牌入駐，開業率達九成以上。記者在商場六層內走訪發現有8家商鋪處於圍欄狀態，並標有“COMING SOON”“即將開幕 敬請期待”“OPENING SOON 即將開業”等字樣，這8家商鋪就包括CALVIN KLEIN、COACH等奢侈品牌。
此前，根據相關媒體報導，上海協信星光廣場出現多品牌撤店。本報記者實地走訪發現，確有多家店鋪處於閉店之中，商場內的顧客寥寥無幾。記者向工作人員詢問商場的入駐品牌量，對方表示因為目前商場正在大規模品牌更新，具體的數字不方便告知。
戴德梁行華東區研究部統計數據顯示，第三季度，上海協信星光廣場首層租金報價為每平方米每月253元，空置率7%，客流量等級為“人氣一般”；華潤萬象城首層租金報價為每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客單轉化率低。
仲量聯行發布的數據顯示，2018年第三季度，上海有凱德晶萃廣場、世茂廣場、智匯旭輝廣場等項目開業入市。受部分新開業項目的空置率高於平均水準影響，核心區域空置率從10.2%上升至10.6%。此外，核心區域零售市場首層租金同比上漲1.9%至51.1元每天每平方米，非核心區域首層租金同比上漲3.5%至20.2元每天每平方米。
記者同時走訪發現，位於南京西路核心商圈且定位高端的興業太古匯也有部分店鋪仍在圍欄裝修中尚未開放，在走訪中並未發現很多前來消費的顧客。家住靜安區的吳小姐向記者表示，雖然興業太古匯定位精品、高品質的商業地產項目，商場內也不乏香奈兒等化妝品牌，但是多數人來太古匯都是衝著餐飲去的，不太會在太古匯買奢侈品，這是因為南京路上已經有中信泰富、恆隆、久光等奢侈品店。
記者實地走訪月星環球港發現，商場內仍有少許店鋪未開業，大多為一些餐飲與服裝品牌。對此，記者多次致電環球港均未得到回應。
上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌認為，購物中心存在商鋪未開業、圍欄的情況，一方面由於競爭越來越激烈，另一方面是因為購物中心的租金與人流量不匹配，導致租戶退租。一般來說，商場內商鋪的退租保持在5%~10%之內屬於正常範圍，每隔大年（三年、五年、八年）品牌的更新換代會更高，甚至高達30%到40%，同樣屬於正常範圍。
同質化項目偏多網紅業態人氣不足
除了核心區域空置率的上升，在業態布局方面，記者在實地走訪中了解到，各大新開業的商場主要以購物、餐飲、親子和娛樂等商業業態為主，同質化項目較多。不同於以往傳統的購物中心，新增的商業體基本都引入體驗式消費。
仲量聯行華東區及上海董事總經理吳允燊表示，消費持續更新，促使市場需求更加細分多樣，包括新零售概念店、電動汽車和商務休閑服飾品牌共同促進租賃需求。
不過，記者在採訪中了解到，各商場除了餐飲業人流稍多，其他商業業態的人流量並不突出，而商場用來吸引人流的體驗式項目同樣冷清。
上海萬象城引進的奧林匹克標準真冰冰場、會員製Meland兒童成長樂園和首次進入中國的終極銀幕雷射LUXE的百麗宮影城的主力店，這樣的配置並未吸引多少前來消費的顧客。對於商場客流量情況，多位工作人員表示周末的時候人多。華潤置地品牌方面在回復記者時表示，過去的一年，上海萬象城內各商戶經營狀況表現優異，周末及節假日客流表現搶眼，但具體的數字並未透露。
記者在吳涇寶龍廣場走訪看到，商場一至二層的餐飲店鋪客源密集，但是三層的教育店鋪未開業，而在四層，幾乎整層無人問津。
統計數據顯示，第三季度，吳涇寶龍廣場每平方米每月375元，空置率達到17%，為走訪的幾家商業項目中空置率最高的項目。戴德梁行出具的客流量等級評定為“人氣不好”。
針對網紅、體驗項目人氣不足的現象，杜斌則指出，現在新開業的購物中心，都會有相關的體驗式業態，不像以前剛開始的百貨公司開設體驗中心。他指出，網紅式業態更新迭代的速度非常快，要緊跟時代的步伐。他還舉例說到餐飲的生命周期，從一開始的5年降到3年，到最近一次顯示為1.6年。這意味著一家新開的店，至多1.6年就會有新的口味來替代，如果不加以更新迭代，那麽隨之而來的就是倒閉潮。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於類似網紅概念業態和其他業態，其實是不斷和當前消費需求做匹配，通過類似IP模式，是為了尋找“志同道合”的消費群體，這樣反而是更聚焦商業業態的策略。而傳統購物中心，受製於商業太空、建築設計和地段，吸引力確實在下降。
企業負債攀升隱憂暗存
隨著核心商圈空置率的上升以及同質化競爭導致的業態疲軟，不少商業地產運營商面臨負債堆高的壓力，在此基礎上，如何持續穩定現金流也成為擺在商業地產運營商面前的一道難題。
“存量時代的發展要求未來商業地產加大金融創新，尤其是證券化的產品模式需要推進，大體上說此類模式也需要有更好的思路，否則商業地產很多項目確實會面臨壓力。” 嚴躍進指出。
寶龍地產2018年中期業績顯示，截至2018年6月30日，寶龍地產收入約人民幣92.84億元，其中寶龍地產租金及物業管理服務收入約為10.6億元，佔比約為11.4%。另據2018年中報數據顯示，寶龍地產資產合計1134.25億元，負債合計829.54億元；經營流動現金流量淨額為2.22億元，投資活動現金流量淨額為-56.06億元。
寶龍地產回復記者稱，目前公司的融資屬於市場正常情況，公司也在持續開辟更多的金融管道，而且公司有大量自持性物業，相對傳統住宅開發房企更有融資優勢。上半年公司新增了300多萬平方米的土地，目前土地儲備達4000多萬平方米，貨量充足，且其中住宅的佔比相對更多；公司的商業物業主要是用來自持經營，為公司提供經常性收入。
上海證券交易所公布的《月星集團有限公司公司債券2018 年半年度報告》顯示，從負債結構來看，截止至本報告期末，月星集團的有息負債規模共 132.04億元，包括短期借款 9.6億元、一年內到期的非流動負債 9.28億元、長期借款 81.73億元和應付債券 31.43億元，合計佔負債總額比例為 67.14%，佔淨資產比例為 105.49%。報告表明，較高的有息負債總額和負債率使月星集團的經營存在一定的償付風險，如果月星集團持續融資能力受到限制或者未能及時、有效地做好償債安排，可能面臨的償債壓力會對其經營活動產生不利影響。
據戴德梁行華東區研究部數據顯示，9月底，上海月星環球港空置率2.3%，首層租金報價為1161元每平方米。記者實地走訪月星環球港發現，商場內仍有少許店鋪未開業，大多為一些餐飲與服裝品牌。對此，記者多次致電環球港均未得到回應。
杜斌認為，商業地產的增量將會放緩，存量將會開始改造，大量新購物中心開業後，老的購物中心會面臨極大的威脅。部分環境、品牌不如新開的購物中心，若不加以改造，其市場份額就會被擠壓，倒逼傳統商場進行改造，例如改進場景、引進各種網紅品牌，增加體驗業態，在新購物中心出來的時候，老購物中心也得進行改造，這是一個趨勢。“地產公司要想使企業良好發展，就一定要在項目品質、經營管理上下苦功夫，得到市場的認可才是關鍵。”杜斌直言。
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